Nguyên nhân nhiều dự án BĐS "trùm mền" hồi sinh trở lại

Hiều được tính pháp lý, khả năng tài chính của dự án, nhà đầu tư sẽ đưa ra được quyết định đầu tư hợp lý.

Nhận định nêu trên là của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư Công ty Savills Việt Nam. Ông Khương chia sẻ, việc sử dụng vốn vay từ ngân hàng trên thực tế là cần thiết và rất quan trọng đối với việc triển khai dự án BĐS. Điều này cũng là thực tế của bất kỳ thị trường BĐS nào trên thế giới.

Về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng không phải là điều xấu mà nó đơn giản chỉ là một công cụ vốn tài chính cho các đơn vị phát triển dự án và yêu cầu họ phải đảm bảo được khả năng tài chính của doanh nghiệp và có dòng tiền ổn định để có thể chi trả phần lãi trên vốn vay. Đây chính là điểm mấu chốt trong sự thành bại của nhiều dự án.

"Với những dự án BĐS chưa triển khai, việc sử dụng vốn vay rất cần thiết đối với công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất. Sau khi thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính này, nếu chủ đầu tư không còn có đủ khả năng tài chính, họ có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho một hoặc một số nhà đầu tư khác tiếp tục triển khai và cơ cấu các khoản vay của dự án", ông Khương nhìn nhận.

Theo đại diện Savills, việc không tìm được nhà đầu tư hoặc chậm trễ trong tìm kiếm nguồn vốn mới sẽ dẫn tới việc dự án bị "đóng băng". Nếu đây là một dự án liên doanh thì có thể sẽ dẫn tới rủi ro cho các cổ đông còn lại khi một cổ đông lớn buộc phải nhượng lại cổ phần của mình cho ngân hàng với lí do không thể chi trả lãi vay.

Tuy nhiên, có một điểm cần lưu ý khi xem xét đầu tư vào những dự án mới đó là vấn đề bồi thường giải tỏa. Đây là một giai đoạn rất phức tạp, đòi hỏi nhiều thời gian, công sức, tiền bạc và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Khi tham gia vào giai đoạn này, nhà đầu tư sẽ rủi ro bị chôn vốn trong dự án nếu như không thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán giải phóng mặt bằng trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính.

"Thời gian gần đây, dựa vào xu thế M&A, hỗ trợ của ngân hàng hay vốn kiều bào, một số dự án lớn đã được tái khởi động, thu hút sự chú ý của thị trường. Gạt bỏ bớt những hoài nghi về giai đoạn “trùm mền” trước đây, có thể thấy khá nhiều khía cạnh tích cực từ hiện tượng này", ông Khương cho biết thêm.

Đầu tiên, chúng ta có thể xét đến ý nghĩa nhân văn và xã hội khi chủ đầu tư dự án có thể chứng tỏ năng lực “vượt cạn” rất đáng khích lệ, điều này tránh được sự lãng phí tài nguyên đất.

Bên cạnh đó, hiện doanh nghiệp và dự án đã được “hồi sinh” với sự hỗ trợ tín dụng của ngân hàng thì tương đương với việc họ khẳng định được phần nào uy tín đối với khách hàng. Bởi quy trình xét duyệt, thẩm định của các ngân hàng lớn luôn diễn ra hết sức gắt gao, và việc tái đầu tư chỉ được thực hiện khi dự án đó chứng tỏ được tiềm năng của mình.

Nếu đặt ra câu hỏi làm như thế nào để có thể đầu tư một cách an toàn vào các dự án sử dụng dòng vốn vay thì vấn đề quan trọng nhất là chúng ta phải định nghĩa rõ được khái niệm an toàn đối với từng trường hợp và với từng nhà đầu tư. Với những nhà đầu tư khác nhau, với mục tiêu và mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau thì định nghĩa an toàn cũng sẽ có sự khác nhau.

Tuy vậy, nhìn chung, một trong những rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS thường đến từ mặt tiến độ pháp lý của dự án nên khi tham gia góp vốn, nhà đầu tư cần phải nắm rõ dự án đang thuộc giai đoạn nào trong tiến độ hoàn thành, thiếu những giấy tờ nào, khả năng tài chính của dự án trong suốt thời gian thực hiện ra sao. Sau khi đã nắm rõ được những yếu tố này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể phân tích và đưa ra được quyết định phù hợp nhất.