Cạnh tranh gia tăng trên thị trường văn phòng cho thuê ở Việt Nam

Cụ thể trong quý II/2014, Hà Nội đón thêm một dự án văn phòng hạng B tại khu vực trung tâm, nâng tổng số nguồn cung văn phòng hạng B tại Hà Nội lên hơn 729.000 m2. Nguồn cung văn phòng hạng A giữ nguyên ở mức gần 330.000 m2 so với quý I và tỷ lệ thuê không cải thiện.

Tương tự, Tp.HCM có thêm một dự án văn phòng hạng B, cung cấp thêm 16.000 m2 văn phòng cho toàn bộ thị trường, nâng tổng số nguồn cung văn phòng hạng B lên 664.000 m2. Tổng nguồn cung văn phòng hạng A hiện là 157.000 m2. Như vậy, tổng diện tích văn phòng cho thuê tại Tp.HCM đạt 820.700 m2, tăng gần 2% so với quý trước và 6% so với cùng kì năm ngoái. Các dự án văn phòng tương lai vẫn tiếp tục duy trì tiến độ xây dựng tốt như Vietcombank Tower đang trong giai đoạn hoàn thiện, Lim Tower 2 (Quận 3), Viettel Office và Trade Center (Quận 10) cũng cho thấy tiến độ xây dựng khả quan.

Đến cuối năm 2015, thị trường dự kiến sẽ có thêm hơn 200.000 m2 GFA sàn văn phòng hạng A và B. Tuy một phần đáng kể trong nguồn cung tương lai này được dành cho chủ đầu tư sử dụng nhưng không vì vậy mà áp lực từ việc tăng cung sắp tới sẽ giảm bớt đi. Cuộc cạnh tranh với những tòa nhà đang có sẵn các diện tích trống phù hợp như Sunny Tower, Vincom và Lim Tower (Tp.HCM) và Lotte Center, Cornerstone (Hà Nội) với các dự án mới sẽ ngày càng căng thẳng.

Diện tích mặt bằng tăng nhưng tỷ lệ lấp đầy lại giảm. Hà Nội chứng kiến diễn tiến trái chiều giữa văn phòng hạng A và hạng B. Trong khi tỉ lệ lấp đầy văn phòng hạng A là 78,2% - tăng 1,33% so với quý I, tỉ lệ lấp đầy văn phòng hạng B lại giảm 4,4% so với quý trước - xuống còn 72%. Tại Tp.HCM, tỷ lệ lấp đầy trung bình ở cả hai hạng vẫn duy trì ở mức 91% và không có dấu hiệu tăng thêm. Trong quý II, thị trường ghi nhận diện tích thực thuê mới thấp hơn so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính đến từ phía nguồn cung, do các lựa chọn sàn văn phòng trống có thể cho thuê hiện đang ngày càng giới hạn, khách thuê rất khó có thể tìm được mặt sàn thuê phù hợp với nhu cầu thuê của mình.

Về giá thuê, theo khảo sát của Cushman & Wakefield Việt Nam, giá thuê ở thị trường Hà Nội giảm còn giá chào thuê văn phòng tại Tp.HCM vẫn bình ổn. Theo tình hình hoạt động của thị trường thì giá chào thuê văn phòng Hà Nội sắp tới đây có thể sẽ tiếp tục giảm, đặc biệt là khi tòa nhà Lotte Center sắp khai trương trong quý tới, nguồn cung tiếp tục vượt quá mức nhu cầu của thị trường, làm gia tăng cạnh tranh giữa các chủ tòa nhà.

Ông Alex Crane, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Cho thuê Mặt bằng Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ, “Xu hướng giảm giá sẽ còn kéo dài tại thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội, còn tại Tp.HCM giá chào thuê tuy ổn định nhưng xu hướng này sẽ chỉ tiếp tục duy trì cho đến cuối năm nay. Khi một loạt các dự án mới được hoàn thành và khai trương, thị trường sẽ còn phải đối diện với nhiều thách thức cạnh tranh mới.”

Thị trường cũng đã chứng kiến sự đổi mới trong gói chào thuê cho khách hàng. Các chủ nhà cởi mở hơn trong hình thức cho thuê dài hạn với các điều khoản thuê linh hoạt. Các dự án như Sài Gòn Airport Plaza, SSG Tower hay hạng mục văn phòng cho thuê của dự án Prince Residences đang đưa ra hình thức cho thuê lên đến 50 năm, khách thuê có quyền cho thuê lại mặt sàn đã thuê. Đây có thể được xem là một hướng tiếp cận các nhà đầu tư tiềm năng trên thị trường nhằm mở rộng đầu ra. Tuy nhiên, hình thức cho thuê này đòi hỏi chủ nhà phải thật cẩn trọng trong chiến lược tìm kiếm khách thuê dài hạn, nếu không chủ nhà có thể sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh đến từ chính các khách thuê dài hạn ngay trong dự án của mình.

. Phương Uyên