Giới đầu tư thao túng thị trường căn hộ chung cư Hà Nội

Một thời gian khá dài giá căn hộ tại Hà Nội đứng giá, những tháng qua do thị trường quá khó khăn nên mới có mức giảm nhẹ khoảng 10%.

Điều này khác hoàn toàn so với thị trường căn hộ chung cư tại Tp.HCM sau khi bùng nổ từ năm 2005 đến gần cuối của năm 2007, từ cuối năm 2008 – 2009 giá căn hộ tại TP.HCM bắt đầu giảm mạnh và đi vào ổn định và giảm nhẹ cho đến nay. Hiện nhiều chuyên gia cho rằng giá căn hộ tại Tp.HCM đã quay về giá trị thực của nó.

Khác với thị trường Tp.HCM, giá căn hộ tại Hà Nội không những giảm trong những năm qua mà liên tục tăng. Theo báo cáo về thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng 40% và đứng ở mức cao trong giai đoạn 2009 – 2010, giá căn hộ hiện nay có giảm nhưng không đáng kể so với năm 2010.

Để tìm hiểu thêm về những nguyên nhân khiến giá căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua luôn đứng ở mức cao, những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường và giá căn hộ tại Hà Nội. Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Trần Như Trung – GĐ Bộ phận nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam.

Nói đến yếu tố giá của thị trường nếu không giải thích kỹ, sẽ gây nên sự hiểu lầm rất lớn của những người không chuyên trong lĩnh vực này, đặc biệt trong hai năm trở lại đây để đọc được thị trường quả là không dễ. Thời gian gần đây các thông tin trong báo cáo nghiên cứu thị trường của các công ty tư vấn được sử dụng khá nhiều, không phải là những thông tin đó không có độ chính xác cao, nhưng các thuật ngữ dùng trong các báo cáo nếu không được hiểu một cách kỹ sẽ dẫn đến sự hiều nhầm rất nguy hiểm.

Thứ nhất là giá sơ cấp: giá các dự án đang và đã chào bán, giá mà chủ đầu tư đang chào bán được gọi là giá chào bán (Asking Price) hay nói cách khác là giá trên thị trường sơ cấp. Loại giá này ít có sự thay đổi trong thời gian ngắn, bởi vì sản phẩm của chủ đầu tư thường được định vị cả một chiến lược bán trong vài năm. Chủ đầu tư không thể “tiền hậu bất nhất”, hôm nay nói thế này mai lại bán thế kia.

Thứ hai là giá thị trường: Có thể lấy giá chào bán của tất cả các dự án sơ cấp đang chào bán rồi cộng lại với nhau và chia trung bình theo đúng trọng số cùng loại. Tuy nhiên, với cách tính này thì lại đem lại giá thị trường khác nhau do thống kê số lượng dự án khác nhau từ các công ty tư vấn. Khi đó, mỗi công ty tư vấn lại có cách lý giải thị trường khác nhau.

Nếu lấy giá trung bình của một hạng nào đấy tại các dự án đang chào bán, thì bản thân giá đó chỉ là nói đến kỳ vọng của chủ đầu tư, bởi đó chỉ là giá chào bán của chủ đầu tư.

Còn một loại giá khác rất quan trọng là giá mà chủ đầu tư bán được, hay nói cách khác đó là khoảng giá mà ở đó có nhiều giao dịch nhất, đại diện cho phân khúc đấy ở thời điểm đó.

Trong thời gian qua, ghi nhận trên thị trường cho thấy mức giá trung bình của căn hộ Hà Nội đã giảm khoảng 10% -15% so với đầu năm, ông có đánh giá như thế nào về quan điểm này?

Hiện nói đến mức giá căn hộ tại Hà Nội giảm khoảng 10% - 15% so với đầu năm là chúng ta đang nói đến giá trên thị trường thứ cấp, đó là giá thị trường mà những người họ đã mua căn hộ một lần rồi và đang giao dịch lại với nhau. Có thể trên thị trường người mua chỉ mua quyền mua sau đó trao đổi, giao dịch lại với nhau.

Còn theo dõi sự giảm giá của thị trường sơ cấp thì lại phải theo dõi giá chào bán của chủ đầu tư cộng với các khoản mà chủ đầu tư khuyến mại, khuyến khích người mua.

Con số nhận định giảm khoảng 10% - 15% trong thời gian qua là có thực, và Savills cũng ghi nhận được các dự án giảm ít thì cũng 9%, và có dự án giảm tới 10% là phổ biến. Việc này rất bình thường, bởi thị trường căn hộ, thị trường bất động sản nói chung từ đầu năm đến nay tính thanh khoản thấp, giao dịch khó do đó người bán căn hộ cũng chịu áp lực giảm giá bán.

Liệu trong thời gian tới giá căn hộ tại Hà Nội có giảm tiếp không, thưa ông?

Cái chính là chủ đầu tư có giảm giá không? Và giảm giá bao nhiêu? Nhưng theo dự báo của tôi đối với những dự án mà đã có sản phẩm rồi thì nếu tính theo giá chào bán , khó có thể điều chỉnh ngay loại giá này, bởi thông thường họ đã chào bán rồi thì họ sẽ tiếp tục chào với giá tương đương như thế. Thế nhưng các chính sách khuyến mại thì chắc chắn là sẽ tăng lên mạnh trong thời gian tới.

Một loại sản phẩm khác là nói đến những dự án sắp chào bán trong quý IV/2011, quý I, quý II năm sau thì câu chuyện này không phức tạp nữa. Tuy nhiên, có một điều có thể khẳng định trong giai đoạn hiện nay là những chủ đầu tư sắp bán sản phẩm ra thị trường đang rất cẩn trọng để đưa ra giá bán, họ rất nghiêm túc trong việc cấu thành giá bán sản phẩm trong thời điểm hiện nay, và chiến lược bán hàng như thế nào?

Việc thay đổi về giá hay cân nhắc về chiến lược bán hàng ra sao, các chủ đầu tư đang rất nghiêm túc vấn đề này. Không phải chỉ là bán một vài chục căn hộ mà lên đến hàng trăm, hàng nghìn căn.

Nhưng còn đối với các dự án đang trong quá trình điều chỉnh thì họ còn có cơ hội để điều chỉnh lại sản phẩm . Đối với nhóm dự án này, đây lại là thời điểm vàng cho các chủ đầu tư, điều quan trọng là họ có lấy được các dự án đó không. Nhóm dự án này chắc chắn thời gian tới họ sẽ phải điều chỉnh sản phẩm để phù hợp với nhu cầu, và hiện nay hầu hết nhiều chủ đầu tư đang hướng đến phân khúc căn hộ có giá trị dưới 2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh này cũng vô cùng phức tạp, bởi có chỗ thì lại khống chế chiều cao, có chỗ khống chế dân số, có chỗ khống chế m2… bản thân chủ đầu tư cũng rất muốn điều chỉnh nhưng nhiều khi lại phải “cân” nhiều thứ.

Thị trường căn hộ Tp.HCM rất dễ điều chỉnh theo thị trường, bằng chứng là trong 2 năm qua đã có rất nhiều chủ đầu tư hạ giá bán để đáp ứng như cầu. Tại sao thị trường Hà Nội lại thực hiện động tác này một cách khó khăn như vậy, thưa ông?

Xét mối tương quan giữa thị trường Hà Nội và Tp.HCM lại có sự khác nhau, còn nhớ cách đây 2 năm giá căn hộ Tp.HCM giảm mạnh với việc đi tiên phong của HAGL. Thị trường Hà Nội có xảy ra hiện tượng này hay không thì cần phải phân tích kỹ.

Chủ đầu tư HN họ có sức ép về thanh khoản hay không, phải thu dòng tiền nhanh hay không, họ có bị dồn đến chân tường hay không? Đánh giá một cách trung thực thì thị trường HN chưa phải ở trong một sức ép như vậy. Ở góc độ quy mô thị trường cũng nhỏ hơn Tp.HCM rất nhiều, nhiều chủ đầu tư chỉ làm dự án khi họ chắc rằng làm dự án này được thì làm không thì chờ đợi, hoặc là đạt được ngưỡng kỳ vọng của họ thì làm còn không thì chưa làm.

Vậy thị trường chung cư Hà Nội đang chịu tác động từ những yếu tố nào?

Thị trường Hà Nội mang đậm yếu tố đầu cơ (đầu tư cá nhân) là nhiều so với các nơi khác, chẳng hạn như so với Tp.HCM số lượng để ở là lớn, còn Hà Nội để đầu tư (đầu cơ) là nhiều. Đây là một trong những điểm khác giữa HN và những địa phương khác. Điều này có những tác động tích cực và cũng có những tác động tiêu cực.

Tích cực là chính những người này lại là người tạo ra thị trường, tạo ra giá trị thương mại. Tác động tiêu cực là điều đó lại đem lại cho những người mua để ở thực sự cơ hội tiếp cận với nhà ở lại bị thu hẹp đi.

(Theo TTVN)