Các doanh nghiệp bất động sản sẽ thuận lợi hơn trong kinh doanh với các quy định được cho là cởi mở tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Ngược lại, văn bản pháp quy này cũng được coi là công cụ chỉnh trị dòng chảy mua – bán bất động sản.
Các doanh nghiệp bất động sản sẽ thuận lợi hơn trong kinh doanh với các quy định được cho là cởi mở tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Ngược lại, văn bản pháp quy này cũng được coi là công cụ chỉnh trị dòng chảy mua – bán bất động sản.
Bộ Xây dựng kỳ vọng, với nghị định này hoạt động “bán nhà trên giấy” sẽ được hạn chế, tiến tới loại bỏ được những biến tướng nguy hiểm đối với xã hội.
Kiểm soát nguy cơ
Bình luận về hoạt động huy động vốn và bán nhà trả trước trong các dự án khu đô thị, nhà ở, ông Lê Hồng Sơn - Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) thẳng thắn: “Hình thức giao dịch này có thể gây thiệt hại cho các tổ chức, cá nhân mua nhà, đồng thời có nguy cơ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản”.
Chia sẻ lo lắng này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam phân tích, quy định của Luật Nhà ở là sau khi khởi công móng mới được phép huy động vốn, nhưng thực tế đã xuất hiện nhiều biến tướng. Có chủ đầu tư huy động vốn cho dự án A nhưng không tập trung vốn đã huy động được vào đó mà lại mang đi đấu giá tại dự án B, thậm chí “trèo” cả sang dự án C. Kết quả, chủ đầu tư thực hiện dự án chậm, khi giá vật liệu xây dựng tăng thì đổ lên đầu khách hàng, đòi tăng giá bán, nhưng khi giá giảm lại làm ngơ. “Chúng tôi đã chọn 10 dự án lớn, nhỏ để kiểm tra, tất cả nếu không trái pháp luật thì cũng không đúng các quy định hiện hành”, Thứ trưởng Nam cho biết. Nêu ví dụ điển hình là vụ mua bán khống đất nền tại dự án Khu đô thị Thanh Hà A-B (Hà Đông, Hà Nội), ông Nam nói: “Những vụ việc đó gây nhiều tai tiếng cho giới kinh doanh bất động sản. Ngẫm lại, tôi thấy đúng là việc huy động vốn trước tại các dự án đang tồn tại quá nhiều vấn đề”.
Nhìn rõ những mặt hạn chế đó, vị lãnh đạo này của Bộ Xây dựng hứa hẹn, với những quy định mới tại Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, hành lang pháp lý trong lĩnh vực này sẽ rõ ràng hơn, hạn chế được rủi ro cho người dân, doanh nghiệp khi tham gia đầu tư vào xây dựng nhà ở.
Cụ thể, tại Nghị định 71/NĐ - CP, chủ dự án phát triển nhà ở được ký hợp đồng, văn bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở. Bên góp vốn được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận. Các dạng hợp đồng góp vốn này chỉ được ký sau khi dự án được phê duyệt, đã khởi công và có thông báo tới Sở Xây dựng nơi có dự án. Tương tự, chủ dự án có thể ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp bất động sản để đầu tư nhà ở, song chỉ được huy động vốn qua hình thức này khi dự án đã giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới. Trường hợp nhà đầu tư thứ cấp muốn bán, cho thuê với các nhà đầu tư khác, sẽ không được ký hợp đồng trực tiếp mà phải do chủ dự án đứng tên. Nghị định 71/NĐ - CP cũng cho phép doanh nghiệp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, chủ dự án chỉ được ký hợp đồng khi thiết kế kỹ thuật nhà ở đã được duyệt và tòa nhà đã xây dựng xong phần móng.
Được bán 20% sản phẩm ngoài sàn
Cũng tại văn bản này, một vấn đề khác thu hút sự chú ý của giới đầu tư là quy định cho phép chủ dự án được huy động vốn không quá 20% tổng số lượng nhà trong dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đương nhiên, cũng tương tự quy định về huy động vốn, chủ dự án vẫn phải thông báo với Sở Xây dựng các thông tin liên quan tới quỹ nhà này. Tuy nhiên, trước khi nghị định 71/NĐ - CP được ban hành, dư luận rất băn khoăn về việc cơ quan chức năng sẽ giám sát mua bán 20% tổng quỹ nhà này như thế nào. Chẳng lẽ chỉ dựa vào đạo đức kinh doanh của nhà đầu tư? Năng lực quản lý của các cơ quan nhà nước tới đâu, liệu có đủ sức kiểm soát, đảm bảo quỹ nhà 20% đó chỉ “lưu hành nội bộ” chứ không bị tuồn ra ngoài thị trường? Chế tài nào sẽ đủ sức ràng buộc hoặc cấm cản những nhà đầu tư thứ cấp âm thầm bán các sản phẩm của mình cho những đối tác quen biết; thậm chí, những căn hộ đó còn có thể được chuyển nhượng tiếp cho những nhà đầu tư khác?
Nếu những lo ngại trên trở thành hiện thực, hệ quả tất yếu là rất hiếm người mua có thể tiếp cận với giá bán gốc và tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất sẽ tiếp tục diễn ra phổ biến. Trước đây, quy định pháp luật buộc doanh nghiệp phải bán 100% sản phẩm qua sàn giao dịch đã không kiểm soát nổi thị trường. Nay nếu cho phép doanh nghiệp chính thức được bán 20% quỹ nhà ngoài sàn thì không rõ tình hình sẽ còn tới mức nào?
Giải trình về vấn đề này, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp đều có nhu cầu được bố trí một tỷ lệ nhà ở nhất định trong mỗi dự án cho các cán bộ, công nhân viên của bản thân doanh nghiệp để họ yên tâm công tác hoặc phân chia cho các đối tác tham gia góp vốn kinh doanh nhà ở để thuận lợi hơn trong việc huy động vốn. Hơn nữa, quy định sẽ chỉ cho phép chủ đầu tư được phân chia tối đa 20% số lượng nhà ở theo hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư, chứ không phải chủ đầu tư được phép bán nhà ở cho các tổ chức, cá nhân không qua sàn giao dịch bất động sản. Việc bán nhà ở trong dự án vẫn phải thực hiện theo quy định chung. Vì vậy, việc đề xuất cho phép các chủ đầu tư được phân chia 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải qua sàn giao dịch bất động sản là hợp lý và phù hợp với quy định hiện hành.
(Theo Doanh Nhân)
