Cửa sáng cho thị trường căn hộ Tp.HCM ngày càng hẹp

Sức mua trên thị trường sơ cấp giảm liên tục

Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho biết, lượng giao dịch trên toàn thị trường căn hộ trong quý III vừa qua đạt khoảng 10.000 căn (gồm cả ở dự án mới, cũ). Con số này giảm 30% theo quý và 13% theo năm. Tuy nguồn cung căn hộ trong quý III/2018 giảm khá mạnh so với cùng kỳ năm ngoái nhưng sức mua không được cải thiện. Thị trường Tp.HCM ghi nhận 7.700 căn hộ chào bán trong quý III, giảm 26% theo quý và 47% theo năm.

Theo số liệu từ DKRA Việt Nam, phân khúc căn hộ liên tục giảm cả về nguồn cung lẫn sức mua kể từ quý IV năm ngoái đến nay. Tp.HCM có trên 13.700 căn hộ mới chào bán trong quý IV/2017 với sức tiêu thụ đạt trên 10.000 căn. Vậy nhưng, trong 3 tháng đầu năm 2018, nguồn cung giảm còn 10.400 căn, sức tiêu thụ xấp xỉ 9.000 căn. Xu hướng này tiếp tục duy trì trong quý II/2018 với 9.000 căn chào bán và tiêu thụ được 7.300 căn. Đến quý III năm nay, nguồn cung mới còn khoảng 7.150 căn, so với quý liền trước giảm 21% và giảm gần 49% so với những tháng cuối năm 2017. Chỉ số tiêu thụ căn hộ vào khoảng 6.000 căn, so với quý trước giảm 19% và giảm gần 48% so với quý IV/2017. Thực tế cho thấy, sức mua căn hộ vẫn không được cải thiện mấy dù các doanh nghiệp đã điều chỉnh nguồn hàng giảm liên tục qua các quý. 

Thị trường thứ cấp cạnh tranh gay gắt

Không ít thách thức đặt ra cho thị trường căn hộ Tp.HCM (Ảnh minh họa: Báo TGTT)

Nguồn cung căn hộ chung cư tiếp tục bùng nổ trong năm 2018. JLL Việt Nam cho hay, trong năm nay, có khoảng trên 40.000 căn hộ hoàn thiện được chào bán ra thị trường. Con số này đến năm 2019 sẽ lên tới 50.000 căn hộ. Việc ra hàng của thị trường thứ cấp sẽ càng khó khăn hơn khi nguồn cung tăng liên tục. Mặt khác, thị trường cũng không còn thuận lợi đối với nhà đầu tư. Phân khúc căn hộ càng kém hấp dẫn trước việc ngân hàng tăng lãi suất cho vay và giá nhà cho thuê sụt giảm mạnh.

Từ năm ngoái, giới đầu tư thứ cấp đã tỏ ra hờ hững với thị trường căn hộ chung cư và hiện tượng này không được cải thiện trong năm 2018, sang năm 2019 lại là thời điểm bàn giao sản phẩm của rất nhiều dự án bất động sản. Theo quy luật thị trường, giá khai thác và giá thuê sẽ giảm khi nguồn cung sẵn sàng vận hành tăng cao. Điều này sẽ khiến biên lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng. Theo đó, xu hướng "lướt sóng" sẽ giảm mạnh. Để tìm kiếm lợi nhuận, thanh khoản tốt hơn, rất nhiều nhà đầu tư căn hộ đang chuyển hướng sang các phân khúc khác.

Hoạt động cho thuê ngày một khó khăn

Mỗi năm thị trường Tp.HCM đón nhận khoảng từ 40.000-50.000 căn hộ chung cư kể từ năm 2016 đến nay. Đáng chú ý, gần 40% khách mua nhà là để đầu tư cho thuê lại. Tuy nhiên, lợi nhuận từ phân khúc căn hộ đang thấp dần qua các năm khi nhu cầu thuê giảm, nguồn cung "bội thực". Không ít nhà đầu tư hiện đã phải hạ giá thuê xuống 10-20% so với trước đây. Cùng với đó, thị trường chứng kiến làn sóng rao bán căn hộ thứ cấp cho thuê để thu hồi vốn. 

Khảo sát của phóng viên cho thấy, giá thuê của căn hộ phân khúc trung bình giảm từ 10-20%, căn hộ cao cấp giảm 15-30%. Giá thuê căn hộ tại khu Đông, nơi tập trung nhiều chung cư mới đã giảm 40-60%.

Do nguồn cung căn hộ ngày một gia tăng mạnh nên hoạt động cho thuê cũng kém hiệu quả. (Ảnh minh họa: Trí thức trẻ)

Do nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp đang quá lớn nên nhà đầu tư căn hộ cho thuê buộc phải bán tháo với giá rẻ hoặc chấp nhận chịu lỗ. Giá thuê sụt giảm là điều tất yếu khi nguồn cầu không bắt kịp cung, dẫn đến mất cân đối cung - cầu. Lợi nhuận cho thuê căn hộ trung bình hiện tại từ 4-6%, so với lợi nhuận ngân hàng, con số này thấp hơn. Giá trị căn hộ không tăng theo thời gian, thậm chí là sụt giảm bởi chủ nhà cho thuê còn phải trừ đi thuế, phí sửa chữa, phí môi giới, khấu hao... Nguồn cung liên tục tăng lên và tỷ lệ bỏ trống trung bình 10-15%/năm khiến suất đầu tư căn hộ cho thuê không còn hấp dẫn.

Ngân hàng siết tín dụng khiến sức mua giảm

Khi ngân hàng chính thức siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và tín dụng bất động sản ẩn dưới tín dụng tiêu dùng thì sức mua từ dân "lướt sóng" và giới đầu tư sẽ giảm đầu tiên. Nguồn cầu trên thị trường sẽ bị ảnh hưởng nhất định khi chính sách tài chính mới từ ngân hàng tác động đến lãi suất cho vay mua nhà đất. Theo đó, khách mua nhà sẽ cân nhắc, thận trọng hơn về khả năng vay ngân hàng để đầu tư. Chưa kể, việc siết tín dụng còn khiến nhiều người lao động có thu nhập trung bình khá khó tiếp cận vốn vay mua nhà. Thực trạng này sẽ tác động nhất định tới cục diện chung của thị trường địa ốc khi nguồn cung liên tục gia tăng.

Tại Việt Nam, hầu hết các dự án bất động sản đều sử dụng nguồn vốn rất lớn do khách hàng đóng theo tiến độ. Thế nên, việc khách mua nhà bị hạn chế do tăng lãi suất sẽ ảnh hưởng tới chủ dự án. Trong bối cảnh dòng vốn ngày càng khó huy động, giới đầu tư nhà đất sẽ ưu tiên dòng tiền cho những phân khúc hấp dẫn hơn như shophouse, nhà phố, đất nền... Chính vì vậy, phân khúc căn hộ ngày càng khó khăn hơn.