Nhà đầu tư nếm "trái đắng" khi rót tiền vào bất động sản gần các KCN

Bất động sản gần các KCN hấp dẫn giới đầu tư

Khoảng 3 năm trở lại đây, làn sóng đầu tư bất động sản gần các KCN trở nên sôi động hơn. Những thị trường vệ tinh và giáp ranh TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Hà Nội (Hưng Yên, Thái Nguyên, Bắc Ninh) được xem là điểm "nóng" của phân khúc này. Những đại diện tiêu biểu của khu vực phía Bắc và phía Nam đều là các tỉnh thuộc top đầu về thu hút vốn đầu tư FDI. Trong những năm gần đây, giới đầu tư rót mạnh dòng tiền vào hàng loạt dự án đất nền gần các KCN thuộc các tỉnh giáp ranh Hà Nội và TP.HCM.

Đáng chú ý, phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam sôi động nhất từ trước tới nay bởi chất xúc tác mạnh là cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung. Để "né" thương chiến, vốn đầu tư từ các nước gồm Trung Quốc, Mỹ và một số nước khác chảy vào thị trường Việt Nam.

Theo nhận định của chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, TS. Cấn Văn Lực: "Bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc có nhiều tiềm năng phát triển tốt nhất. Nhà đầu tư nước ngoài ở Trung Quốc và nhà đầu tư Trung Quốc sẽ có xu hướng dịch chuyển nhà máy, công xưởng sang các nước lân cận, trong đó có Việt Nam". 

Điều này được minh chứng sinh động thông qua quá trình vận động của bất động sản công nghiệp Việt Nam thời gian qua. Thương chiến Mỹ - Trung là một trong những nguyên nhân khiến nhu cầu thuê tại Việt Nam tăng mạnh. Theo dữ liệu từ JLL, trong 2 quý đầu năm 2019, thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận những con số tăng trưởng ấn tượng về giá thuê cũng như tỷ lệ lấp đầy.

Cụ thể, tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy trung bình của 5 thị trường công nghiệp lớn nhất đạt 81%. So với cùng kỳ năm 2018, giá thuê đất bình quân trong quý 2 năm nay tăng 15,8%, đạt mức 95 USD/m2/chu kỳ thuê. Trong khi đó, theo báo cáo ngành bất động sản KCN của Công ty CP Chứng khoán MB (MBS), các tỉnh thành có tỷ lệ lấp đầy KCN cao gồm Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Nội, đạt gần 80%. So với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê trong quý đầu năm nay tăng bình quân 7,6%.

Mặt khác, giá đất nền, đất thổ cư gần các KCN cũng tăng mạnh. Trong vòng 1 năm, nhiều dự án tại Thái Nguyên tăng giá 50%, từ 4-5 triệu đồng/m2 lên 6-7 triệu đồng/m2. Tại Bắc Ninh, nhiều lô đất cũng tăng giá lên mức 8-11 triệu đồng/m2 từ mức 6-8 triệu đồng/m2. Thậm chí, đất vị trí đẹp tăng giá lên 18-20 triệu đồng/m2 thay vì mức 15-17 triệu đồng/m2 trước đó.

Chỉ trong 1 năm, đất nền gần các KCN tại Đồng Nai, Long An, Bình Dương... cũng tăng giá 30-40%. Nhiều lô đất, dự án tại Long An được chào bán với giá từ 9-11 triệu đồng/m2, cao hơn so với cùng kỳ năm trước (7-8 triệu đồng/m2).

Dòng tiền đầu tư rót vào bất động sản gần các KCN có xu hướng tăng mạnh trong thời gian qua.

Nhà đầu tư nếm trái đắng 

Đầu tư bất động sản gần các KCN là việc không hề đơn giản. Do chủ quan, nhiều nhà đầu tư phải nếm trái đắng khi vội vàng rót tiền vào phân khúc này.

Cách đây 7 năm, ông Đoàn Văn Phương (TP.HCM) đã mua chục lô đất gần ở Bình Dương. Tỉnh này được đánh giá là một trong những thủ phủ công nghiệp của khu vực phía Nam. Hơn 1 năm trước, ông Phương mới thoát được hàng với số tiền thu về lỗ nặng. Trước đây, vì tin vào viễn cảnh mà môi giới vẽ ra, nhà đầu tư quyết định xuống tiên ôm cả chục lô đất gần KCN Mỹ Phước 3. Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng nhiều năm sau vẫn chưa đồng bộ, cư dân không đông đảo, cung vượt quá cầu khiến khu vực này trở nên hoang vắng nhiều năm liền.

Trong bối cảnh đó, ông Phương đã rao bán các lô đất song không có khách hỏi mua. Nếu ông xây nhà cho thuê thì nguồn khách cũng không nhiều, không ổn định. Bài học mà nhà đầu tư này thu được là, đầu tư vào bất động sản nói chung và bất động sản công nghiệp nói riêng, nhà đầu tư cần chủ động tìm hiểu và thu thập thông tin chứ không nên tin, nghe các nguồn tin trôi nổi. Mặt khác, nhà đầu tư cũng nên xem xét kỹ tình hình khu vực, dự án để có được quyết định đúng đắn nhất.

Cách đây khoảng 3 năm, một nhà đầu tư phía Bắc, bà Hồ Bảo Lan (quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội) chi tiền ôm 2 lô đất gần KCN tại Hưng Yên. Theo thời gian, KCN ngày càng mở rộng về quy mô, lượng công nhân đông đảo và tỷ lệ lấp đầy cao. Diễn biến này khiến bà Lan rất phấn khởi, tin vào tiềm năng tăng giá của 2 lô đất. Vậy nhưng, quá trình phát triển KCN kéo theo hệ lụy ô nhiễm môi trường. Vì năm trong vùng bị ô nhiễm nghiêm trọng nên 2 lô đất của bà Lan vẫn chưa có khách hỏi mua. Lo ngại sẽ ảnh hưởng tới sức khỏe, người mua đầu tư kinh doanh dịch vụ lẫn người mua ở thực đều né tránh hai lô đất.

Bàn về tiềm năng phát triển của phân khúc bất động sản công nghiệp, Tổng giám đốc Đất Xanh, ông Vũ Cương Quyết đánh giá, bất động sản công nghiệp có nhiều tiềm năng để phát triển. Các khu công nghiệp phát triển sẽ thu hút lượng công nhân, người lao động tới làm việc, kéo theo nhu cầu về mặt bằng kinh doanh, chỗ ở. Thế nhưng, bất động sản để ở và kinh doanh gần các KCN cần gắn với yếu tố môi trường. Bởi lẽ, phân khúc này sẽ rất khó phát triển nếu môi trường quanh KCN bị ô nhiễm.

Ông Quyết nhìn nhận: "Theo tôi bất động sản công nghiệp sẽ chỉ phát triển được ở những khu công nghệ cao và khu công nghệ sạch. Đây sẽ là xu hướng phát triển trong tương lai".