Cập nhật quy định mới về điều kiện kinh doanh bất động sản năm 2022

Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 6/01/2022 chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/03/2022. Được biết, Nghị định 02/2022/NĐ-CP thay thế cho Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Điều kiện kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân là một trong những nội dung đáng chú ý của nghị định mới này.

1. Điều kiện kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân

Theo nghị định mới ban hành, điều kiện kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức như sau:

Thứ nhất, phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về:

• Doanh nghiệp (tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật); 

• Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Khoản 2, Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản;

• Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có);

• Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Lưu ý: Đối với các thông tin đã công khai, sau đó nếu có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

Thứ ba, chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55, của Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP có đề cập tới điều kiện kinh doanh bất động sản. Ảnh minh họa

• Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

- Nhà, công trình xây dựng phải có đủ các điều kiện sau mới được đưa vào kinh doanh:

+ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Riêng với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Các loại đất phải có đủ các điều kiện sau mới được phép kinh doanh quyền sử dụng đất:

+ Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

• Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cấp có thẩm quyền; phải có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Chủ đầu tư trước khi cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai, phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được cho thuê mua, được bán.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Với trường hợp không đủ điều kiện, cơ quan quản lý nhà ở phải nêu rõ lý do.

Thứ tư, trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Chủ đầu tư dự án khi thực hiện kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện nêu trên.

Lưu ý: Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề). Nếu là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo luật định.

2. Những trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp

Theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP, kể từ ngày 01/03/2022, có 6 trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp. Cụ thể, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Từ năm 2021, không cần vốn pháp định vẫn được kinh doanh bất động sản?

Từ ngày 01/03/2022, có 6 trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp. Ảnh minh họa

6 trường hợp nói trên bao gồm:

• Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

• Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.

• Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

• Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

• Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

• Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo luật định.

Như vậy, đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình, bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và dự án có tổng vốn đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) thì vẫn phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Trên đây là các quy định mới nhất về điều kiện kinh doanh bất động sản mà hộ gia đình, cá nhân, tổ chức cần phải nắm rõ và tuân thủ nghiêm túc nhằm tránh những rủi ro pháp lý có thể xảy ra.

Lam Giang (TH)