Khó thỏa thuận với nhà đầu tư khi thu hồi dự án chậm tiến độ

Tiến thoái lưỡng nan

Sau một thời gian rà soát các dự án chậm tiến độ, giữa tháng 7 vừa qua UBND Tp. Hồ Chí Minh đã có quyết định xử lý, thu hồi gần 479 dự án phát triển nhà ở, sản xuất kinh doanh, phúc lợi công cộng với tổng diện tích 4.390 ha ở tất cả các quận, huyện. Trong tổng số dự án chậm tiến độ nói trên, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở chiếm tỷ lệ lớn - 162 dự án. Tất cả các dự án này đã được công khai bằng văn bản chấp thuận địa điểm xây dựng, nhưng không được phép gia hạn triển khai nữa. Như vậy, có thể nói rằng khả năng thu hồi giấy phép của các dự án nhà ở này trong thời gian tới là rất cao.

Rất nhiều dự án nhà ở chậm tiến độ bị thu hồi do CĐT thiếu vốn, thiếu năng lực đầu tư

Tuy nhiên, điều mà các chủ đầu tư (CĐT) và người dân quan tâm là vấn đề xử lý hậu thu hồi sẽ được địa phương giải quyết thế nào? Bởi trên thực tế, hầu hết các dự án nhà ở chậm tiến độ hiện nay đều do ách tắc ở khâu đền bù giải tỏa, hoặc do CĐT khó khăn về tài chính không thể thực hiện tiếp. Trong trường hợp dự án đã đền bù giải tỏa trên 50%, nếu muốn không bị thu hồi thì CĐT phải cam kết tiến độ bồi thường. Điều này đồng nghĩa với việc buộc CĐT phải nâng mức bồi thường để thỏa thuận với các hộ dân còn lại.

Cách làm này gây thiệt thòi cho DN, đồng thời gây mất công bằng với các hộ dân đã chấp nhận giá đền bù cũ và chuyển đi. Trong khi đó, nếu dự án bị thu hồi thì những khoản tiền CĐT đã đền bù cho người dân khó có thể được nhận lại vì địa phương sẽ không dễ có nguồn để chi trả. Chưa kể rằng, nếu thu hồi dự án rồi thì giá cả đền bù và tiến độ đền bù giải tỏa đã nhanh hơn. Các hộ chưa nhận tiền đền bù sẽ hoang mang không biết số phận mình thế nào khi CĐT bị loại.

Ngoài ra, đối với các dự án đang xây dựng dở dang, nếu có nguy cơ bị thu hồi thì những hộ dân “trót” mua nhà tại các dự án này luôn là đối tượng chịu thiệt thòi. Vì thông thường các DN huy động vốn của khách hàng mà không triển khai dự án thì nguồn vốn thường được đầu tư vào lĩnh vực khác. Do vậy, nếu dự án đổ bể, CĐT cũng khó có thể có tiền để trả lại cho khách hàng.

Chưa có giải pháp cụ thể

Theo đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh, vì số lượng dự án chậm tiến độ trên địa bàn quá lớn nên đơn vị này đề nghị UBND TP. Hồ Chí Minh giãn tiến độ xử lý các dự án nói trên 2-3 năm nữa. Trong thời gian này sẽ có các quy định về việc tính, thu tiền sử dụng đất hợp lý.

Trước mắt, để tạo điều kiện cho các CĐT cũ tiếp tục dự án, sở kiến nghị xử lý các dự án chậm tiến độ theo 3 hướng. Thứ nhất, với các dự án sau khi hết thời gian gia hạn, nhưng chưa hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng mà CĐT vẫn muốn tiếp tục thực hiện, thì Sở Xây dựng hướng dẫn lập thủ tục để DN thực hiện. Thứ hai, với các dự án nhà ở đã hoàn tất bồi thường 100%, các cơ quan có thẩm quyền xem xét năng lực của CĐT trước khi chấp thuận tiếp tục đầu tư. Thứ ba, với các dự án nhà ở quy mô lớn đã bồi thường trên 80%, CĐT không có khả năng bồi thường tiếp thì đề nghị hỗ trợ để DN đẩy nhanh việc triển khai. Các trường hợp chậm tiến độ mà không thuộc 1 trong 3 trường hợp trên thì bắt buộc phải thu hồi đấu giá dự án.

Tuy nhiên, theo một số DN kinh doanh BĐS thì các giải pháp nêu trên mới chỉ đưa ra hướng xử lý chung chung mà chưa có giải pháp nào tập trung tháo gỡ khó khăn về vốn cho DN, hoặc nhằm thẳng vào những vướng mắc trong khâu đền bù. Việc giải quyết sau thu hồi dự án như thế nào hiện vẫn chưa được các sở, ngành và địa phương nhắc đến.

Tìm hiểu tại các quận, huyện tại TP. Hồ Chí Minh cho thấy, hiện nay trong số các dự án nhà ở thuộc diện có thể bị thu hồi thì đa số đã được CĐT đền bù, giải tỏa trên 50% diện tích đất dự án. Nay nếu bắt buộc các CĐT cũ phải đấu thầu lại mới được tiếp tục dự án thì sẽ dồn các DN vào cửa hẹp, vì đa số các DN đều đã vay vốn NH, nếu phải làm lại từ đầu thì thủ tục sẽ kéo dài cả năm, lãi vay sẽ phát sinh thêm làm đội giá thành và người tiêu dùng chịu thiệt.

Nhận định về việc thu hồi các dự án nhà ở chậm tiến độ, ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho rằng, mặc dù chủ trương này là rất đúng đắn nhưng khi cơ quan Nhà nước có quyết định thu hồi dự án phải xem lại việc dự án đầu tư đó chậm bắt nguồn từ việc CĐT không muốn làm hay do thủ tục hành chính gây nên. Trên thực tế, đã có nhiều DN phải “chạy” để được tiếp tục làm dự án. Nếu việc thu hồi làm không khéo thì những trường hợp “chạy dự án” sẽ diễn ra phổ biến hơn. Chưa kể, nếu việc xử lý lợi ích của người có đất, người sử dụng đất, CĐT không thấu tình đạt lý thì sẽ thêm gánh nặng cho nền kinh tế.