“Sóng ngầm” mua bán sáp nhập dự án

Gần đây, thị trường bất động sản xôn xao nhiều vụ mua bán sáp nhập dự án, tuy nhiên đây mới chỉ là bề nổi của “tảng băng chìm”. Thị trường khó khăn, thiếu vốn, hoạt động này nở rộ là điều tất yếu.

Thực tế cho thấy, những thông tin mua bán sáp nhập được bản thân chủ đầu tư và bên mua lại công bố thường ít công khai cả về giá trị hợp đồng chuyển nhượng lẫn thời gian. Điển hình, mới đây khách sạn Deawoo Hà Nội đã được công ty Hanel Hà Nội mua lại 100% cổ phần. Số tiền giá trị của hợp đồng này không được tiết lộ. Trước đó, nhiều dự án khác cũng tương tự, các phương tiện thông tin đại chúng chỉ nắm rõ có chuyển nhượng mua bán sáp nhập còn thực tế thế nào vẫn chỉ người trong cuộc mới rõ.

Theo một chuyên gia bất động sản, mục đích mua bán sáp nhập tuy rất tích cực tuy nhiên để vượt qua và có được sự thành công của một thương vụ hợp tác không phải là thuận lợi. Chủ dự án cần phải có chuẩn bị tốt để vượt qua được các thách thức. Đó là “bán là thất bại”.

Một tỷ lệ lớn các chủ dự án ở Việt Nam vẫn còn rất nặng tâm lý này, cho rằng “bán’’ là mất thể diện nên chưa thực sự thoải mái khi tiếp xúc với các nhà đầu tư, các quỹ đầu tư hay các đơn vị môi giới, cũng như yêu cầu hạn chế các nghiệp vụ quảng bá cần thiết để giới thiệu dự án đến các đối tượng tiềm năng. Có nhiều chủ tòa nhà yêu cầu giữ lại tên cũ sau khi chuyển nhượng.

Không chỉ vậy, còn nhiều khác liên quan tới hoạt động này, chính vì thế việc các phi vụ M&A ít công khai là điều dễ hiểu.

Thống kê của Stoxplus cho thấy, tổng giá trị thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2011 tại Việt Nam đạt 251 triệu đô la Mỹ, xếp thứ 3 chỉ sau các lĩnh vực hàng tiêu dùng và tài chính.

CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường trì trệ trong hơn 3 năm qua cộng với chính sách thắt chặt tín dụng làm cho phần lớn các công ty phát triển bất động sản không còn đủ nguồn lực để tiếp tục thực hiện dự án của mình, họ bắt buộc phải bán bớt một số dự án trong doanh mục đầu tư của mình để có thể tiếp tục thực hiện những dự án còn lại. Tái cấu trúc danh mục đầu tư và nguồn nhân lực thực hiện các dự án là những thử thách rất lớn.

Mặt khác, một số ít doanh nghiệp có sức khỏe tài chính khá hơn tuy không quá bức bách về nguồn vốn nhưng cũng đã nhận ra rằng sự phát triển dự án một cách nhanh chóng thiếu định hướng, tập trung không còn phù hợp nữa. Lúc này, cần phải định vị rõ ràng phân khúc mục tiêu của mình là gì từ đó xác định khu vực phát triển quỹ đất, thiết kế quy hoạch và chi tiết từng căn nhà, tiếp thị phù hợp với phân khúc khách hàng mục tiêu đã lựa chọn.

Nhận định về các hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới, ông Phan Xuân Cần, Giám đốc một đơn vị tư vấn M&A nhận định, chắc chắn năm 2012 có nhiều dự án bất động sản sẽ phải bán. Nói chung các dự án hiện nay đã cầm cự trong năm vừa rồi và cấu trúc lại nguồn vốn nhưng sẽ còn rất nhiều khoản tài chính của họ đáo hạn vào quý 1, quý 2 năm 2012, điều đó sẽ là áp lực cho chủ đầu tư dự án buộc phải bán đi dự án hoặc hợp tác đầu tư. Năm 2012 sẽ là năm có nhiều thương vụ M&A liên quan đến bất động sản, nếu thị trường tiếp tục không có đầu ra.

Đồng quan điểm, ông Neil MacGregor, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cũng cho rằng, thị trường vẫn được dự báo rằng số các thương vụ đầu tư sẽ tăng lên nhanh chóng trong một vài năm tới.