Ông Phan Thành Mai: Thị trường BĐS đang diễn biến theo chiều hướng khả quan

- Theo ông, thị trường BĐS sẽ chịu tác động như thế nào từ gói cứu trợ của Chính phủ và việc một số ngân hàng vừa công bố dành hàng ngàn tỷ đồng cho vay BĐS?

Trước hết, chúng ta nhìn nhận về thị trường BĐS trong những tháng đầu năm 2012. Thị trường chung cư Hà nội được chào bán rất ít với nguồn cung chào bán mới đạt 1.100 căn, so với 25.000 căn của năm 2011 và chung cư tại TP HCM được chào bán chỉ khoảng 650 căn, các con số trên thể hiện nguồn cung thị trường đã dừng do khó khăn về tài chính của các chủ đầu tư. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường chung cư rất thấp, khoảng 7%, tương tự với quý IV 2011, càng chứng minh thị trường đang đối mặt nhiều khó khăn trong suốt 1 năm qua.

Trong xu thế khó khăn đó, tại tháng 4 vừa qua, thị trường BĐS đã đón nhận chủ trương cởi mở của văn bản 2056 của Ngân hàng NHVN, về cởi trói của tín dụng khá toàn diện cho thị trường BĐS. Với chủ trương này một số ngân hàng đang đưa các gói sản phẩm với nhiều nghìn tỷ đồng cho thị trường, đặc biệt Ngân hàng Đầu tư và Phát triển VN BIDV đã đi đầu với sản phẩm 4 Nhà. Gói sản phẩm 4 Nhà Nhà Bank, Nhà Đầu tư, Nhà Thầu, Nhà Phân phối, sản xuất SXVLXD này đã đưa một nguồn vốn lãi suất thấp ra thị trường nhằm đảm bảo chắc chắn tạo ra sản phẩm cuối cùng, thúc đẩy tiến độ hoàn thành công trình nhất là các dự án BĐS còn xây dựng dở dang, thúc đẩy luân chuyển vốn, giảm tồn kho, các chủ thể được bù trừ thanh toán và qua đó giảm suất đầu tư của sản phẩm. Hiệu ứng của nó chắc chắn sẽ rất tích cực cho thị trường.

Đặc biệt, mới đây chúng ta được chứng kiến gói cứu trợ cho tất cả các doanh nghiệp về chính sách ưu đãi Thuế 2012 của Chính phủ đang được chờ Quốc hội phê duyệt, lên đến 29. 000 tỷ đồng. Gói cứu trợ này có tác động lớn đối với doanh nghiệp nhưng trong chu kỳ trung hạn và trong năm 2012. Đối với thị trường BĐS, đây là một chính sách có tác động tích cực đến tâm lý các doanh nghiệp tham gia trong thị trường, tuy nhiên trước mắt chưa có tác động nhiều vì Thuế chỉ có tác động thiết thực khi kết thúc năm tài chính.

- Thực tế hiện nay, các dự án nhà ở, đất nền tại các khu đô thị mới đã giảm mạnh so với thời kỳ đỉnh điểm (tăng giá). Nhiều nhà đầu tư thứ phát đã chấp nhận bán hàng thấp hơn giá chủ đầu tư (cấp 1) đưa ra. Điều này ảnh hưởng gì đến các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS cũng như thị trường BĐS nói chung?

Về giá bán chung cư. Trên thị trường sơ cấp, theo thống kê khoảng 50% căn hộ tại Hà nội và 65% căn hộ tại TP HCM được chào bán mới có giá dưới 1000 USD/m2, giá bán xuống thấp nhất kể từ năm 2007, theo tính toán hiệu quả các chủ đầu tư đã không còn có lợi nhuận do lãi suất ngân hàng cao, chi phí đầu vào lớn.

Việc một số nhà đầu tư thứ phát đã chấp nhận bán hàng thấp hơn giá chủ đầu tư (cấp 1) đưa ra quý I vừa qua, có thể thấy các chủ đầu tư thứ phát vô cùng khó khăn nguồn vốn, việc chào bán này là sự “cắt lỗ” với mọi giá để thoát khỏi áp lực trả lãi và gốc Ngân hàng tránh trợ thành nợ xấu Ngân hàng. Các chính sách “cắt lỗ” đó đã góp phần khiến giá căn hộ chung cư Hà nội trong bán kính 5-7 km so với trung tâm Hoàn Kiếm gần bằng mức giá trong bán kính 10km tại thời điểm 2010, nhiều khu vực giá căn hộ đã không còn giảm và giữ giá suốt quý I vừa qua, như khu vực Long Biên, Gia Lâm của Hà nội. Một số diễn biến khá tích cực về tiến độ thi công từ một vài dự án nhà ở gắn liền đất trong quý I vừa qua. Như tại Hà nội, dự án Vincom Village tiếp tục có tiến độ xây dựng ấn tượng khi đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng các cơ sở hạ tầng phụ trợ bên cạnh việc tiếp tục hoàn thiện các khu biệt thự. Ciputra cũng chào bán 50 căn biệt thự cạnh Công viên Trung tâm, còn dự án Công viên Yên Sở chào bán 200 căn biệt thự/liền kề đầu tiên...

- Vậy theo ông, thị trường BĐS đang có diễn biến theo chiều hướng nào?

Theo tôi, thị trường BĐS đang có những diễn biến theo chiều hướng khả quan và đang nhận được nhiều trợ lực để khởi sắc trong thời gian tới, cụ thể vào quý III, IV năm nay. Chu kỳ thị trường địa ốc trong lịch sử cho thấy sau 3- 4 năm điều chỉnh, suy giảm từ 2007/08, thị trường địa ốc có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Tình hình kinh tế vĩ mô trong nước đang được điều chỉnh theo hướng linh hoạt, được dự báo dần đi vào ổn định sẽ giúp BĐS có cơ hội phát triển. Đây chính là các cơ hội để cải thiện mạnh mẽ niềm tin của mọi đối tượng vào thị trường, trong đó có người tiêu dùng tiếp cận với nguồn vốn mới cho vay mua nhà, hướng đến việc kích thích nguồn cầu của thị trường, tạo ra nhiều cơ hội mới tiếp cận các nguồn tín dụng cho các DN BĐS trong năm 2012.

Bên cạnh đó, khung pháp lý về Luật Đất đai, Nhà ở đang liên tục được hoàn thiện định kỳ, theo hướng phát triển bền vững sẽ giúp tạo dựng niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Mô hình quỹ đầu Tiết kiệm phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở là công cụ thúc đẩy nguồn Cầu thị trường, đối với người thu nhập thấp và thu nhập khá. Ngoài ra các mô hình khác như REITs, tái thế chấp cho nhà ở Xã hội… là những kênh huy động vốn hiệu quả cho thị trường nhà ở, giúp tăng nguồn cung, tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn hiện nay.

Khảo sát của Grant thornton về mức độ hấp dẫn trong lĩnh vực đầu tư tư nhân ở Việt Nam trong 2012 cũng cho thấy BĐS là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn nhất, dù mức độ hấp dẫn đã sụt giảm xuống thấp nhất so với 5 cuộc khảo sát trước đó. Về dài hạn, để thị trường phát triển ổn định, cần sớm đưa vào thí điểm mô hình Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở. Giải quyết một số vấn đề còn tồn đọng từ 2011 như nghiên cứu, sửa đổi quy định về nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch BĐS. Ban hành quy định cho phép xây dựng nhà ở thương mại có diện tích nhỏ nhưng chất lượng ở tốt 30,40,50m2 (như đang thịnh hành trên thế giới). Tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan đến thị trường, trong đó có Luật đất đai, đặc biệt về phương pháp xác định giá đất sát giá thị trường theo quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ. Đồng thời cần xây dựng chỉ số thị trường BĐS làm nền tảng cho xây dựng chính sách và phân tích đầu tư của các DN BĐS trong và ngoài nước…

P.D/TBKTVN