Giật mình bất động sản FDI

Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) Đặng Xuân Quang xác nhận, lĩnh vực bất động sản thương mại có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đang tồn tại nhiều phức tạp.

Bộ KH&ĐT đang chuẩn bị những bước đầu tiên rà soát công tác cấp phép, triển khai thực hiện dự án thuộc lĩnh vực này, trước mắt tập trung vào 8 tỉnh, thành trọng điểm là TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai...
 
Vốn FDI huy động… trong nước

Thứ trưởng Bộ KH&ĐT Đặng Huy Đông thẳng thắn chỉ ra những con số, dù chưa đầy đủ nhưng vẫn rất đáng… giật mình về chất lượng đầu tư: Vốn FDI chiếm 1/3 tổng đầu tư của xã hội song chỉ đóng góp vào ngân sách 1,2 tỷ USD/năm (trừ dầu khí), thấp hơn cả khối doanh nghiệp trong nước. Trong chuyến công tác tại Trung Đông gần đây, một nhà đầu tư kể với Thứ trưởng Đặng Huy Đông việc vừa chi 450 triệu USD để mua lại 50% vốn của một dự án bất động sản FDI lớn tại TP.HCM. Về nước kiểm tra lại, ông Đông biết thực chất chủ đầu tư dự án này chỉ bỏ ra 250 triệu USD.

Một Việt kiều nợ đầm đìa về nước “hô hào” ầm ĩ muốn đầu tư một dự án sáng tạo có tổng vốn 11 tỷ USD với những mục tiêu giúp Việt Nam xóa đói giảm nghèo, góp phần hòa giải dân tộc (!?)... Khi Thứ trưởng Đông mời ông này tới Bộ KH&ĐT làm việc, hỏi thẳng: “Có phải xin giấy phép đầu tư để bán lại?”, ông này đành thừa nhận và sau đó rút vốn xuống còn 1 tỷ USD. Ông Đông còn ngạc nhiên khi thấy một dự án bất động sản khác có vốn đăng ký 160 triệu USD, đầu tư thực chất 110 - 120 triệu USD (một ngân hàng thương mại của Việt Nam cho vay tới 90 triệu USD), đang được chủ đầu tư rao bán 1,6 tỷ USD. Trong quảng cáo, dự án này có chức năng kinh doanh casino, song thực chất chưa hề được cấp phép kinh doanh loại hình đặc biệt “nhạy cảm” này.
 
“Mê hồn trận” thủ tục hành chính

Khó khăn lớn nhất là chính sách thuế liên tục thay đổi khiến nhà đầu tư hết sức lúng túng. Đặc biệt, “mê hồn trận” thủ tục hành chính vẫn gây rất nhiều khó khăn cho NĐT nước ngoài. Nhiều công chức ở cơ quan Nhà nước hoạt động theo tiêu chuẩn ISO này nọ hẳn hoi vẫn làm việc kiểu “ầu ơ ví dầu”, không muốn hướng dẫn đầy đủ thủ tục một lần, khiến doanh nghiệp phải mất công đi lại, sửa đổi hồ sơ, chầu chực… rất vất vả và tốn thời gian. Do đó, doanh nghiệp đành chi “tiêu cực phí” để công việc triển khai nhanh hơn - Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Hoa Việt (TP.HCM) Nguyễn Quý Thắng than phiền.
 
Một số nhà đầu tư lại xin cấp phép đầu tư vào nhiều lĩnh vực khác nhau, thực chất nhằm “núp bóng” kinh doanh bất động sản thương mại. Thứ trưởng Đông cho biết, kinh nghiệm một quốc gia láng giềng cho thấy, họ đấu giá công khai quyền sử dụng “đất vàng” (trong 40 năm) trên mạng Internet với giá rất đắt, lấy tiền đầu tư cơ sở hạ tầng. Đối với những khu vực xa, nước này cấp không cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở để bán, song thu lại 25% giá bán. Ông Đông cho rằng, nếu thực hiện đúng quy định của Nhà nước trong việc cho thuê những khu “đất vàng” ở Hà Nội, có thể mang lại nhiều tỷ USD phục vụ xây dựng đường cao tốc.
 
“Tất cả nói lên, xúc tiến đầu tư chưa tới được nhiều nhà đầu tư thực sự. FDI cũng chưa thật sự là dòng vốn từ nước ngoài vào Việt Nam. Sắp tới, Bộ KH&ĐT sẽ đánh giá lại hiệu quả vốn FDI, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu FDI”, ông Đông nói.
 
Ông Huỳnh Tấn Vinh, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp FDI tại Việt Nam, ủng hộ các việc làm cần thiết này bởi: “Xét trên một số phương diện, chúng ta mới tiếp cận được nhà đầu tư cơ hội, thậm chí là “cò”. Mặc dù nhà đầu tư lớn ít có thời gian khảo sát, tìm hiểu chính sách một điểm đến mới như Việt Nam, song các cơ quan quản lý phải điều chỉnh lại giải pháp xúc tiến đầu tư nhằm giúp doanh nghiệp tiềm năng trong nước tiếp cận họ.
 
Cơ quan quản lý “ngủ quên”

Theo thống kê của Bộ KH&ĐT, lĩnh vực bất động sản (chưa bao gồm cơ sở lưu trú) đứng thứ 2 trong tổng vốn FDI năm 2009 với 7,6/21,48 tỷ USD. GS Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp FDI tại Việt Nam, rất bức xúc vì vốn FDI thực sự có thể chỉ chiếm tối đa 15 - 20% tổng số vốn của các dự án bất động sản thương mại, song lợi nhuận đạt được lên tới 30 - 40%, trong khi đó lĩnh vực điện tử, khách sạn chỉ lãi 17 - 18%.

“Bất động sản đang “ngon” thế, tất yếu vốn FDI dồn vào đó khiến cán cân đầu tư bị lệch. Nhà nước hoàn toàn có thể ban hành chính sách điều tiết hợp lý lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản thương mại không chênh lệch quá lớn đối với các ngành kinh tế khác như quy định được lãi tối đa bao nhiêu, lợi ích Việt Nam bao nhiêu… Song, tôi cảm giác các cơ quan quản lý đang “ngủ” trên các quy định hiện hành”, GS Mại nhận xét.
 
Trong 10 năm tới, Chính phủ cần tập trung thu hút FDI theo chất lượng. Không thể tiếp tục chạy theo số lượng rồi dễ dàng lãng phí tài nguyên, đặc biệt là đất đai, thâm dụng vốn và lao động khiến hệ số ICOR tăng rất nhanh - GS Nguyễn Mại đề xuất.

TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương (Bộ KH&ĐT) muốn đề cập đến khía cạnh “đang gây tranh cãi và cần phải tiếp tục tranh cãi”: Cái giá phải trả cho việc Việt Nam cứ ưu đãi quá lớn, đặc biệt về đất, đến mức nào là hợp lý.

“Riêng về bất động sản, lĩnh vực thu hút vốn FDI nhiều nhất, Việt Nam đã ưu đãi doanh nghiệp nước ngoài diện tích đất quá lớn, có giá trị rất cao, nhưng lại không kiểm soát được tình trạng chia lô bán nền. Đồng thời, rất tiếc là vốn của nhà đầu tư đưa vào chiếm tỷ lệ nhỏ, phần lớn là vay ngân hàng hoặc huy động từ khách hàng. Kinh doanh bất động sản ít tạo ra ngoại tệ nhưng khi họ rút vốn lại bằng ngoại tệ, gây khó khăn lớn trong cán cân thanh toán của Việt Nam. Tôi cho rằng, bây giờ là thời điểm quá chín muồi, nếu không muốn nói là chậm, giảm bớt việc “hy sinh” quá nhiều tài nguyên vô giá của quốc gia cho nhà đầu tư nước ngoài. Tôi tha thiết đề nghị Quốc hội thực hiện giám sát độc lập về tình hình trên, từ đó đưa ra những giải pháp cần thiết để điều chỉnh, thu hút vốn FDI vào những lĩnh vực mang lại giá trị cao, phục vụ mục tiêu có lợi nhất mà Việt Nam đang thực sự cần. Đó là lĩnh vực điện tử, công nghệ cao hỗ trợ nâng cao chất lượng xuất khẩu”, ông Doanh nhấn mạnh.
 
Khẳng định môi trường đầu tư ngày càng tốt hơn, song ông Huỳnh Tấn Vinh vẫn mong muốn Chính phủ kiểm tra lại quá trình phân cấp mạnh mẽ cho địa phương bởi phát sinh hệ quả là các tỉnh vận dụng luật khác nhau nhằm thu hút đầu tư.
 
Thậm chí, còn mâu thuẫn lợi ích giữa địa phương với quốc gia, điển hình là việc mới đây một số tỉnh biên giới phía Bắc cho doanh nghiệp nước ngoài thuê đất rừng.

(Theo báo Thanh Tra)