Có rủi ro hay không khi mua nhà tại dự án chưa giải chấp?

Danh sách 92 dự án tại Hà Nội được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng, tổ chức tín dụng bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai đã được Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội công bố hồi cuối tháng 8/2018. Đáng chú ý, trong đó có nhiều dự án của doanh nghiệp lớn, có uy tín. Thế nhưng, cho đến khi sự việc tại dự án Tokyo Tower (Hà Đông, Hà Nội) vỡ lở thì khách hàng mới "giật mình". Trên thực tế, không ít chủ đầu tư thế chấp cùng lúc nhiều dự án. 

Dự án chưa giải chấp vẫn bán hàng 

Công ty CP Hải Phát thế chấp quyền sử dụng đất dự án tại đoạn Cầu Chui - Cầu Đông Trù (Long Biên), dự án tại Phú Lãm (Hà Đông). Mặt khác, quyền sử dụng đất 59 căn nhà ở thấp tầng và công trình hỗn hợp cao tầng tại dự án Hải Phát Plaza (Đại Mỗ, Nam Từ Liêm) cũng được doanh nghiệp này thế chấp.

Trong khi đó, Công ty CP Đầu tư Văn Phú - Invest thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại khu đất có ký hiệu TTDV-01, Khu đô thị mới An Hưng (phường Dương Nội và La Khê, quận Hà Đông).

Geleximco thế chấp một phần tài sản gắn liền với đất tại một số thửa của dự án ở xã An Khánh (Hoài Đức) và quyền sử dụng đất tại khu đô thị hai bên đường Lê Trọng Tấn (Dương Nội, Hà Đông).

Trong danh sách này có một loạt dự án khác đã đi vào bàn giao. Chẳng hạn, Công ty Địa ốc MB thế chấp dự án Golden Field Mỹ Đình, Công ty TNHH Đầu tư toàn cầu Tràng An thế chấp một phần dự án Tràng An Complex tại Phùng Chí Kiên, quận Cầu Giấy…

Dù chưa được giải chấp nhưng chủ đầu tư nhiều dự án vẫn công khai bán hàng

Không ít dự án nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp cũng nằm trong danh sách nói trên như Công ty CP Tập đoàn Hoành Sơn thế chấp dự án xây dựng chung cư nhà ở xã hội cán bộ chiến sĩ Bộ Công an tại số 282 Nguyễn Huy Tưởng (Thanh Xuân); Công ty CP Đầu tư xây dựng NHS thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại phường Yên Sở (Hoàng Mai)…

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền gồm 700 căn hộ để ở, 9 căn dịch vụ của dự án tòa nhà hỗn hợp thương mại và nhà ở chung cư Tecco (Thanh Trì) cũng thuộc danh sách các dự án được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng.

Được biết, đến cuối tháng 8/2018, các dự án này vẫn chưa được giải chấp. Song, thông tin từ các website bán hàng trên mạng cho biết, chủ đầu tư đã chào bán sản phẩm từ đầu năm. Điều này trái với quy định của pháp luật hiện hành.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, nếu chủ đầu tư thế chấp không trả được nợ thì rủi ro chắc chắn sẽ xảy ra. Khi đó, ngân hàng phải siết nợ mà siết nợ sẽ không đánh vào tài sản của người đi thế chấp mà đánh vào tài sản người mua.

Nhiều rủi ro tiềm ẩn

Hiện tại vẫn chưa có quy định nào buộc chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối phải công bố thông tin về tình trạng thế chấp của dự án cho khách hàng mua nhà. Vậy nên, không ít khách mua đã phải ôm "trái đắng".

Theo Tổng Giám đốc công ty Địa ốc Đất xanh Miền Bắc, ông Vũ Cương Quyết, việc công khai bán hàng khi thế chấp ngân hàng chưa giải chấp là lỗ hổng quản lý, đẩy rủi ro về phía người mua. Do đó, cơ quan quản lý phải có trách nhiệm về việc chủ đầu tư tự bán tài sản trong khi dự án chưa được giải chấp.

Cách đây hơn 2 năm, hàng trăm cư dân tại chung cư The Hamorna ở Tp.HCM bất ngờ bị ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn gửi thông báo siết nợ dù đã dọn về ở 3 năm. Thế nên, khi mua nhà tại các dự án đang thế chấp ngân hàng, khách hàng hết sức cẩn trọng. Hơn nữa, pháp luật hiện cũng không cấm các chủ đầu tư thế chấp tài sản để vay vốn làm dự án.

Nội dung công văn mới đây của Sở TN&MT - Văn phòng đăng ký đất đai Số 7527/STNMT-VPDKĐĐ cho biết, MBLand Holdings đang thế chấp ngân hàng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại dự án Golden Field Mỹ Đình. Người mua nhà không biết khi nào mới được cầm sổ hồng trong khi MBLand Holdings chưa hề giải chấp.

Các chuyên gia khuyến cáo, một số chủ đầu tư đã tìm mọi cách để trấn an người mua nhà nhưng trước khi quyết định xuống tiền, khách hàng cần phải tìm hiểu thật kỹ pháp lý dự án.

Hai đầu mối thông tin quan trọng đối với người mua nhà là Sở Xây dựng và các ngân hàng. Theo đó, khách mua có thể yêu cầu xem thông tin về dự án, đã bị cầm cố chưa, có vướng mắc gì không...