Giải pháp giúp thị trường bất động sản “vượt bão”

Năm 2013, bức tranh thị trường bất động sản (TTBĐS) tiếp tục được dự báo còn không ít "mảng tối". Ngoài khó khăn về vốn, lãi suất, tín dụng thì cơ chế, chính sách cũng góp phần tạo nên điểm nghẽn cho TTBĐS.

Đây là những vấn đề nóng được các đại biểu đưa ra tại hội thảo "TTBĐS phía Nam - giải pháp tài chính hỗ trợ doanh nghiệp (DN) tiêu thụ sản phẩm từ các tổ chức tín dụng", do Bộ Xây dựng sáng 18-1 tổ chức tại TP Hồ Chí Minh.

"Ế" căn hộ, vì sao nên nỗi?

Ông Nguyễn Văn Danh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, hiện trên địa bàn TP nhiều dự án đã có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng không bán được, làm cho hàng tồn kho gia tăng. Trong đó, 10.000 căn hộ diện tích từ 60 đến 90m2, chiếm tỷ lệ 69,3%; trên 3.400 căn hộ có diện tích trên 90m2, chiếm tỷ lệ 23,5%.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay BĐS ở TP khoảng 85.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% trong tổng số dư nợ trên địa bàn; trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh BĐS là 66.084 tỷ đồng, cho vay khác (mua nhà ở, mua nhà công nhân thuê, nhà thu nhập thấp…) là gần 19.000 tỷ đồng. Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS khoảng 4.145 tỷ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ. Đây được xem là yếu tố quyết định làm cho TTBĐS vẫn yên ắng.

Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành (quận Tân Bình) cho rằng, giải quyết được hàng tồn kho mới giải quyết được nợ xấu. Đáng lưu ý, theo Tiến sĩ Vũ Đình Ánh (Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường - giá cả - Bộ Tài chính) phần lớn các căn hộ hiện nay đều được thiết kế xây dựng có giá xấp xỉ 1 tỷ đồng trở lên. Trong khi đó đối tượng có nhu cầu có mức thu nhập bình quân 70 triệu đồng/người/năm, như vậy, phải mất hơn 20 năm để mua một căn nhà trị giá khoảng 1,5-2 tỷ đồng, hoặc mất hơn 5 năm nếu cả gia đình 4 người có thu nhập bình quân 5 triệu đồng/người/tháng (điều kiện không tiêu dùng gì). Như vậy, giá căn hộ hiện nay khó cho cả người mua lẫn người bán.

Cũng phải nói thêm, căn hộ tái định cư cũng tồn kho còn do… giá đền bù. Trung bình mỗi căn hộ phục vụ tái định cư cũng cả tỷ đồng, trong khi tiền đền bù cho những hộ dân này chỉ bằng 1/2 giá trị căn nhà này. Do vậy, nhiều hộ dân rơi vào tình cảnh "tiến thoái lưỡng nan", ở thì gánh nặng nợ nần chồng chất, đi thì không biết ở đâu.

Lối đi nào?

Tiến sĩ Trần Du Lịch, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho hay, cần phải dùng cả giải pháp tài khóa và tín dụng để hỗ trợ đầu ra và khai thông TTBĐS. Năm 2013 dự đoán lạm phát khoảng 6%, do đó, lãi suất huy động tối đa không nên quá 6%, lãi suất cho vay chỉ dưới 10% mới có thể điều hòa được TTBĐS. Ngoài ra, hiện có quá nhiều dự án nhà ở xây xong vẫn chưa có hạ tầng giao thông kết nối, điều này cũng khiến tình trạng "ế" tăng cao. Trong thời gian tới, các bộ, ngành trung ương, địa phương cần chủ động đưa ra các giải pháp về tài chính cũng như kết nối hạ tầng để tháo gỡ khó khăn.

Mặt khác, để giải quyết tình trạng tồn đọng tại các dự án TĐC, Nhà nước cần tạo điều kiện và cho phép các DN BĐS xây dựng nhà ở bình dân như mô hình nhà ở xã hội. Bởi các DN có thể tự cân đối và chủ động triển khai dự án xây những căn hộ cho vừa túi tiền nhóm đối tượng này. "Chúng tôi cam kết những căn hộ này bằng hoặc thấp hơn nhà ở xã hội. Đơn cử có thể có những căn hộ giá từ 500 đến 600 triệu đồng, chí ít cũng giúp những hộ tái định cư mua được sau khi có tiền đền bù", ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành khẳng định.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và TTBĐS, đối với các dự án nhà ở tồn kho không bán được, Nhà nước cần cho phép chuyển đổi công năng sang các công trình dịch vụ đang có nhu cầu và phù hợp với quy hoạch như: bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại… Bên cạnh đó, ngân hàng thương mại nhà nước cần dành lượng vốn hợp lý, tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ, để cho các đối tượng thu nhập thấp vay để thuê hay mua căn hộ, với ân hạn trả tối đa 10 năm để họ có cơ hội sở hữu căn hộ với diện tích nhỏ hơn 70m2.