Giá đất đai tại đô thị lớn đã vượt quá xa giá trị sử dụng

Theo TS. Trần Du Lịch, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM, giá cả đất đai hiện nay tại các đô thị lớn đã vượt quá xa giá trị sử dụng.

Trước những lo ngại về khả năng mất kiểm soát của nhà đầu tư đối với phần vốn góp vào dự án bất động sản, TS. Trần Du Lịch, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM, đại biểu Quốc hội cho rằng, ngân hàng cũng phải có trách nhiệm nếu tham gia giải ngân vốn góp những dự án này.

Để đảm bảo an toàn, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định, dự án nhà ở, khu đô thị phải làm xong hạ tầng, nhà ở phải làm xong phần móng mới được huy động vốn của khách hàng. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư vẫn huy động và chiếm đoạt vốn góp. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Tôi cũng đã nhiều lần kiến nghị với Quốc hội rằng, Luật Kinh doanh bất động sản không nên quy định việc người dân góp vốn vào dự án bất động sản. Trong vấn đề góp vốn, việc người dân góp vốn bao nhiêu không quan trọng, quan trọng là dự án đó được cơ quan nhà nước phê duyệt và chịu trách nhiệm về các yếu tố pháp lý của dự án.

Còn việc khách hàng, nhà đầu tư tham gia góp vốn đầu tư dự án bất động sản là đương nhiên, vì không có một chủ đầu tư nào có đủ tiền để thực hiện một dự án bất động sản có quy mô rộng hàng trăm, hàng ngàn héc - ta mà không phải huy động vốn.

Điều quan trọng là tiền vốn góp của khách hàng phải được gửi vào một tài khoản ngân hàng và ngân hàng chỉ giải ngân phần vốn đó cho đúng dự án đó thôi. Việc này sẽ khắc phục được hiện tượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lấy tiền góp vốn dự án của khách hàng đi làm chuyện khác.

Thời gian qua, giá bất động sản tại Hà Nội liên tục tăng cao. Theo ông, liệu thị trường có chứa đựng yếu tố “bong bóng”?

“Bong bóng” hay không còn tuỳ theo quan điểm của từng người, nhưng theo tôi, xét về lý thuyết, giá cả đất đai hiện nay tại các đô thị lớn đã vượt quá xa giá trị sử dụng. Không có một cách xác định thống nhất về giá cả bất động sản, nhưng theo lý thuyết của Các Mác, thì giá của một mảnh đất được tính bằng lợi nhuận bình quân mà nó tạo ra trong khoảng 25 năm.

Nhà nước cũng đã có một số biện pháp về thuế, đầu tư nhà ở xã hội, nhưng “bong bóng” này không xẹp được. Theo ông, vì sao lại như vậy?

Theo tôi, có 2 lý do.

Thứ nhất là đất đai của Việt Nam đang trở thành một loại tài sản tích trữ của người dân. Người người giữ của bằng đất, mua nền nhà để đó cất giữ.

Thứ hai, đất đai là hàng hoá đặc biệt, không có yếu tố thay thế (địa điểm là duy nhất và không thể di chuyển), nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn.

Chừng nào Nhà nước chưa có chính sách điều chỉnh 2 yếu tố đó thì “bong bóng” bất động sản không thể xẹp đi được. Hiện nay, tất cả đất đai mà chúng ta định quy hoạch thì giới đầu cơ mua và luôn luôn đẩy giá lên cao.

Việc đầu cơ tích trữ đất đai và giá đất liên tục bị đẩy lên ảnh hưởng như thế nào đến nền kinh tế?

Đây là một hành vi phi kinh tế kép. Tiền nằm bất động trong đất là lần phi kinh tế thứ nhất. Mảnh đất, ngôi nhà không được sử dụng là lần phi kinh tế thứ hai. Nếu như xét về góc độ cá nhân, thì hoàn toàn chính đáng, nhưng xét về phương diện quốc gia, thì rất có hại cho nền kinh tế.

Rất tiếc là, ở tầm vĩ mô hiện nay không thấy đặt ra yêu cầu giải quyết vấn đề này. Đa số các khiếu kiện hiện nay xuất phát từ đất đai. Quá trình phân hoá giàu nghèo diễn ra trong những năm gần đây cũng xuất phát từ đất đai...

Có cách nào hạn chế tình trạng này không, thưa ông?

Thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu là bán thành phẩm (sản phẩm chưa hoàn thiện, nhà xây thô bỏ đó, hạ tầng không có...) dẫn đến khan hiếm hàng hoá, giá cả bất động sản liên tục bị đẩy lên cao gây ra tâm lý đầu cơ tích trữ trong dân. Nếu hàng hoá làm ra nhiều, nguồn cung dồi dào, thì tình trạng này sẽ giảm đi.

Còn yếu tố thứ hai là đất đai không có yếu tố thay thế (địa điểm là duy nhất và không thể di chuyển) có thể dùng công cụ quy hoạch để hạn chế (di dời Thủ đô, xây mới trung tâm thành phố...) để giảm tính độc quyền của vị trí đất.

(Theo Đầu tư)