Không nên lấy kính hiển vi soi thị trường!

Tình trạng dễ thấy của nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) vẫn “chịu làm” hiện nay là “muốn sống không được, chết cũng chẳng xong”.

Theo đó, họ đã hoàn thiện phần thô dự án, đã huy động tiền từ khách hàng nhưng không đủ lực để tiếp tục, trong khi dự án lại đang thế chấp ngân hàng.

Mấu chốt dẫn đến bế tắc hiện nay của thị trường có thể lui lại năm 2007, đầu tư BĐS khi đó được nhận định là “siêu lợi nhuận”. Tuy nhiên, cuối năm 2007, khủng hoảng kinh tế toàn cầu bộc phát, đầu 2008, lãi suất ngân hàng lên 19%/năm và sau đó là 21%; DN co lại nhưng đến cuối 2008, Nhà nước bơm tiền, kéo lãi suất xuống, thêm vào đó là chính sách cho DN vay kích cầu.

Chính điều này khiến không ít chủ đầu tư và các sàn giao dịch rục rịch chuẩn bị dự án. Đặc biệt, vào cuối 2009, đầu 2010, các chủ đầu tư vay tiền ngân hàng, tiến hành đóng móng chờ cơ hội tung hàng nhưng thị trường từ thời điểm đó đến nay vẫn chưa có gì khởi sắc khiến họ rơi vào thế bí.

Dù gần đây lãi suất cho vay có giảm, nhưng trên 90% các khoản vay của ngân hàng vẫn áp dụng lãi suất trên 15%/năm. Hơn nữa, nhiều DN không có dư nợ nhưng cũng chẳng thể vay vì khó chứng minh được bài toán kinh doanh hoàn toàn khả thi trong giai đoạn hiện nay.

Cũng không thể trách phía ngân hàng vì họ cũng là DN, cũng lo ngại nợ xấu trong hệ thống, quan trọng là chính sách nhà nước điều chỉnh như thế nào, nếu đã quy định giảm lãi suất nhưng vẫn còn cơ chế tự thỏa thuận thì liệu DN có nắm đằng cán trong các khoản vay?

Được biết, một số DN BĐS muốn vay tiền hiện phải chấp nhận làm hợp đồng mua - bán nhà (tài sản thế chấp), hoặc thuê các công ty chuyên về sản xuất hay thương mại đứng ra vay (dùng tài sản của DN mình đảm bảo cho khoản vay đó, kết hợp với phương án kinh doanh của các DN được thuê).

Như vậy, sau khi vay, DN BĐS phải mất 5% cho DN đứng ra vay và cứ 6 tháng đáo hạn chấp nhận mất thêm 5% nữa.

Song song với chính sách tiền tệ, việc lấy kính hiển vi để soi thị trường BĐS của các cơ quan quản lý đã khiến thị trường không thể nhúc nhích.

Mở màn là Nghị định 84/2007/NĐ-CP (có quy định về đền bù giải tỏa, theo đó, dù chỉ còn 1 hộ trong vùng dự án, DN cũng phải tiến hành tự thỏa thuận), kế đến là Nghị định 69/2009/NĐ-CP (quy định về giá đất, thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất), sau đó là Nghị định 71/2010/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, về phát triển thị trường nhà ở) và nặng nề nhất là Nghị định 120/2010/NĐ-CP về thuế chuyển mục đích sử dụng đất.

Liên quan đến Nghị định 120, giả sử DN có dự án tại đường Nguyễn Huệ, giá mỗi mét vuông được TP.HCM quy định là 81 triệu đồng, khi đóng thuế chuyển mục đích sử dụng, DN phải nhân với hệ số 4,5 (điều chỉnh tiền sử dụng đất, dao động tùy vào khu vực).

Như vậy, cộng khoản thuế này, để ra được sổ cho dự án, DN phải chịu tiền thuê đất, mua đất, đền bù..., trong khi vốn và đầu ra sản phẩm đang là vấn đề nan giải, thử hỏi làm sao DN chịu nổi? Hiện nay, TP.HCM có trên 10.000 hồ sơ chưa hợp thức hóa được vì chưa đóng thuế chuyển quyền được, bởi thời buổi này, người ta phải lo “cái ăn, cái mặc” trước rồi mới dám nghĩ đến chuyện kiếm tiền để hoàn tất các nghĩa vụ thuế.