Dự báo thị trường BĐS sẽ xuất hiện tín hiệu đảo chiều vào cuối năm 2023

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra nhận định trên. Chuyên gia này đã đưa ra dự báo về tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản thời gian tới dựa trên các chỉ báo và phân tích, so sánh với chu kỳ suy thoái của thị trường 10 năm trước.

Theo đó, phân tích chu kỳ thị trường bất động sản giai đoạn 2007 - 2015, ông Quốc Anh cho hay, năm 2007, tín dụng được nới lỏng, tăng trưởng tín dụng tăng cao, có rất nhiều giao dịch, nhất là cho vay diễn ra. Lúc bấy giờ, giá bất động sản tăng cao, giao dịch nhiều, lợi nhuận cao. Năm 2007 được xem là một trong những năm đỉnh cao của thị trường. Sang năm 2008, lạm phát tăng, lãi suất tăng cao đến 21%, thanh khoản lao dốc, giá trị tồn kho cao gấp 3 lần so với năm 2007, thị trường bước vào giai đoạn rất khó khăn.

Năm 2009, lãi suất được điều chỉnh giảm nhưng vẫn ở mức rất cao; thanh khoản hạn chế; nhiều dự án buộc phải tạm dừng. Năm 2010, giá bất động sản vẫn ở mức rất cao, thị trường tiếp tục không có thanh khoản. Năm 2011, các dự án bán bắt đầu giảm giá, có dự án giảm tới 30%. Năm 2012, giá trị hàng tồn kho tăng 85% so với năm 2011.

Năm 2013, tín dụng được nới lỏng, room tín dụng tăng từ 7 -12%. Cùng với đó còn có gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất và Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Hàng tồn kho bắt đầu giảm, giảm 15% so với cùng kỳ. Hàng tồn kho tiếp tục giảm 20% trong năm 2014 và từ 2015 trở về sau. Đồng thời, GDP tăng trưởng ổn định 6 - 7%.

Chuyên gia Batdongsan.com.vn dự báo, thị trường xuất hiện tín hiệu đảo chiều vào cuối năm 2023. Ảnh minh họa

Theo ông Quốc Anh, vào quý 2/2013, khi hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm tăng liên tiếp được xem là mốc tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản. Thị trường địa ốc cũng bắt đầu ấm dần lên. So sánh thị trường bất động sản hiện nay với thời điểm quý 2/2013, chuyên gia Batdongsan.com.vn phân tích, đưa ra dự báo thời điểm thị trường đảo chiều trong thời gian tới dựa trên 3 chỉ báo cơ bản: Lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản.

Cụ thể, về lãi suất, đối chiếu biểu đồ lãi suất huy động chu kỳ 1 - 6 tháng giai đoạn từ 2008 - 2014, ông Quốc Anh chia biểu đồ làm 3 giai đoạn: Giai đoạn nóng sốt, giai đoạn khủng hoảng - ảm đạm và giai đoạn cân bằng từ tín hiệu đảo chiều trong quý 2/2013.

Lãi suất huy động tại thời điểm quý 1/2012, Ngân hàng Trung ương bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng. Sau khoảng 1,5 năm, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu tăng trưởng vào quý 2/2013. Nếu đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng bắt đầu tăng lên từ quý 2/2022. Giả định quý 1/2023, Ngân hàng Trung ương bắt đầu điều thực hiện việc điều chỉnh lãi suất thì phải đến quý 2/2024, dự báo thị trường bất động sản mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều.

Về tăng trưởng tín dụng, ông Quốc Anh cho hay, năm 2012, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% còn 7%, lạm phát tăng lên 8%. Năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng 7% lên 12%, lạm phát khoảng 6%. Có thể thấy, ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng thì thị trường đã có tín hiệu đảo chiều.

Đối chiếu bối cảnh hiện tại, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 đến trước tháng 12/2022 ổn định ở mức 14%. Nếu tiếp tục thực hiện việc nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023 thì tín hiệu đảo chiều có thể sẽ xuất hiện vào cuối năm 2023.

Về chính sách bất động sản, năm 2011 bắt đầu có Nghị quyết 11 liên quan đến việc siết tín dụng, tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất và giảm tỷ trọng vốn vay vào lĩnh vực phí sản xuất (trong đó có bất động sản). Hai năm sau mới bắt đầu có chính sách nới lỏng tín dụng, hỗ trợ thị trường.

Hồi đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã có Quyết định 422 yêu cầu các ngân hàng hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán… Bên cạnh đó, thị trường cũng đón nhận những thông tin tích cực như việc ban hành Nghị định 65, sửa đổi Nghị định 153 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, quyết định thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản, room tín dụng được nới thêm 1,5 - 2%.

Ông Quốc Anh nhận định: "Nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường theo đà đó mà phục hồi nhanh. Thông qua bức tranh tích cực về tăng trưởng tín dụng và chính sách, thị trường bất động sản hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023."

Lam Giang (TH)