Mặt bằng bán lẻ tiếp tục lao dốc

Giá thuê lẫn công suất thuê trên thị trường mặt bằng bán lẻ TP.HCM có xu hướng đổ dốc mạnh hơn kể từ quý I/2011.

Ready to move in”. Dòng chữ rất to này vừa được viết lên tường của khu thương mại tại dự án The Vista, quận 2, TP.HCM. Dự án được khởi công vào năm 2008 và được công bố hoàn thành vào giữa tuần qua. Theo chủ đầu tư là Tập đoàn CapitaLand (Singapore), The Vista sẽ có khoảng 5.700 m2 diện tích dành cho thương mại. Khu thương mại này đã sẵn sàng đón khách thuê, nhưng ai sẽ đến thuê là một câu hỏi không dễ trả lời. Thực tế cho thấy nhiều khu thương mại tại các dự án bất động sản ở TP.HCM đang đối mặt với tình trạng diện tích trống ngày càng tăng.

Ảm đạm

Tình trạng giảm giá thuê và công suất thuê trên thị trường mặt bằng bán lẻ TP.HCM đã diễn ra từ năm ngoái nhưng tốc độ đổ dốc có xu hướng mạnh hơn kể từ quý I/2011.

Khảo sát của NCĐT cũng cho thấy hầu hết các trung tâm thương mại, khu bán lẻ tại TP.HCM đều có diện tích trống khá cao. Khu thương mại Hồ Bán Nguyệt (quận 7) dù nằm ngay trung tâm Phú Mỹ Hưng nhưng cũng ít người thuê, mà có thuê thì chủ yếu là các gian hàng ẩm thực. Tại khu thương mại của dự án Saigon Pearl trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, chỉ có khoảng 1/3 diện tích mặt bằng được thuê dù đã đi vào hoạt động gần 1 năm. Thậm chí một số trung tâm thương mại ngay tại khu vực trung tâm, được lấp đầy trước đây, giờ cũng đã xuất hiện nhiều khoảng trống.

Trong một thông cáo báo chí ngày 7.9.2011, CBRE Việt Nam nhận định: “Giá chào thuê mặt bằng bán lẻ trong khu trung tâm Thành phố được dự kiến sẽ giảm trong quý III/2011”. Theo công ty này, nhu cầu thuê mặt bằng của các đơn vị kinh doanh bán lẻ thường có mối liên quan mật thiết với nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng. Nhưng nhu cầu này đang giảm mạnh.

Theo khảo sát của Công ty Nghiên cứu Thị trường Nielsen về thị trường bán lẻ và những tác động đến hành vi tiêu dùng mới đây, ngành bán lẻ Việt Nam đã giảm 9 bậc so với năm 2010, xếp thứ 23 trong 30 quốc gia có thị trường bán lẻ hấp dẫn nhất năm 2011. Cuối năm 2010, thị trường bán lẻ có những thay đổi mạnh mẽ và đang đối mặt với một số thách thức lớn trong năm 2011.

Cụ thể, nếu như năm 2010 doanh thu bán lẻ tăng 29% thì sang năm 2011 dự báo chỉ tăng 22,6%. Mức lạm phát của Việt Nam, ước tính 17% năm nay, là yếu tố tác động mạnh đến sự suy giảm của thị trường bán lẻ trong nước. Khảo sát của Nielsen từ 1.500 người tiêu dùng cho thấy, 88% trong số họ trả lời rằng đã phải thay đổi việc chi tiêu để tiết kiệm tiền so với năm ngoái.

“Với tình hình trên, trong ngắn hạn, ngành bán lẻ có lẽ sẽ còn gặp nhiều khó khăn. Phân khúc cho thuê mặt bằng bán lẻ cũng bị ảnh hưởng”, ông Adam Bury, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn TP.HCM của CBRE Việt Nam, nhận xét.

Giảm giá vẫn chưa đủ

Trước khó khăn của thị trường, không ít doanh nghiệp đã bán lại một phần hoặc toàn bộ diện tích khu vực bán lẻ tại dự án của mình. Trong đó có thể kể đến chủ đầu tư dự án Imperia An Phú (quận 2). Knight Frank Việt Nam cũng cho biết đã ký hợp tác với Công ty Inveskia (liên doanh giữa quỹ bất động sản Prudential Việt Nam, Công ty Kiến Á và Công ty Invesco) làm đại lý tiếp thị và chào bán phần diện tích thương mại tại Imperia An Phú. Theo đó, Knight Frank sẽ giới thiệu đến nhà đầu tư hơn 4.200 m2 mặt bằng bán lẻ gồm siêu thị, trung tâm tiệc cưới, nhà hàng, thẩm mỹ viện, nhà trẻ, trường học tư nhân, phòng khám và câu lạc bộ thể dục của dự án này.

Khu thương mại của dự án The Vista cũng đã đổi chủ. Theo một nguồn tin không chính thức, CapitaLand đã bán lại cao ốc văn phòng, căn hộ dịch vụ và khu trung tâm thương mại có diện tích khoảng 5.700 m2 cho một doanh nghiệp khác.

Thị trường bất động sản đang khan hiếm vốn. Việc bán khu thương mại là một cách để các nhà đầu tư huy động vốn thực hiện các dự án khác. Tuy nhiên, đối với một doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm quản lý trong lĩnh vực bất động sản (bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ) như CapitaLand, việc bán lại khu thương mại là một điều đáng quan tâm.

Động thái này của CapitaLand có thể là do khu vực quận 2 được dự báo sẽ có một lượng cung khá lớn đổ vào thị trường. Ví dụ, Metropolis sẽ có 140.000 m2 diện tích dành cho bán lẻ, Thảo Điền Pearl 18.500 m2, Cantavil Premier 30.000 m2.

Với lượng cung ở TP.HCM đang lớn dần (tổng diện tích mặt bằng bán lẻ được dự báo sẽ tăng gấp đôi vào năm 2013, đạt khoảng 740.000 m2), sức ép giảm giá sẽ càng đè nặng lên vai các chủ đầu tư. Tuy nhiên, giảm giá vẫn chưa đủ. Theo ông Bury, CBRE Việt Nam, các trung tâm bán lẻ cần những hạng mục có thể thu hút thêm khách hàng như siêu thị và rạp chiếu phim. Việc này, cộng với cách bố trí mặt bằng của trung tâm thương mại và trung tâm thương mại tổng hợp, là những yếu tố quan trọng góp phần kéo dài tuổi thọ của dự án. Các trung tâm bán lẻ thiếu những yếu tố trên sẽ rất chật vật trong việc thu hút khách đến mua sắm.

“Một mô hình bán lẻ hiện đại hơn, giống như Bangkok, Hồng Kông và Singapore, sẽ phát triển tại Việt Nam trong 10 năm tới”, ông Bury dự báo. Tuy nhiên, theo ông, để bảo đảm cho tiến trình chuyển đổi này thành công, các chủ đầu tư phải xác định chiến lược lâu dài và một tầm nhìn rõ ràng.