Chung cư mini dành cho người nước ngoài: bất chấp khủng hoảng

Với tiền đầu tư khoảng 1,5 tỷ đồng vào sửa một căn nhà để làm chung cư mini cho người nước ngoài thuê, chỉ hơn 2 năm người đầu tư đã thu lại vốn.

Xuất hiện tại Hà Nội khoảng 3,4 năm nay, loại hình chung cư mini dành riêng cho người nước ngoài không hề xa lạ với giới kinh doanh bất động sản nhưng không phổ biến lắm với phần đông dân chúng. Cho đến gần đây, người ta nhắc đến chung cư mini chủ yếu nói đến loại hình dành riêng cho người Việt Nam, và tất nhiên giá thuê hay mua cũng rất “Việt”.

Giới kinh doanh trong nghề cho biết tính từ khoảng năm 2008 cho đến nay, qua thời kỳ khách nước ngoài và sau đó kinh tế phục hồi, loại hình chung cư mini dành riêng cho người nước ngoài thuê không chịu quá nhiều tác động và có thời điểm rơi vào trầm lắng như phân khúc biệt thự hay chung cư cho thuê nguyên căn. Có lẽ bởi một phần nguyên nhân là phân khúc chung cư mini cho người nước ngoài thuê đưa ra rất nhiều lựa chọn và dịch vụ luôn đảm bảo ở mức chi tiêu, đủ để sống, an toàn cho họ.

Vậy chung cư mini cho người nước ngoài thuê có đặc điểm gì? Thông thường đó là căn nhà tư nhân với diện tích một mặt sàn khoảng tối thiểu 100 mét vuông, khoảng từ 5 đến 7 mặt sàn (bắt buộc phải trang bị thang máy). Mỗi sàn, tùy theo đối tượng khách hàng hướng tới mà sẽ được giữ nguyên 1 phòng hoặc chia thành 2, 3 phòng khép kín.

Nếu người kinh doanh muốn tìm đến khách hạng xịn của loại hình này, một sàn sẽ chỉ có 1 phòng, giá thuê khoảng trên 1.000USD đến 1.300USD/tháng. Nếu người kinh doanh muốn hướng đến nhóm khách hàng có khả năng chi trả ở mức trung bình, họ có thể ngăn đôi sàn 100 mét vuông, phòng nào có view đẹp hơn, tất nhiên giá sẽ cao hơn, khoảng 5 đến 600 USD. Ở phân khúc thấp nhất, một sàn sẽ được chia ra làm 3 phòng, giá mỗi phòng khoảng từ 300 đến 450USD/phòng. Khách nước ngoài công tác ngắn ngày (khoảng dưới 30 ngày) có thể lựa chọn thuê khoảng 400 nghìn/phòng đối với loại phòng cho thuê theo tháng với giá từ 300 – 450USD/phòng.

Điểm qua các loại hình chung cư mini cho khách nước ngoài thuê như vậy để thấy loại hình này cũng thực sự đa dạng và mang đến nhiều lựa chọn cho khách hàng. Trong mỗi phòng sẽ có đầy đủ giường ngủ, tivi, lò vi sóng, tủ lạnh, máy giặt, bếp nấu, bàn làm việc…tương đương như một căn hộ dành cho gia đình. Dù có rất nhiều vật dụng như trên nhưng khi bước vào một căn hộ chung cư mini này, khách không hề có cảm giác bí, chật bởi mọi đồ đạc đều được thiết kế, bày biện rất thông minh, gọn nhẹ, tiết kiệm diện tích. Mọi chi phí điện nước do chủ thuê chịu.

Những căn nhà tư nhân được chọn để sửa thành chung cư mini cho người nước ngoài phải đảm bảo yêu cầu tối thiểu sau: nằm ở một số quận trung tâm và tụ họp khá nhiều người nước ngoài như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ; có diện tích một sàn tối thiểu 100 mét vuông, có đường ô tô vào được; nằm ở khu vực thoáng mát; nếu ở mặt hồ hoặc gần công viên càng tốt vì người nước ngoài rất thích không khí thoáng đãng (tất nhiên giá cũng cao hơn). Có thể điểm qua một số tuyến phố chính tụ họp nhiều căn nhà loại này như Lò Đúc, Hoàng Diệu, Đặng Thai Mai, Xuân Diệu, Phạm Huy Thông, Kim Mã, Đào Tấn, Linh Lang, Nguyễn Ngọc Vũ, Phạm Hùng…

Công suất phòng của nhà chung cư mini tại khu trung tâm như Lò Đúc thường xuyên ở mức khoảng 100% và giới môi giới bất động sản cho biết để dẫn được khách vào đây là điều cực kỳ khó vì thứ nhất giá cao, thứ hai, khách thuê luôn ký hợp đồng dài hạn.

Chắc hẳn ai đó sẽ đặt câu hỏi: Lợi nhuận thu được từ loại hình chung cư kiểu này như thế nào?

Trước tiên hãy xét về mặt đầu tư. Phải khẳng định rằng đầu tư làm chung cư mini để cho người nước ngoài thuê không dành cho người ít tiền, không trường vốn. Lấy ví dụ với loại hình mặt sàn 100 mét vuông/sàn của một số căn nhà khu Ngọc Khánh, Kim Mã, Đào Tấn vốn được khách nước ngoài rất chuộng.

Với nhà 5 tầng đã có sẵn của chủ nhà, người thuê muốn sửa cho người nước ngoài thuê phải sửa thành nhà ít nhất 7 tầng bởi họ đã mất nguyên tầng 1 cho khách để xe, chỗ ngồi cho bảo vệ, lễ tân, dọn dẹp, như vậy với 7 tầng, họ chỉ còn cho thuê được 6 tầng.

Tiếp theo, để đầu tư một thang máy cho nhà tư nhân mất ít nhất 300 triệu. Ngoài ra phải kể đến tiền mua sắm nội thất cho toàn bộ các căn cho thuê bên trong. Chi phí để sửa một căn nhà 5 tầng của chủ nhà thành nhà 7 tầng + nội thất + thang máy để đến khi đủ điều kiện cho thuê mất khoảng 1,5 tỷ.

Cùng căn nhà đó, nếu người kinh doanh giữ nguyên mỗi tầng một sàn duy nhất, giá thuê mỗi sàn trọn gói 1 tháng khoảng 1.000USD tương đương 21.100.000 VND. 1 tháng chủ cho thuê thu về khoảng 6.000USD tương đương 126.600.000 VND. Tiền trả cho chủ thuê nhà khoảng 2.200USD (lấy tỷ giá đôla Mỹ 21.100 đồng Việt Nam/USD).

Hợp đồng với chủ thuê nhà khi đã ký để cho thuê sửa làm chung cư mini phổ biến ít nhất khoảng 8 đến 10 năm (giá thuê điều chỉnh tăng khoảng 10% sau mỗi năm và sau khi hết hợp đồng mới tính đến mức tăng giá nhà cao hơn).

Chi phí điện nước + bảo vệ + lễ tân + dọn dẹp cho một căn nhà 7 tầng như vậy hiện nay ở mức tổng khoảng 13 triệu (khoảng 616 USD).

Với cùng căn nhà và tổng tiền đầu tư, thuê nhà, chi phí như trên, người kinh doanh có thể chia ra làm 3 phòng nhỏ/sàn với giá mỗi phòng lần lượt 8;9; và 10 triệu/phòng. Chi phí điện nước + bảo vệ + lễ tân + dọn dẹp mỗi tháng ước khoảng 25 triệu. Tiền trả cho chủ cho thuê nhà tính ở mức tương đương như trên, khoảng 2.200USD/tháng.

Từ bảng trên có thể thấy, với khoản tiền đầu tư ban đầu khoảng 1,5 tỷ đồng, chỉ khoảng hơn 2 năm người đầu tư đã hoàn vốn. Khoảng thời gian còn lại của hợp đồng khoảng 7,5 năm, tổng nguồn lợi thu về không phải một con số nhỏ.

Một khi đã hoàn vốn, thời hạn hợp đồng còn lại quá dài, người kinh doanh chỉ phải trả tiền thuê nhà và chi phí hàng tháng, không phải lo lắng nhiều như thời gian đầu chưa hoàn vốn nữa. Khi chia nhỏ phòng ra, lợi nhuận thu về lớn hơn và thời gian hoàn vốn cũng nhanh hơn.

Với con số lợi nhuận kể trên, cũng không mấy ngạc nhiên khi hàng loạt người trong giới kinh doanh bất động sản đã và đang đổ xô kinh doanh loại hình này. Chỉ đơn cử riêng khu vực làng khoa học Ngọc Khánh, phố Phạm Huy Thông, đường Đào Tấn hiện đang có khoảng hơn 20 căn nhà tư nhân với hàng chục phòng cho khách nước ngoài thuê theo hình thức này.

Con số trên áp dụng với trường hợp nếu người kinh doanh đó chỉ thuê 1 căn nhà duy nhất, thế nhưng theo những gì giới kinh doanh và môi giới chia sẻ, ít nhất một người kinh doanh loại hình trên thường sở hữu khoảng 2,3 căn, cá biệt có công ty đang kinh doanh một lúc khoảng 40 căn nhà kiểu trên tại Hà Nội. Nếu tính tổng lợi nhuận thu về từ khoảng 40 căn nhà nếu tính theo tháng và năm, mỗi năm công ty hoặc người kinh doanh loại hình này thu về đến con số hàng chục tỷ.