Thị trường bất động sản khu công nghiệp ‘miễn nhiễm’ với Covid-19

Năm 2019, nhu cầu thiết lập các nhà máy tại Việt Nam tăng cao, thị trường BĐS công nghiệp trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Các khu công nghiệp thuộc tỉnh, thành phố lớn nhanh chóng được lấp đầy trong bối cảnh nhu cầu về phát triển công nghiệp tăng cao. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại các tỉnh/thành phố lớn phía Bắc và phía Nam lần lượt là hơn 92% và 80% vào cuối năm 2019.

Khi dịch virus corona bùng phát, nhiều ý kiến cho rằng, trong xu thế chung, BĐS công nghiệp sẽ bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, nghiên cứu từ SSI Research mới đây đưa ra dự báo dịch Covid-19 sẽ không ảnh hưởng đến các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp. SSI Research dẫn chứng, trong 5 tháng đầu năm, ngoài thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu, hầu hết các tỉnh phía Nam là Bình Dương, Đồng Nai, Long An, TP.HCM đều có tỷ lệ lấp đầy duy trì trên 83%. Khu vực phía Bắc có tỷ lệ lấp đầy duy trì mức cao gần 92%. Thị trường phía Bắc đang ngày càng thu hút sự quan tâm của khách thuê do giá chào thuê cạnh tranh và lợi thế địa lý kết nối thuận tiện với Trung Quốc. Hiện tại, giá chào thuê đất các KCN phía Bắc rơi vào tầm từ 65-260 USD/m2/chu kỳ thuê, thấp hơn mức trung bình từ 80-300 USD/m2/chu kỳ thuê tại các KCN phía Nam. 

Một yếu tố giúp BĐS khu công nghiệp sống khỏe là nhu cầu thuê hiện cao hơn nguồn cung sẵn có. Khả năng đáp ứng nguồn cung cho thuê tại các KCN vẫn chưa theo kịp nhu cầu đặt thuê. Phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đang trong tình trạng cung không đủ cầu. Tình trạng này khiến hầu hết các khu công nghiệp, khu chế xuất tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương bị vắt kiệt với hiệu suất sử dụng gần 100%. Trong đó, nhiều khu công nghiệp đang phát triển ở giai đoạn 3, 4... Ngoại trừ các khu mới thành lập hoặc đang mở rộng quy mô, còn lại đều có hệ số sử dụng đất từ 80 đến 100%.

Phần lớn các KCN tại phía Bắc và vùng Đông Nam Bộ đều duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 80% trong 5 tháng đầu năm 2020. Ảnh minh họa

Đánh giá về nguồn cầu của BĐS công nghiệp, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam cho rằng, Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn nhất để trở thành một trung tâm sản xuất mới của thế giới. Hoạt động sản xuất sẽ tiếp tục xu hướng chuyển dịch ra khỏi Trung Quốc do chi phí tăng; xung đột thương mại với Hoa Kỳ; và chiến lược của các nhà sản xuất nhằm giảm thiểu sự phụ thuộc vào một thị trường duy nhất, đặc biệt là sau Covid-19.

Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại các thành phố và tỉnh sản xuất lớn đã tăng cao trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp bị hạn chế. Tuy nhiên, vẫn có nhiều quan ngại về khả năng của Việt Nam trong việc hấp thụ làn sóng di dời sản xuất mới này, khi vẫn tồn tại nhiều thách thức như rủi ro chuyển tải, nguy cơ bị áp thuế cao do mất cân bằng thương mại, hạn chế về cơ sở hạ tầng và hệ sinh thái các nhà sản xuất thiết bị gốc.

Bà Thanh nhìn nhận, loại hình đất công nghiệp cho thuê vẫn là sản phẩm phổ biến và được ưa chuộng nhất trên thị trường. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, mức tăng trưởng của nguồn cung đất công nghiệp tại các tỉnh và thành phố lớn đang chậm lại. Thời gian và chi phí vẫn là các yếu tố chính được xem xét. Đối với các doanh nghiệp mới hoạt động tại Việt Nam, nguồn vốn, chi phí và thời gian cho việc xây dựng một nhà xưởng tiêu chuẩn ở một đất nước mới có thể sẽ cao hơn nhà xưởng được xây dựng sẵn và tích hợp với các tiện ích hỗ trợ.

Trong dài hạn, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, sự phát triển nguồn cung đất công nghiệp sẽ dịch chuyển về các tỉnh, thành phố công nghiệp cấp 2 nhờ vào mức giá thuê cạnh tranh hơn cùng với tỷ lệ lấp đầy còn thấp. Đồng thời, nguồn cung mới dự đoán sẽ đi vào hoạt động trong tương lai sẽ hạn chế sự tăng trưởng mạnh của giá thuê trung bình. Những khu công nghiệp có kết nối tốt với các cụm cảng biển quan trọng sẽ có tỷ lệ lấp đầy tăng nhanh chóng.

Phương Uyên

>> Phân khúc BĐS "nóng" nhất nhờ thương chiến Mỹ-Trung đang diễn biến ra sao?

>> Giá đất của phân khúc nào vẫn tăng giữa khủng hoảng Covid-19?