Giá địa ốc khó giảm vì chính sách

Nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản cho biết việc Sở Tài chính TP.HCM xác định tiền sử dụng đất bất hợp lý khiến hàng loạt dự án bị đình trệ, giá bán căn hộ không thể giảm được.

Hiện nay tiền sử dụng đất (SDĐ) đối với các dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) trên địa bàn TP.HCM đang được tính theo phương pháp thặng dư. Theo đó, tổng doanh thu dự án sau khi trừ chi phí đầu tư, bao gồm tiền xây dựng, lãi vay ngân hàng, lợi nhuận 15%... còn lại là tiền SDĐ. Nhiều DN đang bức xúc vì tiền SDĐ tính theo cách này khiến giá căn hộ bị đẩy lên quá cao, muốn giảm xuống để bán nhanh cũng không được.

Muốn 13,9 nhưng phải bán 17

Theo quy định, trước khi triển khai thực đầu tư dự án, các DN BĐS gửi hồ sơ xin nộp tiền SDĐ. Sở Tài chính tính

toán dựa trên kết quả thẩm định giá đất theo giá thị trường, từ đó tính ra doanh thu dự án, xác định tiền SDĐ theo phương pháp thặng dư nói trên.

Sau khi được xác định tiền SDĐ, DN sẽ phải nộp toàn bộ một lần. Đây là cơ sở quan trọng để DN tính toán giá bán sản phẩm. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết hiện công ty ông đang chuẩn bị triển khai đầu tư dự án Lê Thành Twin Towers (Q.Bình Tân), giá bán - trong tình hình rất khó khăn của thị trường hiện nay - được công ty xác định từ 13,9 - 14,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên tiền SDĐ của dự án được Sở Tài chính xác định cao hơn nhiều so với dự kiến của công ty. Với kết quả đó, công ty phải bán đến 17 triệu đồng/m2 mới có thể có lời.

“Vấn đề là giá 13,9 - 14,5 triệu đồng/m2 chúng tôi còn không bán được trong tình hình thị trường khó khăn như hiện nay thì làm sao có thể bán với giá cao như vậy?”, ông Nghĩa phân trần. Ngoài ra, Công ty Lê Thành cũng đang triển khai dự án Lê Thành Tân Tạo (Q.Bình Tân), với hơn 1.200 căn hộ, mức giá bán dự kiến khoảng 11 triệu đồng/m2. Theo ông Nghĩa, tình hình nộp tiền SDĐ của dự án này cũng sẽ tương tự, công ty sẽ không thể bán vói giá 11 triệu đồng/m2.

Tổng giám đốc một tập đoàn BĐS tại TP.HCM cho hay, DN ông hiện đang kẹt 4 dự án ở các quận Gò Vấp, 12, 9. Trong đó, dự án 400 căn hộ ở quận 12 đã 3 năm nay vẫn chưa thể đóng tiền SDĐ. Lý do là công ty muốn bán với giá 12 - 13 triệu đồng/m2 để có thể tiêu thụ được hàng, nhưng với số tiền SDĐ Sở Tài chính xác định, công ty phải bán đến 16 triệu đồng/m2 mới có lời. “Với giá 12-13 triệu còn khó bán huống gì 16 triệu. 3 dự án còn lại của công ty cũng đang kẹt như vậy về tiền SDĐ, chúng tôi đã phải rút hồ sơ về”, vị lãnh đạo công ty này cho hay.

Lãnh đạo một công ty BĐS khác cũng chia sẻ, doanh thu của dự án được Sở Tài chính xác định dựa trên giá đất thẩm định theo giá thị trường. Các công ty thẩm định giá này là các công ty được Sở Tài chính công nhận và cho phép thực hiện. Hiện nay giá đất thị trường nhiều khu vực giảm nhưng giá thẩm định của các công ty này đưa ra vẫn quá cao, dẫn tới tiền SDĐ quá cao.

Cần điều chỉnh linh hoạt

Hầu hết các DN BĐS tiếp xúc với chúng tôi đều cho rằng, thời gian qua khi thị trường khởi sắc, giá đất tăng cao, số tiền SDĐ nhà nước thu được rất cao. Nay khi thị trường đóng băng, hàng không bán được, DN không thể giữ giá cao như trước. Việc xác định tiền SDĐ theo giá thị trường cần tính toán lại cho phù hợp.

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh, cho biết do các vướng mắc này mà nhiều dự án của Đất Xanh không thể triển khai dù ông rất muốn. DN cũng đã rút lại các hồ sơ tiền SDĐ đã nộp do thấy không kham nổi tiền SDĐ quá nhiều.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long, nhận định cách tính tiền SDĐ như vậy cũng khiến hàng chục ngàn hồ sơ nộp tiền SDĐ của người dân không thể hoàn tất. Theo ông, có cả ngàn dự án đang kẹt về tiền SDĐ do tiền SDĐ hiện nay tăng từ 3 - 10 lần so với trước đây. Số tiền này vượt quá khả năng thanh toán, sức chịu đựng của người dân, DN, khiến giá nhà đất không thể giảm xuống dù chủ trương, chính sách về giảm giá nhà đất được nhà nước đưa ra từ rất lâu.

Bên cạnh đó, cách tính tiền SDĐ hiện nay - theo nhiều DN BĐS - không hợp lý ở chỗ các dự án kinh doanh được áp dụng cách tính thặng dư tiền SDĐ bằng doanh thu dự án trừ chi phí gồm (xây dựng, giải phóng mặt bằng, lãi vay, 15% lợi nhuận). Trong khi chi phí giải phóng mặt bằng DN thường trả cho người dân theo giá thị trường thì nhà nước chỉ khấu trừ cho DN theo bảng giá đất.

Nhằm tạo sự minh bạch, dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea), cho rằng cần đưa ra một bảng giá đất sát giá thị trường và thu tiền SDĐ từ 10 - 20% theo bảng giá đất này, và thu cố định ít nhất từ 3 - 5 năm, không cần phải khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng cho DN. Điều này giúp DN dễ dàng tính toán được chi phí triển khai dự án và chủ động hoạch toán được giá bán, chiến lược kinh doanh.

3 cách tính tiền sử dụng đất Theo quy định hiện hành, các phương pháp dùng để xác định tiền SDĐ gồm phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết khấu dòng tiền. Tùy từng trường hợp cơ quan chức năng sẽ chọn phương pháp tính phù hợp. Thông thường, đối với nhà phố sẽ áp dụng phương pháp so sánh với những căn nhà cùng khu vực để xác định tính tiền SDĐ; đối với các dự án kinh doanh nhà có doanh thu, có chi phí thì áp dụng phương pháp thặng dư.

(Theo Thanh Niên)