Lãi suất hạ chưa đủ làm ấm thị trường bất động sản

Xu hướng lãi suất cho vay giảm đang dần mở ra cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà để ở, giúp họ có thể tiếp cận các khoản hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng yếu tố lãi suất chưa đủ sức khơi thông thị trường bất động sản, cũng như chưa đủ sức thu hút những người mua với mục đích đầu tư.

Nếu như hai quí đầu năm các chủ đầu tư khá dè dặt chào bán sản phẩm thì những tháng đầu của quí 3 này thị trường ghi nhận khá nhiều dự án căn hộ, chủ yếu ở phân khúc trung bình, được chào bán ra thị trường.

Bên cạnh những chính sách thanh toán theo dạng trả chậm - trả trước cho chủ đầu tư 50% giá trị căn hộ và phần còn lại trả góp trong 1 - 2 năm, nhiều dự án còn giới thiệu đến người mua những khoản hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng với lãi suất xuống còn 12% năm.

Chẳng hạn như Công ty cổ phần đầu tư Nam Long tuần vừa qua đã giới thiệu đến người mua nhà có thu nhập trung bình dự án 2.000 căn hộ Ehome 3 Tây Sài Gòn tại quận Bình Tân, TPHCM có giá bán từ 615 triệu đồng/căn. Trong số các ngân hàng tham gia cho vay tại dự án này, Vietcombank đưa ra mức lãi suất 12%/năm cho khách hàng mua căn hộ dự án bày.

Ở dự án khác, Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng số 8 cũng vừa công bố bán đợt cuối căn hộ dự án Cao ốc xanh (Green Building) tọa lạc tại đường Nam Hòa, phường Phước Long A, quận 9, TPHCM với giá bán xoay quanh mức một tỉ đồng/căn.

Chủ đầu tư của dự án có 470 căn hộ này cho biết Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) sẽ cho khách hàng mua căn hộ tại dự án này vay đến 85% giá trị căn hộ với lãi suất 12%/năm trong sáu tháng đầu tiên và sau đó áp dụng theo lãi suất tùy thời điểm.

Cũng với mức lãi suất 12%/năm, BIDV, chi nhánh Hà Tây tuần vừa qua cũng đã ký kết với Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD3 (HUD3) để hỗ trợ tín dụng cho dự án khu nhà ở cao cấp và văn phòng Golden Palace trên đường Tô Hiệu, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Nhiều công ty địa ốc đang kỳ vọng việc lãi suất ngân hàng hạ xuống đang phát đi tín hiệu tích cực cho thị trường căn hộ, vốn chuyển động rất yếu trong thời gian qua, một phần vì lãi suất cho vay quá cao khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà không kham nổi.

Nên xem kỹ lãi suất

Để thu hút sự chú ý của người mua nhà, nhiều ngân hàng hiện đang triển khai các gói cho vay ưu đãi lãi suất. Mức lãi suất có khi được quảng cáo chỉ là 0%/năm, nhưng thực tế không phải ai cũng được nhận, và cũng không phải được hưởng lãi suất thấp trong suốt thời gian vay. Nếu khách hàng nhìn không kỹ, có thể nghĩ là bất cứ dự án nào khách mua nhà cũng nhận được mức lãi suất ưu đãi đó. Một điều đang chú ý là mức lãi suất trên chỉ áp dụng trong 12 tháng đầu tiên, còn sau đó sẽ thoả thuận theo lãi suất thị trường.

Chẳng hạn như Vietinbank đưa ra gói vay 5.000 tỉ đồng với chủ đề “Chung tay xây nhà mơ ước”, với mức lãi suất ưu đãi chỉ 12%. Nhưng thực tế, mức lãi suất trên chỉ áp dụng trong ba tháng đầu tiên đối với khoản vay ngắn hạn; và nếu vay dài hạn thì mỗi năm chỉ được hai tháng hưởng lãi suất ưu đãi. Nghĩa là không phải khách hàng sẽ được nhận lãi suất 12% trong suốt thời gian vay vốn.

Tương tự, VPBank cũng cho vay với mức lãi suất ưu đãi 12%/năm cố định trong ba tháng. Lãi suất các kỳ tiếp theo được điều chỉnh định kỳ theo quy định của VPBank.

Theo một chuyên gia ngân hàng, tại nhiều dự án bất động sản, để bán được sản phẩm, chủ đầu tư thường kết hợp với ngân hàng để tài trợ lãi suất cho vay. Điều này thực sự hỗ trợ tốt cho người mua nhà, và việc giảm lãi suất các tháng đầu tiên của các ngân hàng cũng nhằm kích cầu với bất động sản.

Tuy nhiên, khi vay đi vay khách hàng cũng nên xem kỹ hợp đồng vay, đặc biệt là sau khi hết thời hạn hỗ trợ thì lãi suất sẽ được tính như thế nào. Qua đó khách hàng nên cân nhắc xem có khả năng phải chịu lãi suất quá cao hay không để tính toán.

Riêng trong năm nay, lãi suất huy động đã được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước dự báo giảm thêm một điểm phần trăm, và do vậy lãi suất cho vay cũng giảm dần theo lãi suất huy động. Bên cạnh đó, với chủ trương giảm lãi suất các khoản vay cũ xuống dưới 15% từ ngày 15-7, nhiều ngân hàng đang tích cực giảm lãi suất cho những người đã có các khoản vay mua nhà.

Thời điểm mua nhà?

Ông Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa quản trị kinh doanh trường Đại học Ngân hàng TPHCM, cho rằng nếu như trước đây lãi suất quá cao nhiều người không nghĩ đến việc mua nhà thì nay với xu hướng lãi hạ xuống có thể khiến họ quan tâm đến việc mua nhà.

Theo ông Dương, với những người có nhu cầu cấp thiết về nhà ở, và so với lúc phải vay đến 20%, thì thời điểm này khá tốt để mua nhà. Tuy nhiên, nếu so với thu nhập của người dân thì mức lãi suất như trên vẫn còn vượt quá sức chịu đựng của nhiều người có thu nhập trung bình.

Ông Dương cho rằng lãi suất chỉ là một yếu tố góp phần vào sự khởi sắc của thị trường, và mặc dù lãi suất hạ xuống nhưng vẫn chưa đủ sức để thu hút nhà đầu tư quay lại thị trường.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng cho rằng với những người mua nhà để ở thì giai đoạn này có thể cân nhắc, bởi xu hướng thị trường đang cho phép họ chọn lựa nhà ở những địa điểm tốt, có giá hợp lý để mua. Những dự án ở vị trí tốt khó có thể giảm giá hơn và nếu chờ thị trường phục hồi sẽ không thể mua.

Tuy nhiên, với nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng thì còn phải suy nghĩ nhiều bởi tình hình khó khăn của kinh tế chưa thể giải quyết một sớm một chiều trong năm nay mà còn kéo dài sang năm 2013. Dự đoán tăng giá bất động sản trong giai đoạn cuối năm 2012 và 2013 là khá thấp, và do vậy thời điểm này chưa thích hợp cho những người đầu tư lướt sóng.

Theo ông Hiển, với người vay mua nhà để ở khi đã quyết định vay thì phải xem dòng tiền hàng tháng có đủ trang trải chi phí gia đình và trả lãi ngân hàng không. Nếu đủ thì mạnh dạn vay vì hy vọng sắp tới lãi suất sẽ còn giảm, khó có khả năng tăng. Tuy nhiên, nếu dòng tiền hàng tháng không ổn định thì không chừng sẽ dính vào khoản nợ, gánh nặng trong giai đoạn kinh tế còn đang khó khăn.

Vị chuyên gia kinh tế này cho rằng nếu xét về khía cạnh đầu tư dài hạn thì thời điểm này vẫn có cơ hội cho những nhà đầu tư, những người thật sự có tiền và mua nhà không kỳ vọng kiếm lời trong thời gian ngắn.

Ông Hiển cho rằng nếu so sánh lãi suất đối với những người đang nắm giữ ngoại tệ, chẳng hạn như đô la Mỹ, thì việc đầu tư mua bất động sản thời điểm này vẫn khả thi nếu mua căn hộ rồi sau đó cho thuê sẽ có dòng tiền thu tốt hơn gởi ngân hàng. Với vị trí căn hộ có thanh khoản rốt, cho thuê tốt có thể đạt 4-5%, trong khi lãi suất tiền đô la Mỹ hiện nay khoảng 2%.

“Với những người sắp xếp tài chính, phân bổ danh mục đầu tư trong đó có bất động sản có thanh khoản tốt, thì việc đầu tư vào căn hộ vẫn khả thi thay vì gởi đô la Mỹ trong ngân hàng”, ông Hiển nhận định.

Ở thời điểm này, theo ông Hiển, không nên vội vàng đầu tư vào những dự án căn hộ mới làm móng chào bán, bởi không biết tiến trình xây dựng sẽ ra sao. Thay vào đó người mua nên đầu tư những dự án căn hộ đã hoàn thiện, hoặc chuẩn bị hoàn thiện. Với những căn hộ đã hoàn thiện, việc không bán được liền có thể cho thuê, và dòng tiền thuê tốt là nền tảng cho căn hộ tăng giá. Hơn nữa, mua căn hộ đã đi vào sử dụng là đi theo xu thế của nước ngoài, xây xong mới bán và bảo đảm chất lượng, chứ không phải bản đảm chất lượng trên giấy.

Sự nghe ngóng, chờ đợi của người mua trong suốt thời gian qua khiến lượng tồn kho tăng lên đáng kể. Theo số liệu nghiên cứu thị trường của Công ty Jones Lang LaSalle, hiện nguồn cung căn hộ tại thị trường TPHCM khoảng 85.000 căn, trong đó số lượng căn hộ chưa hoàn thành khoảng 39.000 căn. Trong số lượng nguồn cung trên, lượng căn hộ tồn kho chiếm khoảng 34%. Thị trường căn hộ dự kiến sẽ đón nhận khoảng 16.300 căn hộ hoàn thành trong năm nay.