Ngân hàng và người mua nhà “trên giấy” rơi thế kẹt do lỗi của cán bộ ngân hàng

Nhận định trên được TS. Đinh Thế Hiển nêu ra tại hội thảo “Bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, minh bạch hóa thị trường bất động sản” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng ngày 14/06/2016 tại Tp. HCM.

Người mua nhà khó bị thiệt hại nếu cán bộ ngân hàng làm đúng nhiệm vụ

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, các chủ đầu tư được huy động vốn lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng và tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng, và không thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các dự án được bán nhà trên giấy cũng phải được ngân hàng bảo lãnh về tiến độ giao nhà.

Tuy vậy thực tế cho thấy, chính quyền khó có thể biết và ngăn chặn nếu chủ đầu tư cố ý bán nhà chưa được cấp phép. Hơn nữa, trong tình huống nếu chủ đầu tư chỉ mới dừng ở phần móng thì người mua có thể bị thiệt hại hay “kẹt” khoảng 20% - 30% giá trị hợp đồng cho đợt đóng tiền đầu tiên. Đồng thời nếu chủ đầu tư không tiếp tục xây tiếp rất khó để huy động vốn thêm, cũng như rất khó có chuyện ngân hàng giải ngân gần hết số tiền mà căn hộ chưa được xây theo tiến độ quy định.

Ngân hàng và người mua nhà dễ rơi vào tình trạng "mắc kẹt"
do sự thiếu chuyên môn của cán bộ ngân hàng

“Đa số người mua kẹt ở nhiều dự án do sự yếu kém nghiệp vụ của cán bộ chủ chốt ngân hàng hoặc cán bộ ngân hàng tiếp tay chủ đầu tư cho vay thiếu kiểm soát, “hết sức ngây thơ” giải ngân theo thời gian mà không để ý đến tiến độ xây dựng của dự án. Điều này đẩy người mua và ngân hàng rơi vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan, rất khó khắc phục cũng như giảm được thiệt hại cho người mua, nguy cơ tăng nợ xấu cho ngân hàng” – TS. Đinh Thế Hiển nhận xét.

Chính vì vậy, nếu cán bộ ngân hàng làm đúng nhiệm vụ thì người mua khó bị thiệt hại khi mua nhà “trên giấy”. Bên cạnh đó, việc minh bạch hóa thông tin dự án bất động sản bao gồm thông tin chủ đầu tư, cấp phép huy động vốn, tình trạng pháp lý dự án, dự án đang bị thế chấp, nhà thầu, giám sát công trình….sẽ giúp cho người mua giảm thiểu được rủi ro tài chính khi “xuống tiền” mua căn hộ hình thành trong tương lai. Bởi không ai đi mua nhà ở lại muốn nhận lại tiền mà không phải là nhận nhà.

Luật sư cho rằng, cơ quan nhà nước, người góp vốn, người mua nhà nên kiểm tra khả năng tài chính của chủ đầu tư; giám sát hoạt động huy động vốn, tiền bán nhà, giám sát việc sử dụng vốn huy động đúng mục đích trong việc hình thành tài sản. Đồng thời, nên quy định dự án bắt buộc phải được kiểm soát định kỳ hàng năm để làm rõ về vốn, chi phí dự án, tiến độ thực hiện dự án.

Cơ quan chức năng đang nỗ lực để giảm rủi ro cho người mua nhà

Hiện nay danh sách các dự án được phép bán nhà trên giấy, cũng như tình trạng pháp lý dự án, chủ đầu tư được Sở Xây dựng công bố cập nhật thường xuyên trên cổng thông tin của Sở để người mua nhà có thể theo dõi. Các dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư mới cũng được Sở Xây dựng công bố.

Trước tình trạng nhiều dự án vừa được phép “bán nhà trên giấy” lại vừa thế chấp quyền sử dụng đất; hoặc thế chấp quyền sử dụng đất kèm tài sản hình thành trên đất cho ngân hàng dẫn đến rủi ro người mua chưa được cấp chứng sở hữu; hay các vụ lùm xùm tại chung cư The Harmona, Rubyland….ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết “thành phố sẽ tập trung giải quyết quyền lợi người mua căn hộ”.

Theo đó, khi chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất, hoặc toàn bộ dự án tại các tổ chức tín dụng phải có hợp đồng thế chấp công chứng, phía công chứng ghi nhận và cơ quan nhà nước kiểm soát. Khi nội dung thế chấp thay đổi do công trình hoàn thành, chủ đầu tư bán bớt tài sản hoặc rút bớt tài sản thế chấp, chủ đầu tư phải đăng ký lại/cập nhật lại thông tin trong vòng 30 ngày. Đồng nghĩa với việc, các cơ quan chức năng sẽ yêu cầu chủ đầu tư đăng ký lại tài sản thế chấp, rút bớt tài sản thế chấp. Nếu chủ đầu tư không phối hợp, các cơ quan chức năng sẽ dùng các biện pháp thích hợp để xử lý tiếp, đồng thời hướng dẫn người mua khởi kiện chủ đầu tư để giảm bớt thiệt hại.  

Mới đây, Sở Xây dựng Tp.HCM đã công bố 35 dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai năm 2016. Đồng thời, có một số dự án đã được cho phép chuyển nhượng (toàn bộ dự án) từ giữa tháng 3 đến giữa tháng 5/2016.