Do vậy thời gian biến quy hoạch chung trở thành hiện thực sẽ còn rất lâu và dài, nên chưa thể tác động ngay đến thị trường BĐS.
Hơn một nửa diện tích các dự án đã quy hoạch ở Quốc Oai nhiều khả năng sẽ không được triển khai trong đó có dự án đã GPMB. Lãnh đạo Sở QH-KT Hà Nội cho biết, sau Quy hoạch chung Hà Nội, dự kiến có khoảng 110 đồ án quy hoạch chung đô thị, quy hoạch xây dựng vùng huyện, đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và các quy hoạch đặc thù triển khai sau đó để cụ thể hóa quy hoạch chung.
Do vậy thời gian biến quy hoạch chung trở thành hiện thực sẽ còn rất lâu và dài, nên chưa thể tác động ngay đến thị trường BĐS. Các chuyên gia cảnh báo người dân nên cân nhắc kỹ bởi thời điểm này chưa thể xác định cụ thể khu vực nào triển khai dự án gì, qui mô ra sao, chiếm diện tích đất bao nhiêu… để mua đón đầu.
Nhiều dự án nguy cơ trở thành… “ảo”
Trong vòng 10 năm trở lại, tiếp bước sau Hoài Đức, tốc độ phát triển các dự án đô thị ở Quốc Oai tăng đột biến, trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư, đặc biệt sau khi đường Láng - Hòa Lạc (Đại lộ Thăng Long) được đầu tư xây dựng thì sức hút càng “nóng” hơn bao giờ hết. Tính đến khi có chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và UBND TP Hà Nội tạm dừng triển khai các dự án để rà soát (Thông báo số 240/TB-VPCP ngày 05/9/2008), trên địa bàn huyện Quốc Oai có 79 dự án trên tổng diện tích 8.523ha đất nằm trong các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư trên địa bàn huyện có tới 8 KĐT với tổng diện tích quy hoạch: 5.911,42ha. Trong đó, có 6 KĐT đã giao chủ đầu tư với tổng diện tích 4.751,32ha. Đây đều là những KĐT có quy mô vốn đầu tư dự tính hàng nghìn tỷ đồng. Ngoài ra, trên địa bàn huyện Quốc Oai còn có vài chục dự án phát triển đô thị nhỏ lẻ có diện tích từ vài hecta đến hơn chục hecta nằm rải rác ở hầu hết các xã.
Ngay sau khi quy hoạch xây dựng chung Hà Nội được công bố, đúng như dự báo của các nhà quản lý, các dự án phát triển đô thị ở Quốc Oai đã có sự thay đổi lớn. Cụ thể, theo quy hoạch chung, Quốc Oai chỉ có khoảng 1.750ha nằm trong đô thị sinh thái Quốc Oai, khoảng 2.250ha nằm trong quy hoạch đô thị vệ tinh Hòa Lạc. Như vậy hơn một nửa diện tích các dự án đã quy hoạch nhiều khả năng sẽ không được triển khai trong đó có dự án đã giải phóng mặt bằng.
Biến động mạnh nhất là dự án KĐT Ngọc Liệp - Đồng Trúc từ chỗ có diện tích 2.100ha nay chỉ còn khoảng 700ha, phần thuộc xã Đồng Trúc bị loại bỏ vì nằm trong vành đai xanh, phần còn lại ở xã Ngọc Liệp chỉ có thể phát triển theo hướng xây dựng đô thị sinh thái; Dự án KĐT thương mại Quốc Oai theo quy hoạch mới đã nằm trọn vẹn trong thị trấn sinh thái Quốc Oai.
May mắn nhất có lẽ thuộc về dự án KĐT Tiến Xuân (do Sông Đà Sudico làm chủ đầu tư). Nằm trên địa bàn xã Đông Xuân KĐT nghìn hecta này nằm trong quy hoạch xây dựng đô thị vệ tinh Hòa Lạc. Sẽ có khoảng trên 30 dự án nằm trong đô thị Quốc Oai nhiều khả năng sẽ được giữ nguyên vì không nằm trong vành đai xanh.
“Sai quy hoạch đương nhiên phải điều chỉnh”
Trước những biến động này, ông Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng: Nhà đầu tư phải theo sát quy hoạch, đầu tư phải đúng quy hoạch vì quy hoạch đã đi trước 1 bước mà đầu tư không đúng quy hoạch thì như thế là thành “ảo”, “treo”. Dự án nào không nằm trong quy hoạch có nghĩa là sai quy hoạch, đương nhiên phải điều chỉnh, trước hết là không xây dựng để đỡ tốn kém cho chủ đầu aâu
Ông Đỗ Lai Luật - Trưởng phòng Quản lý đô thị huyện Quốc Oai phân tích, theo định hướng quy hoạch xây dựng đô thị trong quy hoạch chung xây dựng Hà Nội vừa được Thủ tướng phê duyệt, đô thị sinh thái Quốc Oai có diện tích khoảng 2 nghìn ha, lấy thị trấn làm trung tâm, có phát triển dọc theo phía nam Đại lộ Thăng Long, chạy từ thị trấn đến giáp đê Tả Tích. Đô thị sinh thái Quốc Oai được nâng cấp từ thị trấn hiện có. Đây là căn cứ để khẳng định KĐT Ngọc Liệp - Đồng Trúc sẽ chỉ còn khoảng 700ha và KĐT thương mại Quốc Oai nhiều khả năng sẽ không thể triển khai.
Phần lớn diện tích của xã Đông Xuân, một phần của xã Phú Mãn, một phần của xã Phú Cát với diện tích khoảng 2 nghìn ha nằm trong quy hoạch đô thị vệ tinh Hòa Lạc. Cũng theo bản đồ quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, đường Hồ Chí Minh sẽ được nắn dịch về phía tây so với hiện nay, qua địa bàn các xã Phú Mãn và Đông Xuân, cách đường Hồ Chí Minh hiện nay từ 1,5 - 2,5km về phía tây.
Theo ông Hoàng Sen - Chủ tịch UBND huyện Quốc Oai thì hiện vẫn chưa có kết quả kiểm tra, rà soát của UBND TP Hà Nội nên chưa thể khẳng định dự án nào sẽ bị điều chỉnh, bị dừng triển khai…
Ông Trần Ngọc Chính cũng khẳng định: Khi xây dựng quy hoạch các nhà tư vấn thiết kế đã nghiên cứu, tính toán rất kỹ đến quyền lợi các chủ đầu tư dự án. Họ đã đề xuất dự án nào phù hợp với quy hoạch chung Thủ đô hoặc những dự án nào tương đối với quy hoạch Hà Nội cần có điều chỉnh cho phù hợp. “Chính phủ và địa phương phải có chính sách có nghĩa phải xem xét, đánh giá việc chủ đầu tư đang đầu tư đến đâu để có hỗ trợ thỏa đáng, hướng dẫn cho họ đến địa điểm mới phù hợp dự án mà người ta đang đầu tư”, ông Chính nói.
(Theo Xây dựng)
