M&A bất động sản: Khách mua chờ giá xuống thấp

Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua có tỷ lệ giao dịch thành công rất thấp, do giá đưa ra của bên bán và bên mua còn khoảng cách khá xa.

Thời gian qua, nhiều dự án bất động sản được rao bán, nhưng rất ít dự án giao dịch thành công. Một trong những nguyên nhân chính khiến phần lớn giao dịch thất bại là bên mua có tâm lý chờ giá thấp hơn.

Một chủ đầu tư hai dự án đã tìm đối tác để chuyển nhượng 2 dự án của mình từ hơn một năm trước, nhưng đến nay vẫn chưa thể chuyển nhượng. Vướng mắc lớn nhất trong quá trình đàm phán với đối tác là giá cả. Khi chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư đưa ra mức giá căn cứ vào vị trí, tính hiệu quả của dự án, khả năng thu hồi vốn của dự án và dự báo thời điểm thị trường khi dự án hoàn thành. Còn phía đối tác lại căn cứ vào mặt bằng giá của thị trường hiện tại, nên đưa ra mức giá khá thấp, nếu bán thì lỗ to.

Trên thực tế, thời gian qua, những dự án giao dịch thành công thường có yếu tố nhượng bộ đến từ hai phía. Mới đây nhất, Tập đoàn C.T Group công bố mua lại Công ty TNHH và Đầu tư Thiên Lộc tại 359 - Phạm Văn Chiêu, quận Gò Vấp, TP.HCM và chính thức trở thành chủ đầu tư mới của dự án rộng gần 6.000 m2 này. C.T Group sẽ xây dựng 2 dự án chung cư diện tích nhỏ, giá rẻ.

Trước đó, đầu tháng 8/2012, Tập đoàn Phát triển bất động sản Vina (Vina Properties Development Group) đã mua lại Tổ hợp khách sạn và sân golf Novotel Phan Thiet Ocean Dunes and Golf Resort tại tỉnh Bình Thuận.

Tại Hà Nội, vừa qua, Vietel đã thực hiện thành công thương vụ mua lại Tòa nhà văn phòng trong Tổ hợp Crown Plaza của Công ty TNHH Trần Hồng Quân tại 36 - Lê Đức Thọ. Tổ hợp Crown Plaza gồm khu khách sạn 5 sao cao 25 tầng với hơn 390 phòng, khu căn hộ 14 tầng với 120 căn và khu văn phòng với 25 tầng và tổng diện tích sàn 15.880 m2.

Một thương vụ khác là Ngân hàng Techcombank đã chuyển nhượng tòa nhà 15 tầng tại 72 - Bà Triệu, Hà Nội (diện tích mặt sàn 500 m2, với 15 tầng cao và 2 tầng hầm) cho Ngân hàng VietinBank.

Ngoài ra, hàng loạt chủ đầu tư cũng có kế hoạch bán lại, thoái vốn khỏi các dự án bất động sản, như Công ty cổ phần Coma18 vừa thông qua Nghị quyết chuyển nhượng Dự án VP6 Linh Đàm (Hà Nội); Vinaconex đang có chủ trương thoái vốn tại Dự án Splendora Bắc An Khánh (Hoài Đức, TP. Hà Nội); Indochina Capital mua lại dự án xây dựng 114 biệt thự tại quận 9, TP.HCM; Công ty Đầu tư - Du lịch Huế mua lại Khách sạn Century 135 phòng tại Huế từ Công ty Crowndale International Corporation (Hồng Kông); Công ty Intresco chuyển nhượng Dự án căn hộ Hải Âu cho Công ty cổ phần Bất động sản Hiệp Phú…

Nhìn lại hoạt động M&A bất động sản trong từ đầu năm đến nay, có thể thấy rõ hai điểm: tỷ lệ giao dịch thành công ít, giá trị giao dịch không lớn.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty Bất động sản Navigat nhận xét, những dự án được công bố chỉ là “phần nổi của tảng băng chìm”, bởi trên thực tế, rất nhiều dự án chào bán một cách âm thầm, nhưng không có nhiều người mua.

Hiện trên thị trường xuất hiện rất nhiều dự án bất động sản chào bán với diện tích và giá rất đa dạng. Có những dự án chỉ từ hơn 200 m2 ở nội thành, thậm chí có cả dự án đã xin được giấy phép xây dựng lên đến 19 tầng cũng được chào bán. Phần lớn các dự án chào bán hiện không thể huy động được vốn để tiếp tục triển khai. Thậm chí, có cả những dự án dù đã hoàn thiện hạ tầng, xây dở dang phần thô, nhưng vẫn buộc phải rao bán.

Tuy nhiên, tỷ lệ giao dịch thành công của các dự án không cao, chỉ đạt 10 - 15%. Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn bất động sản Sohovietnam nhận xét, tâm lý của người bán dự án lúc này là tâm lý phải hạ giá để bán, còn người mua thì chỉ quan tâm đến các dự án thực sự hợp lý. Nhiều khách hàng cho rằng, giá bất động sản vẫn còn “xuống” nữa nên có tâm lý chờ đợi.

Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Vietnam, nguyên nhân quan trọng khiến tỷ lệ giao dịch thành công thấp là do giá giữa người mua và người bán chênh lệch lớn, bởi bên mua luôn muốn trả giá thấp, trong khi bên bán không thể bán thấp hơn.