Lời cảnh tỉnh không thừa của hầu hết các chuyên gia địa ốc dành cho các nhà đầu tư vào thời điểm này, đặc biệt là với condotel - phân khúc được ví như đang hút được tiền nhiều nhất từ "500 tấn vàng" trong dân chúng hiện tại.
Thống kê từ Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 cho thấy, năm 2016 được coi là năm bùng nổ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng với số lượng ấn tượng gần 44 dự án được chào bán, cung ứng hơn 12.000 căn condotel và hơn 5.000 căn biệt thự ra thị trường. Tính trung bình, hầu như tháng nào cũng có dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng được chào bán.
Số liệu này cho thấy những kỳ vọng lớn như thế nào của nhà đầu tư đặt vào phân khúc condotel, một phân khúc mới gia nhập thị trường trong thời gian ngắn trở lại đây. Không chỉ từ mức đầu tư không quá lớn so với các phân khúc nghỉ dưỡng truyền thống khác như biệt thự, sức hấp dẫn đến từ những cam kết chia sẻ lợi nhuận từ cho thuê đối với các khách hàng cá nhân từ 8 - 12%/năm (cao hơn rất nhiều so với gửi tiết kiệm ngân hàng hay an toàn hơn rất nhiều so với đầu tư chứng khoán) đã thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào loại hình căn hộ này.
Chưa kể, hầu hết các dự án hiện nay, khách hàng chỉ cần bỏ ra tối thiểu 25% giá trị căn hộ là đã sở hữu căn hộ condotel, phần còn lại được các ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi. Tính toán với công suất thuê phòng đạt từ 70 - 80%, thì khả năng thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ một dự án có thể không quá dài, chỉ từ 8 - 10 năm.
Đặc biệt, kỳ vọng này càng có cơ sở khi theo những đánh giá gần đây từ các tổ chức nghiên cứu, thời gian tới, tăng trưởng du lịch sẽ bùng phát, kéo theo thiếu hụt về nguồn cung dịch vụ lưu trú chất lượng cao, thì cơ hội sinh lời từ các dự án condotel càng rõ nét hơn. Chưa kể, tiềm năng đối với phân khuc này sẽ còn rõ ràng hơn nhờ chính sách miễn thị thực cho khách du lịch đến từ 9 quốc gia bao gồm: Pháp, Đức, Anh, Tây Ban Nha, Ý, Úc, New Zealand, Ấn Độ và Canada, thu hút lượng khách quốc tế dồi dào đến Việt Nam.
Tuy nhiên, con số này dựa trên các giả định, còn thực tế phải xét tới từng dự án và không phải dự án nào cũng có thể đạt sức hấp thụ như nhau. Theo nhận định của TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, dòng tiền đối ứng ở mức ít nhất 50% giá trị sản phẩm nên là điều kiện tiền đề để nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng trên thị trường condotel, đồng thời là nguồn lực thực tế để nhà đầu tư thanh toán nghĩa vụ tín dụng và hiện thực hóa lợi nhuận.
Bên cạnh đó, cần lưu ý rằng, tỷ lệ cam kết chưa hẳn là thu nhập ròng cam kết của nhà đầu tư mà họ còn phải trả ít nhất hai khoản là phí quản lý và nộp thuê thu nhập cá nhân hàng năm. Theo đó, thu nhập ròng của nhà đầu tư có thể sụt giảm mạnh, nếu chi phí quản lý quá lớn. Điều này thường thấy ở những dự án do các chủ đầu tư tay ngang hoặc chưa từng có kinh nghiệm trên thị trường nghỉ dưỡng triển khai
Do vậy, đây chính là lý do các nhà đầu tư cần cân nhắc rất kỹ khi đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng, tránh xa đà vào các lời quảng cáo quá lố của các nhân viên môi giới với các dự án condotel do các chủ đầu tư không có tên tuổi triển khai.
Thực tế, các dự án condotel được các đơn vị tư vấn thị trường như CBRE, Savills, JLL khuyến nghị nhà đầu tư xem xét đều thuộc về những chủ đầu tư lớn, có bề dày phát triển bất động sản như Vingroup, Eurowindow, VinaCapital, Sovico Holdings, Sungroup, C.E.O, Empire Group…
Với tiềm lực mạnh, một mặt các chủ đầu tư này có thể thuê các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp từ nước ngoài hoặc trực tiếp vận hành và quản lý, mặt khác thương hiệu của các chủ đầu tư này cũng là đảm bảo gia tăng công suất thuê phòng - yếu tố quan trọng quyết định tới khả năng sinh lời thực của một dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
Ngoài ra, với năng lực tài chính tốt, nhiều chủ đầu tư cũng sẵn sàng cam kết thẳng lợi nhuận trên hợp đồng ký kết để tăng sự uy tín với khách hàng. Chẳng hạn như trường hợp của Du lịch Nhật Minh (Thành viên Sovico Holdings) còn đưa ra cam kết, lợi nhuận tối thiểu thu được là 40% trên tổng giá trị hợp đồng trong 5 năm đầu tiên, từ năm thứ 6 trở đi chủ sở hữu căn hộ khách sạn được hưởng 30% doanh thu với dự án Ariyana Smart Condotel Đà Nẵng.
Hay tại Coco Ocean - Spa Resort do Empire Group làm chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận tối thiểu khách hàng thu được là 12%/năm trên giá trị hợp đồng trong 8 năm đầu tiên, từ năm thứ 9 trở đi chủ sở hữu căn hộ khách sạn được chia lợi nhuận theo tỷ lệ 80%/20%, khách hàng hưởng 80% chủ đầu tư 20%…
Các chủ đầu tư khác có thể không chia sẻ lợi nhuận trực tiếp vào hợp đồng, nhưng lại tạo ra các gói lựa chọn cho thuê lại khác nhau với các mức chia sẻ lợi nhuận phù hợp hoặc cho phép tự khai thác và hỗ trợ một phần để mang lại lợi nhuận cao nhất.
