Dự báo biến động thị trường

Cơ quan quản lý Nhà nước vẫn lúng túng kiếm tìm giải pháp khi thị trường nhà đất phát triển quá "nóng" hoặc bị "đóng băng".

Nguyên nhân chính khiến cơ quan quản lý Nhà nước thường đưa ra những can thiệp đi sau thị trường là do chưa tạo được hệ thống thông tin, dự báo để định hướng và điều hành hiệu quả thị trường nhà đất.

Trong nhiều diễn đàn về thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, thiếu dự báo nhanh nhu cầu tại thị trường bất động sản ở từng địa phương và trên toàn quốc là lý do gây ra việc thiếu hoặc thừa hàng hóa tại một phân khúc thị trường nào đó.

Biến động nhanh

Trong cuộc hội thảo gần đây về phát triển thị trường bất động sản thời kỳ khủng hoảng, lãnh đạo Bộ Xây dựng đã thừa nhận, thị trường bất động sản phát triển thời gian qua còn mang tính tự phát do thiếu hệ thống thông tin và dự báo thị trường.

Theo một nghiên cứu từ Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị đòi hỏi ngày càng cao hơn về số lượng và chất lượng.

Diện tích nhà ở đô thị năm 2008 là 309 triệu m2 với bình quân 12,8 m2/người. Dự báo đến năm 2015, diện tích nhà ở đô thị sẽ tăng lên 525 triệu m2 với bình quân 15 m2/người. Năm 2020 và 2025 diện tích bình quân đầu người lần lượt tăng là 20 m2/người và 25 m2/người.

Nhìn vào con số trên, có thể thấy bình quân mỗi năm cần 37,5 triệu m2 nhà ở đô thị. Nếu tính bình quân 15 triệu m2 nhà ở thì lượng vốn đầu tư cho riêng nhà ở đô thị là 562 nghìn tỉ đồng mỗi năm, chưa kể đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Ở một phân khúc thị trường khác, nhu cầu vốn phát triển các khu công nghiệp và cụm công nghiệp cũng thay đổi rất nhanh.

Nếu năm 2007, cả nước có 71.326 ha đất xây dựng khu công nghiệp và cụm công nghiệp, thì đến năm 2020 sẽ cần 161.600 ha đất để xây dựng khu công nghiệp và cụm khu công nghiệp, tăng hai lần so với năm 2007.

Riêng 49.000 doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh cần 15 triệu m2 nhà xưởng, nhưng thực tế mới chỉ được đáp ứng 30% nhu cầu.

Nhu cầu và số vốn phát triển bất động sản khách sạn cũng không nhỏ. Dự báo đến năm 2015 để đáp ứng lượng khách du lịch, tổng số phòng khách sạn cần 342.152 phòng, tăng 135.138 phòng so với năm 2008. Bình quân mỗi năm trong giai đoạn 2009-2015 cần đầu tư 22.500 phòng. Nếu tính bình quân 24 m2/phòng thì mỗi năm cần xây dựng 540.000 m2/phòng khách sạn, tương ứng với số vốn đầu tư khoảng 3.000 tỉ đồng.

Hiện nay, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hầu hết tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp như chung cư cao cấp, biệt thự, nhà vườn với giá trị trung bình từ 1,5-5 tỉ đồng.

Nhu cầu có khả năng thanh toán đối với những loại bất động sản có quy mô nhỏ và giá trị thấp dưới 1 tỉ đồng cũng như các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ đáp ứng nhu cầu tiêu dùng thiết yếu cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn chưa được đáp ứng.

Đây cũng chính là nguyên nhân khiến các dự án chậm triển khai do nhiều khách hàng không phải là đối tượng có nhu cầu sử dụng mà chủ yếu là giới đầu cơ, dẫn tới một lượng vốn lớn đổ vào các dự án nhà đất không trở thành hàng hóa.

Nhiều nghiên cứu trước đó của các công ty thẩm định giá cho thấy, giá bất động sản trong nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đang giữ mức cao trên thế giới (giá chung cư đứng thứ 32, giá văn phòng cho thuê đứng thứ 17), trong khi thu nhập bình quân đầu người thấp hơn rất nhiều nước trong khu vực.

Theo Bộ Xây dựng, giá cao cùng với những biến động liên tục trên thị trường khiến khả năng tạo lập nhà ở của người dân trong nước giảm 4 lần so với các nước trong khu vực.

Thông thường, tỷ số giá nhà ở trên thu nhập hàng năm của người dân ở khu vực châu Á từ 4,15-6,25. Tỷ số giá ở nước ta cao gấp 4 lần so với các nước trong khu vực, vào khoảng 16,6.

Lúng túng dự báo

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc thị trường biến động nhanh chóng là do cơ cấu hàng hóa chưa đảm bảo sự cân đối trên nhiều phân khúc.

Giá cả bất động sản không ổn định,giới đầu tư ồ ạt đổ vốn vào các phân khúc đang có nhu cầu cao trên thị trường. Ngược lại, có những địa phương phát triển bất động sản tràn lan, thiếu định hướng dẫn tới tình trạng “đóng băng” cục bộ.

Trong khi đó, các cơ quan quản lý Nhà nước ở địa phương cũng như Trung ươngvẫn khóđưa ra những quyếtđịnh kịp thờikhi thị trường có những diễn biến bất ngờ vì chưa có hệ thống thông tin dự báo nhanh chóng.

Chính vì khả năng điều tiết bằng công cụ chính sách thường chậm so với những diễn biến trên thị trường khiến giá bất động sản trong nước vượt xa giá trị thực.
Một chuyên gia Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) phân tích, đầu tư bất động sản trên thế giới có thời gian thu hồi vốn trung bình 12,5 năm. Nhưng tại Việt Nam, thửxây dựngkhách sạn với giá đất tại khu vực trung tâm Hà Nội thì thời gian thu hồi vốn sẽlên tới trên 40 năm.
Giá bất động sản quá cao ảnh hưởng tới khả năng tạo lập nhà ở của người dân, ảnh hưởng tới đầu tư phát triển sản xuất, đến thu hút đầu tư nước ngoài và đầu tư nâng cấp hạ tầng đô thị.

Xét dưới góc độ chi phí sản xuất, ông Nguyễn Trường Tiến, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội khẳng định với VnEconomy gần đây rằng, giá bất động sản hiện thời có thể giảm xuống từ 30-50% tùy vị trí và chủng loại mà nhà đầu tư vẫn có lãi.

Theo các chuyên gia, hệ thống dự báo thị trường bất động sản cần phải được xây dựng sớm bao gồm hệ thống quản lý sở hữu bất động sản thống nhất và số hóa hệ thống quản lý đất đai. Bên cạnh đó, phải xây dựng được hệ thống thông tin về hoạt động thị trường và hệ thống chỉ số đánh giá và dự báo thị trường bất động sản thống nhất trong cả nước, bao gồm chỉ số giá bất động sản(RPI), chỉ số giá nhà ở(HPI) và chỉ số thị trường bất động sản(REMI).

Ở một khía cạnh khác, nhiều ý kiến cho rằng, Nhà nước chưa thể hiện được vai trò điều tiết thị trường theo quy luật cung cầu.

Khi thị trường thiếu hàng, giá cả tăng, Nhà nước không có quỹ đất, quỹ nhà “tung” ra thị trường để giảm nhiệt thị trường. Khi thị trường trầm lắng lại thiếu cú hích kích cầu thị trường bằng việc mua lại hạ tầng, công trình công cộng, nhà ở xã hội.

Theo phân tích của các chuyên gia nhà đất, việc chủ động điều tiết để ổn định thị trường bất động sản, ngoài việc ổn định kinh tế vĩ mô, Nhà nước có lợi bán hàng lúc giá cao và mua hàng lúc giá thấp. Vấn đề còn lại chỉ là chuẩn bị một lượng vốn dưới dạng tiền hay tài sản bất động sản.

(Theo Vneconomy)