Địa ốc Hà Nội: Kéo giá sao không kéo giao dịch?

Có một khả năng là trong thời gian còn lại của năm 2011, thị trường BĐS Hà Nội sẽ diễn ra sóng tăng cục bộ tại một số dự án đất nền, nhưng lại gần như thuần túy tăng về giá chứ không tăng giao dịch tương ứng

Kéo giá mà không kéo giao dịch là nhằm ý đồ gì?

Thấy gì từ một nghịch lý?

Đang có những đánh giá rất trái chiều về diễn biến của thị trường BĐS Hà Nội. Một luồng dư luận lạc quan về "đất nền rục rịch tăng" hay "thị trường đang ấm lại", nhưng cũng có những xác nhận rõ như ban ngày về việc hầu hết các phân khúc BĐS vẫn không hề nhúc nhích về lượng giao dịch.

Từ tuần đầu của tháng 9 đến đầu tháng 10/2011, trong phân khúc đất nền ở Hà Nội đã xảy ra một hiện tượng hết sức nghịch lý, khi dự án Vân Canh bất chợt nổi đình đám với mặt bằng giá tăng từ 7-10 triệu đồng/m2. Cần lưu ý rằng ngay trong bối cảnh thị trường BĐS có sóng, một dự án đất nền có tỷ lệ tăng đột biến cũng phải nhờ vào thông tin hỗ trợ từ quy hoạch hay việc triển khai công trình giao thông liên quan đến khu vực dự án.

Nhưng cái nghịch lý mà ai cũng thấy rõ là giá đất dự án Vân Canh đã tăng vọt mà chẳng dựa vào một nguyên cớ hợp lý nào, thậm chí còn lồng trong bối cảnh gần hết thị trường BĐS Hà Nội, trừ phân khúc chung cư bình dân, đang rơi vào suy thoái trầm trọng.

Hoàn toàn có thể "cảm thông" với nỗi lòng đã quá nóng ruột của những đại gia đang ôm hàng ở Vân Canh hay Bắc An khánh. Dư luận đồn đại về chuyện người này người kia ôm đến hai chục nền trong những khu vực dự án này có lẽ không xa với thực tế. Đó là một canh bạc mà người buôn sỉ có thể phải chấp nhận lỗ sỉ, nếu thị trường không tăng trưởng. Mà chuyện tăng trưởng đối với thị trường BĐS Hà Nội thì lại đang trở nên quá đỗi mông lung, đặc biệt từ sau khi phép thử về quy hoạch chấm dứt.

Phép thử đó rất có ý nghĩa. Vào giai đoạn sốt nóng năm 2010 và đầu năm 2011, chỉ cần một thông tin về quy hoạch giao thông hay di dời các trường đại học ra một khu vực nào đó, chưa cần biết thông tin này có xác thực hay không, lập tức khu vực đó trở nên đắt giá. Kinh nghiệm như thế còn được chứng tỏ sâu sắc hơn nhiều ở Ba Vì mà đã làm cho nhiều nhà đầu tư tứ cấp "rớt đài".

Nhưng đã gần 3 tháng trôi qua từ khi đồ án quy hoạch Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng chính thức phê duyệt, thị trường BĐS Hà Nội vẫn bất động. Những kỳ vọng và hoài bão của các đại gia BĐS, những người đã ôm hàng và cả những người đang mắc kẹt trong các dự án dọc trục Hồ Tây - Ba Vì - đã tan như bong bóng xà phòng. Hãy nhìn vào phân khúc căn hộ trung - cao cấp thì cũng thấy rõ một sự thật "đau lòng": bất chấp rất nhiều phát minh về khuyến mãi, chiêu dụ của các chủ đầu tư, khách hàng vẫn hầu như thờ ơ, nếu không muốn nói làm phản cảm với ý chí tiêu thụ hàng bằng mọi cách của chủ đầu tư.

Người Hà Nội vẫn còn ngây thơ?

Sự an ủi lớn nhất cho giới đầu cơ BĐS Hà Nội chỉ là đường biểu diễn giá đất nền ở Hà Nội đã có xu hướng kéo ngang từ tháng 8/2011 đến nay. Tháng 8 đó cũng là sự khởi đầu của hàng loạt hội thảo, hội nghị về thị trường BĐS - chất xúc tác làm cho thị trường này gia cố thế chững lại sau khi đã giảm khoảng 20-25% so với đỉnh lập vào cuối tháng 3/2011. Sang tháng 9/2011, việc chấn chỉnh lại trần lãi suất tiết kiệm 14%, cùng động thái tái cấp vốn của Ngân hàng nhà nước càng củng cố xu thế chưa thể giảm hơn của mặt bằng giá đất nền.

Nhưng không phải cứ sau bất kỳ đoạn đi ngang nào, thị trường cũng khởi sắc lại. Có lẽ đã qua rồi cái thời tuổi trẻ bốc đồng hình chữ V, mà thay vào đó, thị trường BĐS Hà Nội đang bước vào giai đoạn "trung niên hai thứ tóc", biểu hiện sau giai đoạn hưng phấn là sự trầm mặc của chữ L hoặc trầm lắng của chữ U. Kịch bản phục hồi của thị trường vì thế cũng không còn được nhắc đến quá nhiều nữa.

Những dự án như Vân Canh, An Khánh đã tự tạo ra một nghịch lý đối với thị trường chung, thì lại càng phơi bày cái tâm trạng quá đỗi khó xử của giới đầu cơ manh động. Giá tự lên và cũng tự xuống, trong cả hai chiều lên và xuống đó đều không có giao dịch. Đó là hiện tượng gì vậy?

Hẳn nhiên chẳng có nhiều người quá ngây thơ mà tin rằng những dự án này đang chắp cánh cho một sự khởi đầu phục hồi trên thị trường BĐS Hà Nội. Khác hẳn với những chiến dịch thành công vào năm 2010, lần này nhóm đầu cơ đã hoàn toàn thất bại khi không thể lôi kéo được sức cầu ngây thơ.

Không khác mấy thực trạng của thị trường BĐS Trung Quốc, lượng giao dịch có chiều hướng giảm ở Hà Nội đã được xác nhận bởi các báo cáo so sánh tháng và so sánh quý của các hãng tư vấn BĐS lớn như CBRE, Savills, Knight Frank... Hiện tượng giao dịch chậm, nhỏ giọt trong khi mặt bằng giá vẫn treo cao ở vùng đỉnh phản ánh điều gì?

Với thị trường BĐS Trung Quốc, nguy cơ nổ bong bóng BĐS đang dần hiện ra. Hệ quả đó không sớm thì muộn cũng sẽ xảy ra, thậm chí có thể xảy ra ngay trong năm nay. Động lực thúc đẩy cho khởi đầu vỡ bong bóng đến từ món nợ 2.200 tỷ USD của các chính quyền địa phương đối với ngân hàng trung ương Trung Quốc, từ những lời hứa trả nợ đang dần trở nên quá kém khả thi do quỹ đất dự án còn tồn không thể bán được.

Còn với nhiều doanh nghiệp BĐS Hà Nội, tình hình nợ vay ngân hàng cũng khốn khó không kém. Đã hơn nửa năm trôi qua kể từ khi thị trường BĐS Hà Nội lập đỉnh, nhưng tình trạng đóng băng toàn diện đã khiến khoảng thời gian 6 tháng qua không có ý nghĩa gì lớn về mặt doanh thu. Trong khi đó, chỉ còn vài ba tháng nữa là hết năm, và cũng có thể là chấm dứt mọi hy vọng về mục tiêu tiêu thụ hàng trong năm nay.

Phép thử về quy hoạch Hà Nội gần như kết thúc, hoặc đã kết thúc. Hy vọng ngắn hạn sẽ chỉ được căn cứ vào bản quy hoạch chi tiết, dự kiến sẽ được công bố từ giữa năm 2012 trở đi. Vì vậy có chuyên gia dự báo rằng phải từ giữa năm sau, thị trường BĐS Hà Nội mới có thể khởi sắc. Nhưng cũng có chuyên gia tỏ ra thận trọng hơn khi đặt kế hoạch trung hạn, từ 2 đến 3 năm, cho việc tăng trưởng trở lại.

Sẽ kéo giá mà không kéo giao dịch?

Dù gì, từ đầu tháng 9/2011 đến nay, cùng với xu hướng một phần dòng tiền tiết kiệm đang nằm im nghe ngóng, kể cả tiền từ vàng cũng đang có khuynh hướng chuyển qua BĐS, vẫn có những động tác cố gắng "tỉnh thức" sức mua của người dân. Những động tác này, được thể hiện bởi một vài chiến dịch quy mô nhỏ và mang tính manh mún, liệu có thành công hay không?

Ít nhất, một vài chiến dịch tạo sóng của các nhóm đầu cơ trên địa bàn Hà Nội cũng đang phần nào đó khuấy động về tâm lý, vẽ nên một ảo ảnh cho người dân về việc thị trường BĐS đang xác lập vùng đáy và có thể bật dậy vào một thời điểm nào đó.

Cũng có một khả năng là trong thời gian còn lại của năm 2011, thị trường BĐS Hà Nội sẽ diễn ra sóng tăng cục bộ tại một số dự án đất nền, nhưng lại gần như thuần túy tăng về giá chứ không kéo theo lượng giao dịch tăng tương ứng. Về thực chất, đó chỉ là hiện tượng kéo giá. Hiện tượng này có thể phụ thuộc vào ý chí chủ quan của những nhóm đầu cơ lớn (chứ không phải nhóm đầu cơ nhỏ), khi chỉ quan tâm đến việc kéo giá mà không kéo giao dịch.

Nếu hiện tượng kéo giá trên xảy ra, thậm chí mặt bằng giá nhiều dự án đất nền ở Hà Nội sẽ trở về vị trí tháng 3/2011 (như đã từng xảy ra với giá đất Vân Canh trở lại đỉnh của nó chỉ trong vòng một tháng). Nhưng kéo giá mà không kéo giao dịch là nhằm ý đồ gì?

Tất nhiên, với các nhóm đầu cơ nhỏ, điều đó hoàn toàn không được coi là thành tích. Còn với nhóm đầu cơ lớn, những người sở hữu dòng tiền nóng - dòng tiền mà nếu muốn thì đã có thể đã làm nóng thị trường BĐS Hà Nội sau khi đồ án quy hoạch Hà Nội được thông qua - mới là người quyết định sẽ "đánh" thị trường ở khu vực nào và vào lúc nào.

Nếu nhóm đầu cơ lớn quả thực không quan tâm đến lượng giao dịch mà chỉ chú ý đến mặt bằng giá được xác lập thì đó sẽ là một ẩn số thú vị cho giới phân tích và kinh doanh BĐS.