Thị trường bất động sản năm 2012 tiếp tục “u ám”

Sau hai năm tăng trưởng nóng, thị trường thế giới có xu hướng hạ nhiệt vào năm 2012. Đó là viễn cảnh được dự đoán bởi Liam Bailey, Giám đốc Nghiên cứu bất động sản nhà ở của Knight Frank.

Ông Liam Bailey phân tích, trước năm 2007, thị trường nhà đất toàn cầu là một chủ đề đơn giản để phân tích. Giá cả và nhu cầu tăng hàng năm ở khắp mọi nơi và ở mọi cấp độ của thị trường. Sau đó, cuộc khủng hoảng tín dụng nổ ra, và mọi thứ đã trở nên phức tạp hơn.

Sau sự giới thiệu của các biện pháp kích thích kinh tế -như một phản ứng của thị trường đối với cuộc khủng hoảng vào cuối năm 2008 – có một sự khác biệt về địa lý đã được xác lập giữa các thị trường đang suy yếu ở phía Tây và thị trường mới được hồi sinh ở châu Á Thái Bình Dương, nơi có tỉ lệ lãi suất thấp hơn và đang bắt đầu cho một sự bùng nổ về giá thứ hai.

Các biện pháp kích thích kinh tế cũng tạo ra khoảng cách giữa những thị trường trung bình và những thị trường cao cấp, hay còn gọi là những thị trường hạng sang, trên toàn thế giới. Những khách mua giàu có đã tận dụng lợi thế lãi suất thế chấp cực thấp và việc mua tài sản của ngân hàng trung ương đã tạo ra một làn sóng các quỹ đầu tư khiến chogiá các tài sản “an toàn” lên cao.

Khi danh mục đầu tư tài sản phục hồi sau năm 2009, nhu cầu đối với bất động sản hạng sang tăng trên toàn thế giới, dẫn đến sự gia tăng rõ nét của dòng đầu tư tài sản xuyên quốc gia.

Nhu cầu mua những dự án mới xây ở trung tâm London của người Châu Á là một biểu hiện rõ ràng của xu hướng trên. Hiện tượng tương tự đã xảy ra ở Châu Á, với hơn 30% thương vụ mua bất động sản hạng sang ở Singapore đến từ những khách mua nước ngoài, và ở Bắc Mỹ, nhu cầu tăng từ các nhà đầu tư Brazil giàu có đã giúp đẩy cao giá bất động sản ở New York và Miami.

Thị trường thế giới có xu hướng hạ nhiệt vào năm 2012

Năm 2012, Knight Frank dự đoán có một sự phân hóa tương đối đồng đều, 44% các thành phố có mức giá dự tính sẽ giảm, 12% trong số đó không thay đổi và 44% thành phố còn lại có mức giá tăng.

Xu hướng đáng chú nhất có lẽ là thiếu sự đồng nhất giữa các châu lục. Knight Frank nhận định mức giá sẽ giảm trong năm 2012 tại Châu Âu, Geneva và Madrid; tuy nhiên thị trường ở Moscow và Paris được dự đoán là một trong những thị trường có hoạt động mạnh nhất.

Sự chênh lệch tương tự cũng được nhận thấy ở thị trường Châu Á. Mức giá của bất động sản hạng sang tại Hong Kong được dự báo sẽ giảm từ 5% đến 10%; trong khi mức giá ở Bắc Kinh lại được cho rằng sẽ tăng cùng tỉ lệ.

7 thành phố châu Á được dự báo không có mức tăng giá tốt trong năm 2012. Trong phần lớn các trường hợp, mức giá giảm một phần do ảnh hưởng bởi chính sách của chính phủ được đặt ra trong năm 2008 nhằm mục đích làm dịu thị trường nhà ở trước khi nó trải qua sự sụp đổ như Mỹ và Châu Âu.

Sự tăng giá trong năm 2012 sẽ tiếp tục được củng cố bởi sự chuyển dịch vốn đầu tư từ những khu vực khủng hoảng trên thế giới, đây là một yếu tố giúp tăng nguồn cầu tại một số nơi như London, Paris, Singapore và Geneva. Một yếu tố quan trọng không kém là việc nhắm vào các mảng bất động sản của các nhà đầu tư giàu có hơn là các sản phẩm tài chính khác, điều này sẽ vẫn kéo dài khi các bất ổn trong thị trường tài chính còn tiếp diễn.

Sự tăng trưởng giá nhà ở hạng sang hàng năm tại Hong Kong, Singapore và Thượng Hải hiện nay đứng ở mức lần lượt là 7.8%, -6.8% và 3.8%, giảm 19.7%, 15.8% và 29.7% so với một năm trước.

Sự thay đổi giá đột ngột này đặt ra câu hỏi liệu chính quyền ở các nước châu Á có quan tâm đến việc họ đã đi quá xa trong việc áp đặt các chính sách chống lạm phát để chống lại tình trạng bong bóng nhà đất.

Knight Frank nhận thấy một số chính phủ, đặc biệt là chính phủ Trung Quốc, đã xem xét vấn đề này nhưng hầu hết đều bào chữa cho các biện pháp trên. Họ cho rằng giá cả cần được giữ trong tầm kiểm soát trước ảnh hưởng của làn sóng đầu tư từ nước ngoài và tình hình lạm phát mạnh mẽ.

Theo Knight Frank, mặc dù những mối đe dọa kinh tế có tính chất toàn cầu ảnh hưởng đến thị trường nhà ở trên thế giới, nhưng các hoạt động và chính sách của nền kinh tế nội địa mới được xem là mối rủi ro lớn nhất.