Chờ quy định, hồ sơ đất “đóng băng”

Số lượng hồ sơ nhà đất bị ách tắc ngày càng tăng do TP.HCM quá chậm trễ trong việc ban hành hệ số tính tiền sử dụng đất (SDĐ) vượt hạn mức. Tình trạng này đã gây bức xúc lớn cho dư luận.

Dù Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 93 hướng dẫn thu tiền SDĐ vượt hạn mức theo giá thị trường có hiệu lực từ ngày 15.8.2011 nhưng đến nay, TP.HCM vẫn chưa ban hành quyết định về vấn đề này. Những thiệt hại do sự chậm trễ này ngày càng tăng cao. Hàng loạt giao dịch nhà đất của người dân bị đình trệ, nhiều trường hợp phải bồi thường hợp đồng (HĐ) giao dịch hàng trăm triệu đồng…

Vướng 1,25m2 đất, kẹt hơn 1 năm...

Chị Vũ Thị Thanh Hà (ngụ đường D2, Q.Bình Thạnh) sang nhượng lô đất diện tích 247m2 ở P.Linh Đông (Q.Thủ Đức), phần đất ngoài hạn mức là 47m2, và chị Hà đã phải đợi từ tháng 5.2010 đến nay vẫn chưa được đóng tiền SDĐ. Do đã quá thời hạn giao ước với khách mà vẫn không làm giấy tờ được nên chị Hà đã phải đền HĐ cả trăm triệu đồng.

Một trường hợp khác là anh Mai Văn Tiến, có miếng đất ở P.Linh Đông diện tích 223,7m2 cũng bị ách 23,7m2 ngoài hạn mức từ tháng 10.2010 đến nay, trong khi anh đã ký HĐ bán cho khách, giao hẹn làm xong giấy tờ trong vòng 10 tháng. Do không đóng được tiền SDĐ nên anh phải chịu mất uy tín với khách, vừa phải bồi thường một khoản tiền không nhỏ.

Một trường hợp bi đát hơn là chị Hương, có miếng đất ở P.Tân Thới Hiệp, Q.12, chỉ bị vướng có 1,25m2 đất ngoài hạn mức nhưng bị kẹt hơn 1 năm nay. Chị dự định sang nhượng đất để lấy tiền cho con du học nhưng kế hoạch này phá sản.

Thời gian qua, Chi cục Thuế Thủ Đức cũng nhiều lần tiếp một cụ ông 84 tuổi đến xin được đóng tiền SDĐ miếng đất của mình. Cụ ông này tha thiết: “Nếu tôi không hoàn thành xong giấy tờ miếng đất lỡ tôi có chết thì con cái tôi lại tranh chấp nhau, đau lòng lắm”.

Ông Nguyễn Văn Tri (ngụ tại P.Long Thạnh Mỹ, Q.9) mua một miếng đất vườn 900m2 tại P.Tăng Nhơn Phú A, Q.9. Sau hơn 3 tháng hoàn thành các thủ tục mua bán, ông Tri nộp hồ sơ xin chuyển mục đích SDĐ nhưng chưa có hướng dẫn nên hồ sơ của ông ách gần 2 năm nay. Ý định tách cho con một phần đất để xây dựng nhà của ông không thực hiện được. Khốn khổ hơn, do ông lỡ nhận tiền cọc của người khác bán một phần của miếng đất nên giờ ông đang bị thưa kiện…

Khổ hơn nữa là trường hợp ông Khánh Thu (ngụ tại P.Tăng Nhơn Phú B, Q.9). Năm 2010, ông Thu nhận chuyển nhượng miếng đất 1.000m2 trong tổng diện tích 2.200m2 của chủ đất. Do sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng vay 7 tỉ đồng nên ông Thu chấp nhận trả thay cho chủ đất số nợ trên để lấy sổ đỏ về làm thủ tục tách thửa. Lấy được sổ về thì kẹt không thể đóng tiền chuyển mục đích SDĐ vì phải chờ hướng dẫn mới. Năm qua, ông Thu phải vật lộn với khoản nợ đã vay để đưa cho chủ đất trả ngân hàng.

Người dân có thể kiện chính quyền

Luật sư Trần Văn Thu - Trưởng VPLS Dân sự Sài Gòn, nhận xét, các quy định về ban hành văn bản quy phạm pháp luật chỉ quy định thẩm quyền, chức năng ban hành văn bản của các cấp cơ quan hành chính, chứ không ràng buộc thời gian ban hành. Điều này dẫn đến nhiều cơ quan chức năng có thái độ đủng đỉnh, rề rà, bàng quan trong việc ban hành các văn bản theo đúng nhiệm vụ của mình, gây thiệt hại cho người dân và xã hội.

PGS-TS Võ Văn Sen, đại biểu HĐND TP.HCM, nhận định: “Sự chậm trễ này Sở Tài chính và UBND TP.HCM phải chịu trách nhiệm. Theo tôi, UBND TP nên nhanh chóng thành lập hội đồng để nghiên cứu và xác định hệ số trong thời gian ngắn nhất”.

Luật sư Trần Xoa, Giám đốc Công ty TNHH luật Minh Quang, cho rằng tình trạng hiện nay không chỉ khiến quyền lợi của người dân bị thiệt hại mà còn gây thất thu ngân sách cho nhà nước. Theo luật sư Trần Xoa, với Luật Tố tụng hành chính có hiệu lực từ ngày 1.7.2011, người dân hoàn toàn có thể kiện cơ quan chức năng ra tòa trong việc chậm trễ ban hành văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật nếu chứng minh được thiệt hại. Luật sư Xoa phân tích, trong vụ việc này, các cơ quan chức năng đã có thời gian quá dài để nghiên cứu hệ số tính tiền SDĐ vượt hạn mức. “Cơ quan chức năng cứ nghiền ngẫm mà không chịu ban hành gây ảnh hưởng đến đời sống của người dân. Việc ban hành hệ số là bao nhiêu rất cấp thiết để giải quyết các hồ sơ bị tồn đọng. Trong quá trình thực hiện, nếu cơ quan chức năng thấy hệ số đó thấp quá hay cao quá vẫn có thể điều chỉnh lại được”, luật sư Xoa phân tích.

Không nên quy định hệ số quá cao Trong văn bản gửi Ban Chỉ đạo T.Ư về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, UBND TP.HCM và các bộ, ngành liên quan mới đây, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM cho rằng theo Thông tư 93, việc áp dụng hệ số chỉ để tính tiền SDĐ đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở của hộ gia đình và dự án (DA) có giá trị SDĐ dưới 15 tỉ đồng (đối với TP trực thuộc T.Ư). Đối với các DA BĐS khác thì không áp dụng hệ số K mà phải sử dụng cơ chế thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá để thẩm định và Sở Tài chính chủ trì họp với các cơ quan xem xét trình UBND TP quyết định tiền SDĐ. Hiệp hội kiến nghị áp dụng phương pháp sử dụng hệ số để tính tiền SDĐ các DA BĐS để tránh cơ chế xin - cho và mất quá nhiều thời gian; phương án thu tiền SDĐ các DA BĐS trên cơ sở ấn định tỷ lệ trên giá trị quyền SDĐ của DA theo mục đích đầu tư. Tỷ lệ này có thể được ấn định 10%, 15% hoặc 20% để tránh cơ chế xin - cho và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Nếu DN có lợi nhuận thì sẽ nộp thêm thuế thu nhập DN, nếu lỗ thì DN chịu hoặc DN cân nhắc không đầu tư DA nữa. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho biết hiệp hội đề xuất hệ số tối đa không quá 2 lần đơn giá theo bảng giá đất của TP. Ông Châu nói, những trường hợp người dân chứng minh diện tích đất đã được hợp thức hóa trước đây rồi thì không nộp thêm tiền SDĐ theo hệ số K này, hoặc chứng minh việc hợp thức hóa bị chậm trễ là không phải do lỗi của người dân, mà là do hậu quả của việc quy hoạch "treo", như trường hợp ở bán đảo Thanh Đa (Q.Bình Thạnh) thì cũng áp dụng tương tự như vậy. Áp dụng hệ số thấp, người dân sẽ có khả năng đóng tiền, như vậy họ sẽ nhanh chóng hợp thức hóa đất; phía nhà nước cũng có thuận lợi là quản lý tốt hơn, đồng thời tạo điều kiện cho giao dịch nhà đất hợp pháp, thu được thuế cho ngân sách, thay vì giao dịch không hợp pháp như hiện nay. Bên cạnh đó, khi chuyển nhượng quyền SDĐ từ lần thứ 2 trở đi, nhà nước còn thu thuế thu nhập cá nhân, chống được tình trạng giao dịch ngầm, cũng tạo thêm nguồn thu cho ngân sách.

(Theo TNO)