Năm 2012, “nóng” M&A bất động sản

Dự báo của nhiều chuyên gia bất động sản, hoạt động M&A sẽ gia tăng mạnh mẽ trong năm 2012- 2013 đó là hệ quả tất yếu của vấn đề tái cấu trúc thị trường, sau một vài năm tăng trưởng nóng.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty tư vấn bất động sản Sohovietnam đã có cuộc trao đổi với Dothi.net về vấn đề này.

- Hiện nay, nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn rất nhỏ. Phải chăng, các doanh nghiệp vẫn chịu đựng được khó khăn và chưa muốn bán dự án?

Việc chuyển nhượng dự án bất động sản tùy thuộc vào sức ép tài chính của từng doanh nghiệp. Các doanh nghiệp phải chuyển nhượng dự án thời điểm này đa phần đều gặp khó khăn do hện nay sản phẩm đầu ra của dự án bán rất chậm, sức mua kém, sức ép trả nợ ngân hàng lớn.

Nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án diễn ra dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần hoặc chuyển nhượng phần vốn góp. Các giao dịch này diễn ra âm thầm và khá mạnh mẽ trong thời gian qua, phần lớn không công bố. Các trường hợp đã công bố chủ yếu liên quan đến công ty đại chúng, công ty niêm yết.

Việc chuyển nhượng một dự án bất động sản khá phức tạp và mất thời gian và các doanh nghiệp nên thông qua các công ty tư vấn chuyên sâu hoặc những nhà môi giới giỏi trên thị trường.

- Những nhà đầu tư có tiền có nên mua dự án bất động sản thời điểm này hay cần chờ đợi?

Quy mô thị trường bất động sản Việt Nam chưa phải là lớn, quá trình đô thị hóa mới ở giai đoạn đầu, dân số trẻ, và nhu cầu nhà ở trong tương lai là rất lớn. Đặc biệt với các đô thị như Hà Nội, Hồ Chí Minh, thời điểm mua bất động sản tùy thuộc vào chiến lược của từng nhà đầu tư. Thời điểm hiện nay và trong khoảng thời gian 6-8 tháng tới sẽ là thời gian diễn ra nhiều giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản.

Kinh nghiệm trong thời kỳ khủng hoảng 2008 – 2009 khi chúng tôi tư vấn chuyển nhượng thành công một loạt dự án như: Hoa Binh Tower và Vitex Tower ở TP. Hồ Chí Minh và 47 Vũ Trọng Phụng, 46 Bích Câu ở Hà Nội cũng như Công ty Sơn Hà trên Đại lộ Thăng Long cho thấy, nhiều nhà đầu tư chờ đợi giá giảm sâu hơn đã không có cơ hội mua lúc đó. Nhà đầu tư chỉ có thể mua được dự án khi họ mang tới một giải pháp giúp bên bán vượt qua khó khăn hiện nay. Còn việc tạo sức ép quá đối với bên bán sẽ khó đưa được hai bên tới sự thống nhất trong một giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản.

- Theo đánh giá của ông, liệu M&A trong lĩnh vực bất động sản có tăng nhiệt trong vòng một năm tới?

Chắc chắn rồi, đây đang là giai đoạn khó khăn, các dự án chào bán ngày một tăng lên về số lượng và quy mô, tính chất dự án. Dự án bất động sản chào bán rất đa dạng: từ doanh nghiệp khó khăn sắp phá sản họ sẽ bán lại nhà xưởng; các công ty có tòa nhà văn phòng hoặc dự án xây hỗn hợp cũng chào bán khi sản phẩm này đã xây dựng xong.

Do khó khăn của thị trường văn phòng, trung tâm thương mại nên các chủ đầu tư cũng chịu sức ép phải bán dự án. Lý do lớn nhất là do khoản vay từ ngân hàng đang chịu lãi suất cao, nó bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp đang chịu chi phí quá cao và không xử lý được sẽ dẫn đến phá sản; tài sản bị thu hồi và phát mại.

- Như vậy, năm 2012 sẽ sôi động nhiều phi vụ M&A bất động sản?

Hiện SohoVietnam đã tiếp nhận khoảng 80 dự án đang có nhu cầu chuyển nhượng chủ yếu tại Tp.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng, có những dự án có trị giá hàng trăm tỷ đồng. Không chỉ giá bất động sản giảm mạnh trong năm qua, mà giá chuyển nhượng dự án cũng theo đó mà giảm khá sâu, trung bình khoảng 30% so với năm 2010.

Chắc chắn năm 2012 có nhiều dự án bất động sản sẽ phải bán. Nói chung các dự án hiện nay đã cầm cự trong năm vừa rồi và cấu trúc lại nguồn vốn nhưng sẽ còn rất nhiều khoản tài chính của họ đáo hạn vào quý 1, quý 2 năm 2012, điều đó sẽ là áp lực cho chủ đầu tư dự án buộc phải bán đi dự án hoặc hợp tác đầu tư. Năm 2012 sẽ là năm có nhiều thương vụ M&A liên quan đến bất động sản, nếu thị trường tiếp tục không có đầu ra.