Thị thường BĐS hết thời sốt "ảo"

Sau một thời gian sốt nóng (chủ yếu là đất nền), thị trường BĐS bắt đầu quay trở lại với không khí ảm đạm hồi đầu năm 2009: Ít giao dịch, tỷ lệ thành công thấp. Điều này khiến cho khả năng hồi phục vào cuối năm 2009 trở nên ngày càng khó khăn.

Chỉ "sốt" giá cục bộ vị trí đắc địa

TS. Trần Du Lịch, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế TP. HCM nhận định, cơ sở để khẳng định thị trường BĐS chưa thể khởi sắc được là hiện tại BĐS chưa có tính thanh khoản cao.

"Ngân hàng phải nhìn thấy được ở thị trường này có tính thanh khoản cao thì mới mạnh dạn mở hầu bao để cho vay, còn như hiện nay, các ngân hàng chỉ dành một khoản tín dụng cho BĐS ở mức vừa phải để cho vay và điều kiện cho vay cũng khá khắt khe", ông Lịch cho hay.

 Thời gian qua, nhiều dự báo cho rằng, thị trường BĐS đang ấm lên, bằng chứng là các đợt sốt đất ở tại khu vực Phía Tây Hà Nội, cụ thể là các khu Văn Phú, Xa La, Văn Khê, Lê Văn Lương kéo dài hay khu vực đường 32, Hoàng Quốc Việt kéo dài... có giá từ 10- 30 triệu đồng.

Đất nền sốt kéo theo một số chung cư thuộc các khu nội đô như khu đô thị mới Cầu Giấy tăng từ 17 triệu lên 23 triệu mỗi m2. Chung cư Văn Quán, Xuân Phương cũng đạt giá 15-20 triệu đồng/m2....

Tuy nhiên, ông Lê Vũ Dũng, Tổng Giám đốc Công ty địa ốc Sông Hồng, người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư BĐS tại Hà Nội cho rằng: “Thứ nhất, thị trường nhà đất chỉ sốt cục bộ một số khu vực hạ tầng tốt, không quá xa trung tâm. Dạng sốt thứ hai là ở những khu vực được sự báo là sẽ mở rộng khu đô thị và liên quan đến các công trình giao thông có triển vọng như đường Lê Văn Lương kéo dài, Hoàng Quốc Việt kéo dài".

Theo ông Dũng, dạng sốt thứ nhất luôn diễn ra kể cả khi BĐS cả nước đóng băng, còn dạng sốt thứ hai thì chủ yếu do... "truyền khẩu", đất loại này khách hàng đều sẵn sàng mua ngay kể cả giá cao hơn nữa với tâm lý đầu cơ một thời gian khi dự án hoàn thành sẽ bán với giá hời.

"Dạng dự án có vị trí đắc địa, hạ tầng tốt ở Hà Nội hiện nay không nhiều, ngay cả những dự án nhà ở giá tăng “siêu” nhanh như một số dự án của Vinaconex tại Trung Hòa - Nhân Chính cũng không còn, còn các dự án khác thì đa số chưa thể triển khai vì hầu hết các chủ đầu tư hiện nay đều gặp nhiều khó khăn về việc huy động vốn. Việc có thêm nhiều dự án mới hầu như chưa thể xảy ra ở thời điểm này", ông Dũng cho hay.

Đầu tư vào đất nền: "Dài cổ" mà chờ lãi

Hy vọng để "kích" cho thị trường BĐS ấm lên lúc này là các dự án ở dạng đất nền, tuy nhiên sau một thời gian tăng trưởng "nóng" vì yếu tố tâm lý những khu vực như khu Lê Văn Lương kéo dài; ĐTM Văn Phú, Dương Nội, Văn Khê... giá đất từng tăng lên gấn đôi so với trước đây nay đang dần "xẹp" xuống.

"Khách hàng đã bắt đầu "tỉnh ngộ" ra rằng nếu mua đất ở khu vực này còn lâu nữa họ mới có thể sinh lời. Tại đây, các chủ đầu tư đến việc giải phóng mặt bằng còn chưa rục rịch, chứ chưa nói đến là việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng, vì vậy trong hơn 1 tháng qua các giao dịch ở đây gần như là chững lại giá cũng bắt đầu tụt dần", ông Trần Anh Dũng, Giám đốc Công ty BĐS Ba Đình cho hay.

Trong khi giá nhà đất tại nhiều dự án có dấu hiệu chững lại, thì tại dự án khu đô thị Làng Việt kiều Châu Âu – một dự án không có thay đổi gì đáng kể về giá trong suốt thời gian dài - gần đây, nhiều chủ đầu tư đã rao bán căn hộ với giá “trên trời”.

Hiện trên một số trang web về BĐS đang rao bán giá căn hộ tại dự án Làng Việt kiều Châu Âu với mức giá 1.200USD/m2hoặc 24 triệu/m2, cao hơn mức giá một tuần trước từ 3 đến 6 triệu/m2.

Sự tăng giá đột biến của căn hộ tại dự án khu đô thị này khiến nhiều người nghĩ rằng, nhà đất Hà Nội lại bắt đầu nổi lên một điểm sốt mới nhưng thực tế thì hoàn toàn không phải như vậy.

Theo đánh giá của công ty Nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS Land Today thì hiện tại, giá căn hộ tại dự án khu đô thị Văn Khê, đặc biệt là giá căn hộ tại khu đô thị Xa La (Hà Đông) không có nhiều biến động khi nhiều chủ căn hộ vẫn rao bán với mức chênh lệch khá thấp, chỉ vài chục triệu đồng.

Nên đầu tư tỷ lệ 70% căn hộ hợp túi tiền dân, 30% cho trung + dài hạn

Theo dự báo của Công ty Nghiên cứu tư vấn BĐS Vietress, trong thời gian tới, thị trường căn hộ cao cấp sang nhượng tại TP.HCM vẫn không thay đổi. 2 tháng trở lại đây, giao dịch thành công rất thấp.

Dự báo, giá căn hộ cao cấp sẽ giữ nguyên mức cũ hoặc có thể sẽ giảm tiếp trong vài tháng tới, kể cả khi thị trường có thêm nguồn cung mới với giá cạnh tranh cùng với nhiều khuyến mãi kèm theo của chủ đầu tư.

Công ty này khuyến cáo, giá cả các dự án căn hộ đầu tư trong giai đoạn này cần hợp lý, phù hợp với túi tiền của những người có nhu cầu thực sự. Tuy nhiên, thời gian qua các chủ đầu tư lại "bung hàng" chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp nên khó hút được khách hàng đến giao dịch thực sự.

Đơn cử, gần đây, Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai liên tục thông báo trong tháng 8/2009, sẽ bán khoảng 1.000 căn hộ của dự án Hoàng Anh - An Tiến; Công ty Him Lam Land cũng bán 85 căn hộ trong 314 căn của dự án Him Lam Riverside tại khu đô thị mới Him Lam (Q.7, TP.HCM), giá 27,3-32 triệu đồng/m2 (trước đó, giá ban đầu Công ty này công bố là gần 40 triệu/m2).

"Thị trường BĐS thực sự ấm lại và muốn có tỷ lệ giao dịch thành công lớn thì các chủ đầu tư khi phát triển các sản phẩm căn hộ, nên cơ cấu sao cho tỷ lệ hướng vào nhu cầu ở thực sự là 70%, và với 30% còn lại mới nên hướng đến là các nhà đầu tư trung hạn và dài hạn", VietRees dự báo 

(Theo VTC)