Khi chung cư cũng có... hạn sử dụng

Đa số các khách hàng mua nhà chung cư đều cho rằng, sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn, hết đời bố mẹ sẽ để lại cho con cháu sinh sống. Tuy nhiên, thực tế, nhà chung cư chỉ có niên hạn sử dụng trong một thời gian nhất định. Việc sở hữu vĩnh viễn chỉ là sở hữu vĩnh viễn về khu đất xây dựng chung cư.

Chung cư thực tế chỉ có thời hạn sử dụng trung bình từ 50-70 năm

Còn nhà chung cư, đến hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu sẽ phải tự đập đi, cải tạo và xây mới hoặc thực hiện giao lại cho cơ quan chức năng. Vì thế, khi hết niên hạn sử dụng, câu chuyện về xây mới chung cư sẽ là một bài toán khó đối với các chủ sở hữu.

Quy định thời hạn sử dụng chung cư đã được ghi rõ trong Luật Nhà ở 2014. Tuy vậy, đa số người mua nhà đều không để ý đến điều này.

Do đó, khi đặt câu hỏi liên quan đến việc sẽ xử lý nhà chung cư như thế nào khi hết thời hạn, cư dân tại các chung cư đều tỏ ra khá lo lắng, không biết mình sẽ ở đâu khi công trình xây dựng bị xuống cấp.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, việc xử lý các chung cư khi hết niên hạn sử dụng là vấn đề cực kỳ khó.

Trước đây, Bộ Xây dựng và các chuyên gia đã tính đến vấn đề này đồng thời đã đưa ra đề xuất cần phải chuyển sử dụng đất chung cư có thời hạn. Thời hạn này theo đó bằng thời hạn nhà chung cư. Chủ đầu tư sẽ bán nhà cho người mua cũng theo thời hạn đó. Hết hạn, người dân sẽ phải chuyển đi ở nơi khác.

Thực hiện điều này, khi hết hạn, người dân sẽ phải chuyển đi nơi khác. Thứ hai, giá chung cư theo đó sẽ trở nên rất rẻ vì khi có thời hạn, người ta sẽ không bán tiền sử dụng đất theo chung cư mà theo giá trị xây dựng. Mặt khác, nhà chung cư sẽ về đúng với khái niệm nhà chung cư. Ở nước ngoài, đa số nhà chung cư được xây chỉ để cho thuê. Nếu ai muốn sở hữu vĩnh viễn thì sẽ mua nhà đất.

Ông Võ cũng cho biết thêm, tuy nhiên, khi thông qua luật nhà ở 2014, nhiều người phản đối việc chung cư có thời hạn, nên vấn đề giải quyết như thế nào khi chung cư hết hạn sẽ trở nên rất nan giải.

Thực tế, các khu nhà tập thể hay chung cư cũ hiện đang được cải tạo theo hướng nâng số tầng lên để nhà đầu tư có lợi nhuận vào làm.

Tuy nhiên, cách làm trên chỉ dành cho những khu nhà chỉ có 4-5 tầng và ở vị trí "đất vàng". Những khu nhà tập thể cũ ở xa trung tâm, việc cải tạo rất khó khăn. Do đó, những tòa nhà 40-50 tầng như hiện nay khó có nhà đầu tư nào dám bỏ tiền vào cải tạo.

Hơn nữa, người dân mua nhà chung cư hiện nay đang phải chịu giá nhà khá cao vì phải tính chi phí mua đất vĩnh viễn, trong khi đó, nếu chỉ sở hữu đất và tài sản gắn liền trên đất có thời hạn, giá nhà cũng sẽ giảm.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cho rằng, việc chung cư hết niên hạn là bài toán của tương lai, khi đó sẽ có những chính sách mới để xử lý.

Theo ông Châu, khi chung cư hết niên hạn sử dụng sẽ có rất nhiều cách để xử lý. Ví dụ, một chung cư có 100 hộ dân trên diện tích đất là 1.000m2. Khi hết hạn, tập thể cư dân sẽ là chủ sở hữu, cư dân có tiền xây dựng có quyền xây theo ý mình và theo quy hoạch.

Đối với trường hợp người dân không có tiền, khi hết niên hạn, xuống cấp nghiêm trọng thì phải xây dựng lại. Khi đó, Nhà nước sẽ kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm.

Như vậy, chung cư có 1.000m2 đất, trước kia 100 hộ, mỗi hộ sẽ có 10m2 đất. Nhưng giờ chủ đầu tư mới vào làm sẽ xây 300 căn hộ để có lợi nhuận. Lúc này, 1.000m2 đất thì mỗi hộ sẽ chỉ còn 3,3m2 đất. Nghĩa là các hộ dân cũ sẽ phải chia sẻ lợi ích cho nhà đầu tư và cư dân mới, đôi bên cùng có lợi, các cư dân cũ vẫn có nhà ở và không phải mất tiền.

Đối với những chung cư cao tầng như Keangnam là một ví dụ, đây là chung cư mới, 70 năm sau mới phải đối mặt chuyện này, khi hết hạn sẽ có chính sách khác.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm, tại Tp.HCM, có trường hợp chung cư cũ đã hết hạn sử dụng, phải xây dựng chung cư mới. Tuy nhiên, chung cư này lại nằm trong khu vực quy hoạch không được xây cao hơn chung cư cũ. Nhưng nếu không được xây dựng cao hơn thì cũng không thể tổ chức tái định cư cho cư dân. Có chung cư khi hết niên hạn sử dụng lại bị phá đi để làm vườn hoa. Khi xảy ra tình trạng này, chính quyền phải đứng ra để giải quyết cho cư dân.

Ông Châu lấy ví dụ, ở Mỹ là sở hữu tư nhân hoàn toàn, có tòa chung cư khi hết hạn sử dụng thì chủ sở hữu đã phải đập đi và xây lại 2 toà thấp hơn, diện tích công cộng nhiều hơn. Điều này chủ đầu tư phải chịu hoàn toàn. Câu chuyện Keangnam cũng có thể phải giải quyết theo hướng tương tự như vậy.