"Giật mình" với khung giá đất mới

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa công bố dự thảo Nghị định về Khung giá đất năm 2015, áp dụng cho nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp đang khiến các DN địa ốc “khóc thét”.

Theo khung giá đất dự kiến sẽ áp dụng, mức giá đất cao nhất áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng đồng bằng sông Hồng (ĐBSH) và Đông Nam Bộ (ĐNB) dự kiến là 162 triệu đồng/m2, cao gấp hai lần so với mức trần hiện nay tại Hà Nội và Tp.HCM là 81 triệu đồng/m2. Đất tại đô thị đặc biệt tại vùng ĐBSH và vùng ĐNB, đất thương mại, dịch vụ tại các đô thị có giá trần là 129,6 triệu đồng/m2.

Mức giá đất cao nhất áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng ĐBSH và ĐNB
dự kiến cao gấp hai lần so với mức trần hiện nay tại Hà Nội và Tp.HCM.

Chính sách “bất hợp tình hợp lí” nhất

Sở dĩ người viết đưa ra khung giá đất dự kiến sẽ áp dụng cho hai khu vực trên bởi đây là hai khu vực có số lượng dân cư tập trung đông nhất Việt Nam, đồng thời cũng là hai vùng có thị trường bất động sản (BĐS) phát triển sôi động nhất cả nước. Tuy nhiên, lại cũng là những vùng đang có lượng tồn kho BĐS khổng lồ nhất.

Theo kết quả khảo sát ý kiến của các DN phía Nam, phần đa các DN đều vô cùng bức xúc với dự thảo Nghị định.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành không ngần ngại chia sẻ thẳng thắn về chính sách thời gian qua. “Trước đây, Nhà nước công bố khung giá đất ở mức mà theo Nhà nước là thấp, áp dụng trong giai đoạn 2007-2008, thời điểm mà địa ốc vô cùng nóng sốt nhưng Nhà nước cũng không hề có điều chỉnh gì. Nay, sau một thời gian địa ốc đóng băng và thị trường xuống giá thê thảm, nhiều DN địa ốc đã và đang chết, thì Nhà nước lại muốn nâng giá đất. Mà mức nâng giá lại lên tới gấp đôi (tính trung bình). Phải chăng như vậy là muốn đẩy DN vào con đường chết?”. Theo ông, đây là một trong những Dự thảo có nội dung “bất hợp tình hợp lí” nhất.

Cũng theo phân tích của ông Đực, có thể hình dung việc tăng khung giá đất như một phương thức tận thu với DN, cho dù không áp dụng khung giá đất này để tính tiền sử dụng mà chỉ để tính thuế. “Có thể hình dung như thế này, trước đây Nhà nước thu tiền của DN thông qua hình thức thu khoản chênh lệch (lấy tổng thu trừ tổng chi ra chênh lệch, theo Nghị định 69/2009/NQ-CP), đó cũng đã là một cách tận thu với DN nhưng ít nhất còn chịu đựng được, thì sau một giai đoạn địa ốc đóng băng và DN không còn nguồn để thu (tức không phát sinh chênh lệch), thì lại chuyển về cách thức truyền thống là sử dụng khung giá đất để đánh thuế DN. Như vậy là vô cùng bất công cho DN.

Tương tự, một số DN cho rằng việc áp dụng khung giá đất theo dự kiến, sẽ khiến các DN “chết”, bao gồm cả những DN đã lỡ bán sản phẩm địa ốc lẫn DN đang “ôm” sản phẩm địa ốc. Bởi những DN đã lỡ bán sản phẩm nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất, thì nay đóng tiền sử dụng cũng… ốm. DN nào chưa bán, có thể cộng tiền giá đất mới vào giá bán cho người dân, nhưng thực ra hiện tại người dân mới nắm vai trò thượng đế - quyết mua hay không, giá bán cao họ không mua, DN cũng không sống nổi.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM thì việc các định thị trường địa ốc đang có dấu hiệu phục hồi và lấy đó là cơ sở để tăng giá đất là hoàn toàn thiếu khách quan. Bởi thực tế thị trường BĐS tại Tp.HCM thời gian gần đây, nếu có khoảng 20 - 30 dự án địa ốc triển khai thì trái lại có tới 700 - 800 dự án vẫn "án binh bất động", hàng trăm DN đang "chết dở sống dở".

Áp lực với người dân càng nặng

Thực tế, nếu khung giá đất mới được áp dụng thì không chỉ các DN mà ngay cả người dân (người mua và sử dụng/chủ sở hữu sản phẩm địa ốc trên thị trường) cũng khốn đốn.

Bởi hiện Nhà nước đang quy định tiền sử dụng đất người dân phải nộp theo đối tượng hộ gia đình trong hạn mức là tiền được tính theo bảng giá đất. Khung giá đất thì bảng giá đất cũng tăng nên nói tăng khung giá đất mà không làm tăng tiền sử dụng đất là không phù hợp. “Với mức giá cũ của bảng giá đất, đã có nhiều hộ gia đình không nộp nổi, nay nếu tăng khung giá đất tức tăng bảng giá đất, e rằng sẽ còn có thêm nhiều người dân không đủ khả năng nộp trong hạn mức”, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM phân tích.

Thêm vào đó, với tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp ngoài hạn mức, theo quy định là nộp theo điều chỉnh K+ (tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (k) tại thời điểm được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) ở mức khoảng 1.2 đến 1.4 lần, thì áp lực với người dân càng nặng.

Có thể thấy, xét ở góc độ DN, với bảng giá đất cũ tính đến 2014, vẫn còn rất nhiều trường hợp các DN khất thuế, khất tiền sử dụng đất, thậm chí có DN còn đề xuất cấn trừ căn hộ, sản phẩm dự án vì thị trường trầm lắng. Chứng tỏ DN còn gặp nhiều khó khăn. Nay nếu tăng khung giá đất thì có khả năng dẫn tới việc định giá đát cụ thể cũng tăng lên, sẽ càng làm khó hơn cho các DN.

Cũng trên góc nhìn khách quan, ông Nguyễn Thụy Nhân, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh chia sẻ, trên thực tế, có những mức giá đất tại những khu vực được nêu trong Nghị định, so với mức giá đang áp dụng trên thị trường là vẫn còn rất thấp. Và có lẽ cơ quan quản lí trước khi đưa ra dự thảo này cũng đã có nghiên cứu, khảo sát thị trường. Tuy nhiên, việc đưa ra mức giá tăng quá cao mà không có lộ trình đột ngột có khả năng sẽ khiến thị trường bị “sốc” và gây phản ứng ngược với những gì mà Nhà nước đã nỗ lực thời gian qua để gây dựng niềm tin và vực dậy thị trường.

Ý kiến của ông Nhân cũng là điều mà phần lớn các chuyên gia muốn đề cập, họ thực sự lo ngại thay cho các DN cũng như người dân. Bởi thị trường BĐS mới phục hồi mong manh ở một vài phân khúc, gây lại được chút ít niềm tin cho khách hàng cũng như các DN nay lại có những chính sách thay đổi 180 độ của cơ quan quản lý khiến họ không khỏi hoang mang.

Thiết nghĩ, mỗi chính sách, mỗi sự thay đổi trong quản lý của Nhà nước đều nhằm hướng tới mục đích chung là giúp tăng nguồn thu nhà nước và khai thác đúng giá trị nguồn tài nguyên quý của đất nước. Tuy nhiên, sự thay đổi này cần có lộ trình cụ thể, hợp lý để người dân chuẩn bị tâm lý và đảm bảo sự ổn định của môi trường kinh doanh.