Một hẻm "nhồi" 3 dự án chung cư... người dân 'đi đằng trời'?!

Khu vực một cao ốc trên đường Cách Mạng Tháng Tám, quận 10, sắp đưa vào hoạt động, trong khi nơi đây là một điểm nóng kẹt xe. Ảnh: MP

Dự án chung cư mọc như nấm

Công sở đóng tại khu vực trung tâm, nhưng nhà ở huyện Nhà Bè nên hằng ngày anh Đức Sơn phải vượt qua quãng đường chừng 9-10km để đi làm. Anh Sơn cho biết, mặc dù rất ngán ngẩm với việc phải di chuyển trên đường vào giờ cao điểm.

Thế nhưng, anh vẫn phải "đong" đường như vậy trong suốt nhiều năm qua. Bởi để đi từ huyện Nhà Bè về khu vực quận 1 không có con đường nào khác khả quan hơn việc băng qua cầu Tân Thuận hoặc cầu Kênh Tẻ.

"Từ Nhà Bè, đi dọc đường Nguyễn Hữu Thọ về trung tâm, dù quãng đường không xa nhưng mỗi lần đi phải mất cả tiếng đồng hồ. Đây là tuyến giao thông huyết mạch kết nối từ huyện Nhà Bè qua quận 7, quận 4 để về quận 1 nhưng lưu lượng giao thông quá lớn. Không biết người - xe ở đâu ra mà đông vậy..." anh Sơn ngán ngẩm.

Phát biểu tại buổi tọa đàm, bàn về các giải pháp chống ùn tắc giao thông mới đây, ông Hoàng Minh Trí - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh cho rằng: "Thời gian qua các khu đô thị mới có quy mô lớn, đồng bộ, văn minh, hiện đại nhưng về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị chưa được hình thành".

Để giảm ùn tắc giao thông, theo ông Trí, "Thành phố cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Trong đó có việc triển khai thực hiện quy hoạch xây dựng đã được duyệt, nhằm phân bố lại dân cư, giảm lượng người đổ dồn vào khu trung tâm hiện hữu đã quá tải..."

Người và phương tiện kẹt cứng trên cầu Kênh Tẻ sau một sự cố giao thông

Trong khi đó, việc cấp phép xây dựng các dự án nhà cao tầng, trung tâm thương mại, công trình đông người... lại thiếu sự đồng bộ về quy hoạch khiến cho áp lực giao thông ngày càng nặng nề hơn.

Đơn cử: Dọc theo tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, từ Nhà Bè về đến quận 4, có không ít hơn 50 dự án chung cư cao tầng mọc lên. Ngay đoạn đường thuộc địa bàn huyện Nhà Bè cũng đã có hàng chục dự án bất động sản với số lượng hàng trăm ngàn căn hộ, biệt thự, nhà liên kế... đã và đang thành hình. Điển hình như các dự án Hưng Phát Silver Star (Công ty CP Đầu tư BĐS Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư), Park Vista (Công ty CP ĐT và XD Đông Mê Kông), The Park Residence và Park Premier (Tập đoàn MIK Corporation), Dragon Hill 2 (Công ty Địa ốc Phú Long), Khu biệt thự Lavila (Công ty CP Kiến Á), khu biệt thự cao cấp Nine South (Vina Capital)… Thậm chí, có cả những dự án đang “đắp chiếu” nhiều năm như Kenton Residence (Công ty TNHH XD SX TM Tài Nguyên).

Tương tự, đường Ba Tháng Hai (3-2), đoạn từ Công trường Dân Chủ đến Cao Thắng (quận 10) vốn đã luôn đông đúc bởi hàng loạt nhà hàng, trung tâm tiệc cưới... cũng đang có nguy cơ “vỡ trận” với sự ra đời của cùng lúc hai (02) dự án nhà cao tầng; gồm: Dự án Hà Đô Centrosa Garden do Công ty CP Hà Đô – 756 Sài Gòn làm chủ đầu tư và dự án Charmington La Pointe có sự hợp tác của Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal).

Không chỉ ở những tuyến đường huyết mạch như vừa kể trên, thậm chí nhiều hẻm nhỏ cũng đang phải "còng lưng cõng dự án". Đơn cử như hẻm 284 Luỹ Bán Bích (thuộc quận Tân Phú). Chỉ một đoạn đường chưa đầy 500 mét đã phải "cõng" đến 3 dự án lớn, gồm: Dự án Carilon 5 do Sacomreal hợp tác phát triển; Khu căn hộ cao tầng Tân Phú IDICO do Tổng Công ty IDICO làm chủ đầu tư và Dứ án Lotus Garden của Công ty CP Việt Âu.

Cấp phép dự án chưa "ngắm" hạ tầng?

TP Hồ Chí Minh có dân số cao nhất cả nước, với khoảng gần 13 triệu dân, nhu cầu ở hiển nhiên là rất lớn. Vì vậy, việc xây dựng các dự án chung cư, khu đô thị để thỏa mãn nhu cầu ở của người dân là cần thiết. Tuy nhiên, có vẻ như việc cấp phép xây dựng các dự án chung cư, tòa cao ốc, trung tâm thương mại… đã chưa lường hết yếu tố hạ tầng, khiến cho áp lực giao thông ngày một nặng nề hơn.

Tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ đoạn qua huyện Nhà Bè các dự án chung cư mọc lên như nấm

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng: "Việc cấp phép xây dựng dự án chung cư trong khu vực nội đô có vẻ như vẫn còn thiếu tính thực tiễn". Theo Chủ tịch HoREA: "Sẽ phù hợp hơn nếu TP Hồ Chí Minh ưu tiên cấp phép xây dựng với các dự án cải tạo chung cư cũ, còn với các dự án nhà ở thương mại thì nên có sẵn hạ tầng giao thông rồi hãy cấp phép. Hoặc doanh nghiệp phải đồng hành cùng Nhà nước để hoàn thiện hạ tầng giao thông phục vụ cho dự án".

Còn theo một chuyên gia thuộc ngành giao thông vận tải, nhà đầu tư phải trình bày phương án tổ chức, kết nối giao thông từ dự án tới đường giao thông hiện hữu trước khi được chấp thuận đầu tư. Các cơ quan liên quan, như Sở GTVT, Sở QH-KT phải có sự thẩm duyệt. Nếu thực hiện đúng quy trình này sẽ hạn chế nghịch lý hạ tầng giao thông không đuổi kịp dự án địa ốc...

Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở QH-KT cũng cho rằng: "TP đã chậm thực hiện chương trình phát triển đô thị và đi theo hàng ngang, thiếu sự đồng bộ. Nhiều dự án bất động sản, khu đô thị mọc lên nhưng đây chỉ là bề nổi, do có độ vênh lớn về nguồn lực đầu tư các dự án bất động sản (từ xã hội) và nguồn lực đầu tư hạ tầng kỹ thuật (chủ yếu từ ngân sách). Vì vậy, tôi cho rằng cần có chương trình thực hiện quy hoạch theo hướng phải xác định những nơi ưu tiên tập trung trước và không làm hàng ngang nữa”.

Giãn dân là xu hướng tất yếu

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, trước sức ép dân số như hiện tại, việc phát triển các đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị TP Hồ Chí Minh, vượt ra ngoài ranh giới hành chính là xu hướng tất yếu và cần thiết.

Trên thực tế, các huyện Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức (tỉnh Long An), Dĩ An, Lái Thiêu, TP Thủ Dầu Một (tỉnh Bình Dương), TP Biên Hòa, huyện Long Thành (tỉnh Đồng Nai)... đang phát triển thành các TP vệ tinh của TP Hồ Chí Minh. Thời gian qua cũng đã có khá nhiều nhà đầu tư tên tuổi "đổ vốn" vào những khu vực kể trên với những dự án có giá trị đầu tư lên đến hàng trăm triệu USD.

Chưa giãn dân, sẽ còn... kẹt dài dài?!

Đơn cử: Ở phía Đông là Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng (Biên Hòa, Đồng Nai) do Liên hiệp HTX Dịch vụ Nông nghiệp Tổng hợp Đồng Nai (DonaCo.op) làm chủ đầu tư. Dự án tọa lạc tại ngay phường Long Hưng - TP Biên Hòa, cách ngã ba Vũng Tàu 2km về hướng Nam; cách bệnh viện SinkMark khoảng 1,5km.

Theo quy hoạch, dự án có vị trí khá đắc địa, liền kề các dự án lớn như: Ga Metro Bến Thành - Suối Tiên, bến xe Miền Đông mới, khu công nghệ cao, sân bay Long Thành… Đặc biệt, trục giao thông chính của dự án sẽ được kết nối với đường cao tốc TP Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây tạo thế kết nối giao thông cực kỳ thuận lợi đến các tỉnh Đông Nam bộ.

Ở phía Tây là là dự án Thành phố sinh thái Năm Sao - Five Star Eco City do Tập đoàn Quốc tế Năm Sao làm chủ đầu tư. Với tổng diện tích hơn 450ha, được chia làm 5 khu vực với đầy đủ các tiện ích sống: Trường học, bệnh viện tiêu chuẩn quốc tế, vườn cây ven sông, nhà hàng, hồ bơi, sân golf… Dự án nằm trên mặt tiền đường Đinh Đức Thiện (huyện Bình Chánh) chỉ cách Trung tâm TP Hồ Chí Minh 18km, cách chợ Bình Chánh 2km, cách Quốc lộ 1A khoảng 2,5km. Giao thông về trung tâm TP rất thuận lợi qua Đại lộ Nguyễn Văn Linh & Đại lộ Đông Tây; đồng thời có kết nối liên vùng cực kỳ thuận lợi thông qua tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành.

Cả hai dự này đều được triển khai rất bài bản, quy hoạch đồng bộ, pháp lý minh bạch đồng thời là hai "điểm nóng" của thị trường bất động sản thời gian qua.

Bên cạnh đó, TP cần điều chỉnh chỉ tiêu quy mô dân số các quận, huyện ở mức độ hợp lý hơn, tạo điều kiện để quận, huyện thực hiện chương trình chỉnh trang, phát triển đô thị bền vững và phát triển nhà ở, đặc biệt là những quận có nhiều nhà ven, trên kênh rạch, nhiều khu dân cư lụp xụp.

Ví dụ: Quận Bình Thạnh. Theo quy hoạch đến năm 2020, quy mô dân số của quận là 560.000 dân, nhưng hiện nay, quy mô dân số theo số liệu thống kê (có hộ khẩu thường trú và diện KT3) khoảng 480.000 người, số dân vãng lai và tạm trú khoảng 80.000 người, tổng dân số thực tế lên đến 560.000 người, tương đương với quy mô dân số dự kiến vào năm 2020. Nếu không điều chỉnh quy mô dân số đến năm 2020 của quận Bình Thạnh thì quận sẽ thiếu cơ sở pháp lý và thực tiễn để chỉnh trang, phát triển đô thị và giải quyết vấn đề nhà ở trên địa bàn một cách căn cơ và hiệu quả.

Ngoài ra, TP cần cơ chế đặc thù, nhằm khai thác tối đa tiềm năng, lợi thế cũng như khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế, thể hiện đầy đủ quan điểm TP vì cả nước, cùng cả nước và ở chiều ngược lại, tạo điều kiện để TP bứt phá và phát triển bền vững.