Sau năm 2020 bất động sản mới có thể "sốt" trở lại?

Dù một số phân khúc vẫn có giao dịch nhưng nhìn chung thị trường BĐS vẫn đang nguội lạnh, đà bán tháo tiếp tục diễn ra khiến giá BĐS tiếp tục lao dốc. Nhiều chính sách giải cứu vẫn chưa đủ sức vực dậy thị trường. Để có một đợt sốt mới chắc phải chờ đến sau 2020.

Tồn kho tiếp tục tăng

Thị trường BĐS vẫn đang tiếp tục trầm lắng, thanh khoản của thị trường lại sụt giảm, DN BĐS gặp không ít khó khăn. Đó là nhận định của các chuyên gia BĐS về thực tế thị trường hiện nay. Nhận định này không thay đổi trong hai năm qua.

Ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), theo báo cáo và cập nhật mới, thì lượng tồn kho còn tăng cao hơn trước đây, trong đó, tồn kho căn hộ chung cư tăng 20%, khoảng hơn 7.000 căn hộ; tồn kho đất nền tăng 3% (thêm hơn 1 triệu m2); đất nền thương mại khác cũng tăng, duy chỉ có nhà ở thấp tầng là có tồn kho giảm.

Trong năm 2012, cả nước có hơn 3.365 dự án, nhưng sau rà soát của các địa phương, mới chỉ có cao nhất là 400 dự án dừng triển khai, đây là một con số quá nhỏ. Vì vậy, Bộ Xây dựng đang yêu cầu rà soát lại tất cả các dự án để phân loại, nhằm giảm lượng cung.

Điều đáng lo ngại hơn cả, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, số liệu trên chỉ là bề nổi của tảng băng chìm, vì thống kê chỉ dựa trên BĐS đã hình thành, hoàn thành chưa bán được, còn số lượng các dự án người dân đóng góp vốn nhưng chưa triển khai không được đưa vào, một số dự án giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng cũng không được tính.

TS. Nguyễn Trí Hiếu dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cho biết, dự nơ trong hệ thống ngân hàng là 2,7 triệu tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu 6%, trong đó nợ xấu có tài sản thế chấp là BĐS chiếm 58%, tức vào khoảng 250.000 tỷ đồng, trong khi đó, hàng tồn kho BĐS hiện là khoảng 140.000 tỷ đồng. Như vậy, nợ xấu BĐS gần như nằm hết ở lượng hàng tồn kho này. Do đó, giải quyết hàng tồn kho sẽ tháo gỡ được nợ xấu.

Từ góc nhìn của một chuyên gia nước ngoài, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng thị trường hiện nay đang trở lại với giá của năm 2007. Chính vì vậy, các chủ đầu tư mà trước đây đã từng đầu tư vào phân khúc trung và cao cấp đã rất rầu lòng vì tỷ lệ hàng bán được thấp, trong khi lãi suất thì lại cao, và trong nhiều trường hợp, đã phải dừng thi công.

Ông Trần Như Trung, Savills Việt Nam cho biết, hiện thị trường vẫn đang trong giai đoạn đi xuống, nhưng tín hiệu trong 2 quý gần nhất (quý IV/2012 và quý I/2013) đã có tích cực hơn, khi lượng giao dịch tăng, nhiều người có nhu cầu ở thật quyết định mua nhà.

Chờ sau 2020

GS.TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, để thị trường BĐS vận hành tốt, cần phải có bàn tay của Nhà nước. “Tôi cho rằng, các nội dung, chính sách trong Nghị quyết 02 của Chính phủ đưa ra là phù hợp, đủ liều lượng, nhằm hỗ trợ nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng”, GS. Võ đánh giá.

Đưa ra những giải pháp cho thị trường, PGS. TS Võ Đại Lược cho rằng, trước hết Nhà nước phải có cơ chế để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, không nảy sinh “bong bóng”, cân đối được cung cầu thực tế, ngăn chặn hữu hiệu các dòng vốn đầu cơ vào thị trường này …

Theo ông Lược, giải pháp cơ bản đầu tiên là xóa bỏ tính phi thị trường của thị trường bất động sản Việt Nam, thiết lập cơ chế vận hành thực sự có tính thị trường. Bên cạnh đó, Chính phủ cần ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, để đồng tiền Việt Nam không bị mất giá, dân chúng không tìm cách giữ giá tài sản bằng con đường thi nhau đổ tiền vào thị trường bất động sản.

Theo GS. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, về giải pháp cơ bản, cần hoàn thiện thể chế liên quan đến thị trường bất động sản như đất đai, đổi đất lấy hạ tầng, giá đất, xây dựng đô thị, nhà ở…

Đối với vấn đề nợ xấu, ông cho rằng không chỉ là xử lý nợ xấu trong bất động sản, mà quan trọng hơn là cấu trúc hệ thống ngân hàng thương mại theo hướng khắc phục khe hở về thể chế tạo nên mối liên kết nội bộ giữa ngân hàng với doanh nghiệp bất động sản, làm minh bạch hóa các khoản tín dụng bất động sản.

Liên quan tới gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cho biết: “Thông tư hướng dẫn sẽ được ban hành ngay trong 1, 2 ngày tới trong đó có quy định lãi suất vay vốn hỗ trợ 6%/năm với thời hạn vay 10 năm và mở rộng cho rất nhiều đối tượng.”

Nhận định về thị trường BĐS, TS. Hiếu cho rằng, hiện thị trường chưa chạm đáy, có thể đáy của thị trường bất động sản sẽ xuất hiện vào cuối năm nay. Nếu Nhà nước triển khai đồng bộ các giải pháp hỗ trợ thị trường, các ngân hàng xây dựng gói tín dụng cho bất động sản hợp lý, thì thị trường sẽ phục hồi trở lại vào năm 2014, nếu không phải mất 2 đến 3 năm nữa, thị trường mới phục hồi.

Theo ông Mai Xuân Hùng, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội, hiện thị trường BĐS Việt Nam đã qua giai đoạn đóng băng và đang nằm ở giữa thời kỳ phá băng và giải quyết nợ xấu. Khoảng 3 năm nữa, thị trường mới có thể phục hồi và phải qua năm 2020, thị trường mới phát triển bền vững.

Theo VEF