Mua nhà hình thành trong tương lai: Rủi ro vẫn nhiều

Nhiều chuyên gia lo ngại bong bóng thị trường BĐS có thể xảy ra - Ảnh:Q.Huy

Đó là những rủi ro được ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM đưa ra tại buổi tọa đàm “Nhà ở hình thành trong tương lai, làm gì để hạn chế rủi ro”, vừa diễn ra vào này 3.5.

Lo ngại bong bóng BĐS ở phân khúc đất nền

Đưa ra câu chuyện thời sự, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thời gian gần đây nhiều người đang lo ngại bong bóng BĐS, nhưng để xảy ra bong bóng thị trường phải có 5 yếu tố để hình thành. Yếu tố đầu tiên để bong bóng BĐS xảy ra là khi nền kinh tế phát triển nóng, như trường hợp năm 2007 mọi người đều dễ dàng có thể kiếm tiền rồi đem đổ vào BĐS. Thứ hai là yếu tố buông lỏng tín dụng quản lý tiền tệ. Thứ ba là lệch pha giữa các phân khúc nhà ở (thừa cao cấp, thiếu trung bình). Yếu tố thứ 4 là gia tăng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, đầu cơ. Thứ năm là thiếu sự kiểm soát của cơ quan chức năng.

Ông Châu cũng cho hay, thời gian gần đây một số dự án có tới 70% nhà đầu tư vào mua bán. Nhưng thực sự chưa thấy xuất hiện nhà đầu cơ chuyên nghiệp như năm 2007, khi mà họ tạo sóng, lướt sóng một cách nhanh chóng làm ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường BĐS, mà phải sau nhiều năm mới hồi phục.

“Tôi cho rằng chưa có bong bóng trên toàn bộ thị trường, nhưng đang có sốt ảo về đất nền, phân lô, đất ruộng”, ông Châu khẳng định. Nhưng những yếu tố hạ tầng như cầu đường đã làm tăng giá BĐS. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư công bố các dự án lớn làm nên những cơn sốt đất rất phi lý. Ví như đất vườn ở Long An, Củ chi đã lên đến gần 12 triệu/m2".

“Ngoài nguyên nhân hạ tầng thì giới đầu nậu, cò đất đang đẩy nhiều thông tin về việc kiếm tiền trúng lớn nên dẫn đến tác hại cho thị trường, đó do cần phải có cảnh báo mạnh mẽ về việc sốt đất nền, dễ dẫn đến vỡ bong bóng phân khúc đất nền, phân lô, tách thửa”, ông Châu nhấn mạnh.

Nói về quy định thế chấp BĐS hình thành trong tương lai, ông Châu cho rằng đang có lợi là chủ đầu tư vì chủ đầu tư có thêm đầu vào tài chính, khách hàng có thêm cơ hội vay để mua nhà. Tuy nhiên đây cũng chính là nguồn cấp thêm cho kinh doanh thứ cấp, đầu cơ. Cho nên, để mua nhà ngân hàng cho vay khoảng 50% giá trị BĐS là hợp lý, khi thị trường tăng trưởng nóng thì cho vay giảm xuống chỉ khoảng 30% giá trị thì sẽ hạn chế được đầu cơ.

Chứng thư bảo lãnh, khách hàng không quan tâm

Hiện có một thực tế là rất ít chủ đầu tư tuân thủ đúng quy định bảo lãnh ngân hàng, còn ngân hàng thì không đủ tiềm lực để bảo lãnh nhiều dự án. Vì vậy khi xảy ra rủi ro, khách hàng là người đầu tiên chịu thiệt.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Đình Tùng - Tổng giám đốc ngân hàng TMCP Phương Đông Việt Nam (OCB) chia sẻ, thủ tục bảo lãnh không khó nhưng ngân hàng phải thẩm định cho đúng, số dự án được bảo lãnh tại OCB chỉ đếm trên đầu ngón tay. Hiện tại ngân hàng chỉ chọn những chủ đầu tư có hướng đi đúng vào phân khúc của thị trường và phải xây dựng được uy tín trên thị trường.

“Khi mua nhà, người mua chỉ cần hỏi chứng thư bảo lãnh của nhân hàng cho dự án, nếu chủ đầu tư đưa ra được là thể yên tâm. Nhưng thực tế không ít người khi mua nhà đã không hỏi thủ tục này”, ông Tùng mách nước.

Đồng tình với vấn đề trên, ông Ngô Quang Phúc - Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho rằng, dù chủ đầu tư và ngân hàng thường chủ động thông báo về dự án bảo lãnh nhưng đa số khách hàng lại không quan tâm.

Nói về dòng vốn tiền tệ, ông Nguyễn Hoàng Minh Phó giám đốc NHNN TP.HCM cho hay, dòng tiền đổ vào thị trường BĐS khá phong phú từ 2013 đến nay qua kênh kiều hối, FDI, quỹ đầu tư, quan trọng hơn hết vẫn là tín dụng từ ngân hàng (nguồn vốn chủ yếu của BĐS).

Cũng theo đại diện NHNN tổng dư nợ hiện đạt trên 1 triệu 500 nghìn tỉ đồng, so với đầu năm 2016 tín dụng BĐS tăng 4%, bình quân 4 năm qua tín dụng BĐS tăng 11-17%/ năm. Trong giai đoạn hiện nay, dư nợ BĐS là 164.100 tỉ đồng nhưng về tỷ trọng chỉ chiếm khoảng 10,88% tổng dư nợ. So với giai đoạn 2007-2008, tín dụng BĐS chiếm đến 29,31% tổng dư nợ, do đó hiện nay ngân hàng vẫn đang kiểm soát chặt chẽ.