Đầu tư BĐS: "Trâu chậm uống nước đục!”

"Nếu ngồi chờ thời gian tới, có thể mua bất động sản giá rẻ hơn nhưng sẽ không còn những vị trí như mong muốn. Cơ hội "vàng”chỉ xuất hiện trong giai đoạn thị trường bị nhiễu loạn như hiện nay".

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội (HnREA) nói về cơ hội đầu tư bất động sản trong giai đoạn hiện nay.

- Ông đánh giá như thế nào về tình hình thị trường BĐS trong 5 tháng đầu năm 2012?

Hiện nay, thị trường BĐS vẫn chịu ảnh hưởng nặng nề do hậu quả từ chính sách thắt chặt tín dụng. Bởi thế, việc giao dịch mua bán và tốc độ đầu tư vào các dự án rất cầm chừng. Mặc dù Chính phủ đã có một số chính sách về nới lỏng tiền tệ, hỗ trợ lãi suất, áp trần lãi suất cho vay... và gần đây nhất là hạ trần lãi suất huy động về 11%/năm, nhưng tác động đến các doanh nghiệp (DN) BĐS nói riêng và cộng đồng DN sản xuất hàng hóa tiêu dùng nói chung chưa có nhiều cải thiện. Đây chỉ được coi là những động thái động viên tinh thần, một liều thuốc hạ sốt, làm giảm sự gia tăng áp lực tài chính của cộng đồng DN đang khát vốn đã ngắc ngoải từ năm 2011 đến nay.

- Vậy những phân khúc thị trường nào đang thu hút sự quan tâm của khách hàng, thưa ông?

Trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn, tính thanh khoản thấp, áp lực đối với các chủ đầu tư hiện nay là phải tạo lập các dòng sản phẩm có diện tích nhỏ, vừa, giá thành rẻ. Đây cũng là áp lực với cả các nhà quản lý chính sách và thị trường nhà ở trước nhu cầu ở thật của đại đa số cán bộ công nhân viên chức chưa có nhà ở hoặc có nhà nhưng ở chật chội.

"Các chủ DN đều đang chấp nhận giảm lợi nhuận của mình thông qua nhiều hình thức hỗ trợ khách hàng như khuyến mại giảm giá, giãn các đợt đóng tiền nhà, giảm lãi suất vay ưu đãi của ngân hàng....."

Ông Nguyễn Hữu Cường

Trên thực tế, tỷ lệ những người làm công ăn lương có tài chính tích lũy không nhiều, nhu cầu ở thật là rất lớn nhưng lượng cung cho phân khúc này đang rất ít. Ngược lại, các sản phẩm phân khúc chung cư cao cấp, nhà ở thương mại có diện tích lớn, giá thành cao vẫn tồn đọng nhiều đang trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư.

- Nhiều chuyên gia cho rằng, giá BĐS đã chạm đáy và đây đang là cơ hội tốt cho những người có nhu cầu nhà ở thực sự. Nhưng trên thực tế, nhiều người dân vẫn chưa đặt niềm tin vào thị trường và vẫn chờ đợi một đợt giảm giá tiếp theo?

Trong lĩnh vực BĐS nhà ở hay đất đai, yếu tố vị trí là số một, hình thành nên giá trị của BĐS đó. Khi thị trường BĐS đang đóng băng như hiện nay, hầu hết chủ đầu tư đã bán hạ giá rất sâu để tăng tính thanh khoản, những người có nhu cầu ở thật nên quyết định mua ngay vì có thể lựa chọn ở những vị trí đẹp, "đắc địa”, hội tụ nhiều quyền năng của BĐS.

Bởi, thời gian tới, có thể mua bất động sản giá rẻ hơn nhưng sẽ không còn những vị trí như mong muốn. "Trâu chậm uống nước đục!” Cơ hội "vàng”chỉ xuất hiện trong giai đoạn thị trường bị nhiễu loạn như hiện nay.

- Thời gian qua, có một số dự án giảm giá mạnh, như Hoàng Anh Gia Lai tuyên bố phá giá 50% BĐS. Đây chỉ là chiêu kích cầu thị trường hay thực chất, trước nay các dự án BĐS đều đang có mức giá trên trời?

Không hề có chuyện từ trước đến nay, giá BĐS quá cao để giờ bán lỗ tới 50% mà DN vẫn tồn tại. Không một dự án BĐS nào không phải liệt kê các khoản chi phí cụ thể như giá đất, vật tư, vật liệu, nhân công, máy móc… Khối tư nhân sẽ lấy theo đơn giá thị trường, khối DN nhà nước có bảng giá quy định của nhà nước ban hành hàng tháng. Như vậy, giá trị cấu thành nên một BĐS có thể định lượng, tính toán được. Riêng việc tuyên bố BĐS bán phá giá 50% phải xét theo hoàn cảnh phát ngôn.

Theo một vài nguồn tin thì phát ngôn đó xuất hiện trong buổi họp kín của Hoàng Anh Gia Lai. Thông tin rò rỉ theo hình thức truyền miệng không chính thống. Do đó, nhiều người không tin đây là phát ngôn được trích dẫn từ báo cáo chính thức của người đứng đầu một DN lớn như vậy.

Thực tế, các chủ DN đều đang chấp nhận giảm lợi nhuận của mình thông qua nhiều hình thức hỗ trợ khách hàng như khuyến mại giảm giá, giãn các đợt đóng tiền nhà, giảm lãi suất vay ưu đãi của ngân hàng... Tựu chung lại, đều là bù thêm tiền cho khách hàng, để thu hút thanh khoản cho thị trường.

- Ngoài vấn đề về giá, thị trường BĐS còn nổi lên những tranh chấp giữa chủ đầu tư và người thuê nhà, cũng như giữa chủ đầu tư với nhau. Ông nhận định như thế nào về thực trạng này?

Xung đột về lợi ích luôn tiềm ẩn trong giai đoạn việc kinh doanh có hiệu quả hay thua lỗ phá sản. Rất nhiều dự án đang dang dở do thiếu tài chính, chủ đầu tư đã huy động tiền của khách hàng nhưng sau đó không đủ vốn làm tiếp dẫn tới không có sản phẩm. Hoặc một số dự án đã hoàn thiện, khi đi vào sử dụng mới bộc lộ những xung đột quyền lợi như về diện tích sử dụng chung, lối đi, hành lang... mà trước đó cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư chưa lường hết được. Bởi thế, đây là một kinh nghiệm quý báu cho cả chủ đầu tư lẫn người mua.

Trước khi mua nhà, người mua cần xem xét kỹ các điều khoản hợp đồng, tham khảo ý kiến của các chuyên gia để bổ sung, chỉnh sửa những điều khoản có thể sẽ phát sinh trong tương lai, tránh tranh chấp, khiếu kiện mà thua thiệt thường là người mua phải gánh chịu.

- Trong thời gian tới, chúng ta nên đưa ra các giải pháp gì để giúp DN giải phóng lượng hàng tồn kho cũng như thanh toán tỷ lệ nợ xấu tại các ngân hàng, thưa ông?

Đây là vấn đề được nhiều người quan tâm nhất hiện nay, và vẫn chưa có giải pháp thấu đáo nào giải được nút thắt này. Mặc dù Chính phủ đã có những chính sách hỗ trợ, song nhìn chung, hoạt động của DN vẫn hết sức khó khăn. Nguyên nhân tại đâu? Là do khoảng trên dưới 90% DN đã thế chấp tài sản của mình để vay vốn ngân hàng. Việc giãn thuế, hoãn thuế chỉ là biện pháp tạm thời nhằm giảm áp lực cho DN và người vay tiền nhưng thực chất, nó lại kéo dài thêm thời gian trả lãi ngân hàng.

Bởi vậy, chỉ có Chính phủ mới hội tụ tất cả những điều kiện để đứng ra mua lại các khoản nợ xấu của DN, sàng lọc, thẩm định, đánh giá lại DN. Với DN yếu kém, sử dụng vốn sai mục đích thì thua lỗ, phá sản là điều đương nhiên.

Song, với những DN hoạt động tốt, dự án tốt, có tính thanh khoản cao, nhưng do thiếu vốn thì cần phải cấp cứu khẩn trương bằng cách cơ cấu lại nợ xấu để DN đạt chuẩn tín dụng vay vốn. Đồng thời, cũng phải vực dậy cả các ngân hàng, bởi nếu không ngân hàng cũng nguy hiểm do hệ lụy đổ vỡ của cộng đồng DN. BĐS có tác động lớn đến nền kinh tế, nếu không vực dậy BĐS chắc chắn sẽ kéo theo nhiều ngành sản xuất hàng hóa tê liệt theo. Đây là bức tranh không đáng mong đợi.

Về bài toán tồn kho, không có biện pháp nào khác ngoài kích cầu, kích thích động lực mua của người tiêu dùng. Do đó, Chính phủ phải hỗ trợ DN, cứu DN bằng cơ chế. Phải tạo tính thanh khoản cho thị trường bằng cách, DN chấp nhận giảm lợi nhuận, Nhà nước hỗ trợ chính sách. Vai trò của Chính phủ trong giai đoạn này rất cần thiết.

- Liệu rằng thị trường BĐS có thể phục hồi trong thời gian tới hay không, thưa ông?

Với sự điều hành đồng bộ của Chính phủ, khi lạm phát giảm xuống một con số và hệ thống ngân hàng cũng theo lộ trình giảm lãi suất huy động xuống dưới một con số, cộng với những chính sách hỗ trợ tích cực về thị trường BĐS và thị trường nhà ở mà Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ, chúng ta hoàn toàn có quyền kỳ vọng, thị trường BĐS sẽ khởi sắc trở lại.

Xin cảm ơn ông!

(Theo Đại đoàn kết)