Lũng đoạn đẩy giá đất lên hàng tỷ đồng/m2?

Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai do Bộ TN-MT xây dựng sẽ được trình UB Thường vụ QH một vài ngày tới, trong phiên họp thứ 10.

Nhiều hạn chế, bất cập đã được phân tích cặn kẽ…

Sau gần 10 năm thi hành Luật Đất đai 2003, Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá chính sách pháp luật đất đai từng bước được hoàn thiện, nâng cao ý thức pháp luật về đất đai của xã hội, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế, góp phần giữ vững ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội.

Thị trường bất động sản được đánh giá là đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ, đưa đất đai trờ thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước. Nguồn thu từ đất đai cho ngân sách tăng từ 5.500 tỷ đồng năm 2002 lên 67.000 tỷ đồng năm 2010.

Tuy nhiên, đây chưa hẳn là con số đáng mừng… hoàn toàn. Bộ TN-MT thẳng thắn cho rằng, nguồn lực về đất đai vẫn chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Quy hoạch sử dụng đất chất lượng chưa cao.

Trong nhiều cuộc hội thảo, tổng kết, đánh giá, các chuyên gia, nhà kinh tế nhiều lần phân tích, số tiền sử dụng đất thu được về cho ngân sách nhà nước không đáng kể so với lợi nhuận tạo ra cho các nhà đầu tư. Trong khi đó, người dân bị thu hồi đất lại thiệt thòi vì giá đền bù quá thấp.

Chỉ phải nộp 1 khoản tiền sử dụng đất không đáng kể, giá bồi thường thấp, nhà đầu tư sau đó bán nhà, đất đắt gấp nhiều lần.

Báo cáo của Bộ TN-MT cũng nêu nhận định, các quy định của pháp luật chưa làm rõ cơ chế thực hiện các quyền định đoạt của nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai và chưa giải quyết hài hòa về lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quy định đầy đủ, nhất là điều kiện thực hiện các quyền. Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, sử dụng đất chưa nghiêm.

Nguyên nhân được nhìn nhận là do việc quản lý nhà nước về giá đất chưa theo sát thị trường, bảng công bố giá tại các địa phương chỉ bằng 30 - 60% giá thị trường. Mức giá cao nhất trong bảng giá đất của Hà Nội và TP.HCM là 81 triệu đồng/m2 (cũng là mức tối đa trong khung giá đất của Chính phủ). Trong khi giá đất chuyển nhượng cao nhất thực tế trên thị trường cao hơn 400 triệu đồng/m2, cá biệt có nơi hàng tỷ đồng/m2, vẫn theo báo cáo.

Việc xây dựng khung giá đất quá “lạc hậu” so với thực tế này dẫn đến hệ quả, khi áp dụng bảng giá đất để tính toán nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất đai đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước nhưng nếu khu dùng để tính toán giá bồi thường người bị thu hồi đất lại không đồng ý, dẫn đến khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng.

Chênh lệch địa tô theo đó cũng là nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai cao, chiếm tới 70% tổng số vụ khiếu nại, tố cáo cả nước. Người dân bị thu hồi đất thường không thoái mái khi thiệt thòi trong khi doanh nghiệp, nhà đầu tư chỉ cần làm thêm một chút hạ tầng, giá trị khu đất đã tăng gấp nhiều lần.

Một nguyên nhân khác là chính sách pháp luật về đất đai thay đổi thường xuyên, thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn với pháp luật về dân sự, pháp luật về khiếu nại, tố cáo dẫn đến tình trạng khó phân định thẩm quyền giải quyết, chất lượng giải quyết chưa cao đối với một số trường hợp của công dân dẫn đến tình trạng khiếu nại không có điểm dừng, không rõ trách nhiệm thuộc về cơ quan nào.

Trong gần 7 năm, các địa phương đã quyết định thu hồi 50.906 ha của 1.481 tổ chức và 598 hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp luật về đất đai. Cũng trong thời gian này, theo báo cáo chưa đầy đủ của 63 tỉnh, thành thì tổng diện tích đất đã thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế là 728 nghìn ha, trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp của 826.012 hộ gia đình, cá nhân.