Quy định giá đất: không nên thị trường nửa vời

Ủy ban Kinh tế của Quốc hội vừa tổ chức hội thảo chuyên đề quy định về giá đất trong Luật đất đai. Đây là nội dung thu hút sự quan tâm rất lớn của các chuyên gia cũng như dư luận.

Chênh lệch địa tô đang vào tay nhóm lợi ích

Theo ông Trần Ngọc Hùng - chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - hiện nay luật pháp quy định nguyên tắc đền bù giải phóng mặt bằng là phải sát giá thị trường trong điều kiện bình thường nhưng khi thực hiện thì nửa vời, hậu quả là Nhà nước “mất cả chì lẫn chài”, tình trạng khiếu kiện thì phức tạp, trong khi nguồn tài nguyên quý giá này rơi hết vào tay các nhóm lợi ích.

“Thế mới nảy sinh chuyện ở nhiều nơi người dân bất bình vì đền bù không thỏa đáng, trả người ta mấy trăm ngàn để thu hồi đất nhưng khi doanh nghiệp làm dự án xong bán hàng chục triệu đồng. Đền bù giải phóng mặt bằng lúc thì thị trường lúc thì bao cấp, dồn dân vào những khu tái định cư chất lượng thấp” - ông Hùng nói.

Từng trao đổi với Tuổi Trẻ nhiều lần về vấn đề đất đai, luật sư Lê Đức Tiết - phó chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về dân chủ và pháp luật, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam - phân tích: hiện nay, HĐND các tỉnh, thành phố quyết định bảng giá đất hằng năm dựa trên khung giá do Chính phủ quy định. Căn cứ vào đó người ta lập phương án đền bù, giải phóng mặt bằng cho từng dự án. Tuy nói là theo sát giá thị trường nhưng chính Nhà nước cũng lúng túng trong việc quy định thế nào là giá thị trường, và giá thị trường thì lại biến động trong những thời điểm khác nhau nên rất khó xác định đâu là giá chuẩn.

“Không ít nơi khung giá đất do Nhà nước quy định không theo sát giá thị trường, giá đền bù không đúng với giá “tiền tươi thóc thật” mà người dân bán đất. Đây là nguyên nhân làm nảy sinh khiếu kiện, tiêu cực và tham nhũng” - ông Tiết nói.

“Chúng tôi đề nghị là phải thị trường hoàn toàn” - ông Trần Ngọc Hùng kiến nghị. Theo ông, lâu nay chúng ta thường để cho nhà đầu tư tự thỏa thuận với dân, tự giải phóng mặt bằng nên phần chênh lệch địa tô rơi hết vào tay nhà đầu tư và các nhóm lợi ích. Tới đây sửa luật cần quy định rõ nguyên tắc đền bù với các loại đất khác nhau, nếu Nhà nước thu đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và các lợi ích công cộng khác thì tạo điều kiện cho người dân đến nơi ở mới có điều kiện không thấp hơn nơi ở cũ, nếu mất đất thì phải tạo điều kiện việc làm.

Còn thu hồi đất phục vụ lợi ích kinh tế, thương mại phải hài hòa cả ba quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân theo đúng thực tế thị trường. Ví dụ, thu hồi đất ở đô thị, TP thì phải đền bù đúng giá thị trường, có thể tạo quỹ đất tái định cư để người dân lựa chọn mua hoặc thuê theo giá thị trường và người dân có quyền từ chối tái định cư, lựa chọn nơi ở mới phù hợp với hoàn cảnh của họ. Chỉ ở vùng sâu, vùng xa người dân không có điều kiện xây nhà mới thực hiện tái định cư, đặc biệt là với các dự án lớn như thủy điện.

Phải đấu giá dự án

Đồng tình với ông Hùng rằng tới đây sửa Luật đất đai phải quy định rõ nguyên tắc đền bù đối với từng loại đất, luật sư Tiết nói: Nhà nước lấy đất của dân để phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, công trình quan trọng quốc gia, phúc lợi xã hội thì Nhà nước có quyền trưng dụng, trưng mua trên cơ sở thỏa thuận với người đang được giao quyền sử dụng đất theo nguyên tắc hài hòa lợi ích Nhà nước và đảm bảo quyền lợi công dân. Các dự án kinh tế phải đảm bảo nguyên tắc thỏa thuận giữa người có đất với chủ dự án theo cơ chế thị trường.

Ông Hùng cho biết đã sang Trung Quốc để nghiên cứu câu chuyện đền bù, giải phóng mặt bằng. Theo ông, “ở Trung Quốc, nhà nước tiến hành thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng, sau đó mới tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, toàn bộ tiền do chênh lệch địa tô sẽ được thu vào ngân sách nhà nước và khoản ngân sách đó sẽ dùng để tái đầu tư cho dân. Hiện nay ở Thâm Quyến, tôi được biết chính sách mới nhất là người ta cho phép người dân dùng đất mà mình có để góp cổ phần vào các dự án và trở thành cổ đông”.

Ở Việt Nam, Đà Nẵng chính là địa phương đã thực hiện cách Nhà nước đứng ra đền bù, giải phóng mặt bằng rồi giao đất cho doanh nghiệp chứ không để doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân. Thực tế cho thấy số đơn thư khiếu kiện liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Đà Nẵng ít hơn nhiều lần so với các địa phương khác. Vừa rồi, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cũng tuyên bố từ nay sẽ giải phóng mặt bằng sạch và đấu giá đất theo quy hoạch, chấm dứt tình trạng phân tán, nhỏ lẻ, cát cứ của từng dự án mà hậu quả là không đấu nối được hạ tầng.

Một vấn đề nữa ở VN, theo ông Hùng, không chỉ là quy định của pháp luật mà còn ở khâu thực hiện. “Người ta có làm việc vô tư, trong sáng, minh bạch hay vì nể nang, quyền lợi cá nhân và lợi ích nhóm chi phối” - ông Hùng đặt vấn đề. Để hạn chế tối đa tình trạng này, ông Hùng kiến nghị ngoài việc quy định nguyên tắc giá thị trường, phải quy định rõ luôn cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng: Nhà nước tiến hành quy hoạch, Nhà nước tổ chức đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và sau đó mới thực hiện đấu giá đất cho từng dự án theo đúng quy hoạch đó. Ý kiến này nhận được sự đồng tình của đại biểu Quốc hội Nguyễn Ngọc Hòa (TP.HCM).

Phát biểu tại cuộc tọa đàm của Ủy ban Kinh tế ngày 5-9, ông Hòa cho rằng “phải quy hoạch đâu là đất ở, đất thương mại, đất trường học... trong từng khu vực. Sau đó tiến hành đấu giá từng dự án chứ không phải đấu giá đất chung chung, giá đất phải phù hợp với từng dự án theo mục đích sử dụng”.