Thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng vẫn phát triển thiếu ổn định, không bền vững.

Trong thời gian vừa qua, nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới tiếp tục được triển khai tăng nguồn cung cho thị trường. Theo thống kê chưa đầy đủ đến nay, trên phạm vi toàn quốc có khoảng 2500 dự án đang được triển khai và hàng trăm dự án được khởi công mới, nhiều dự án hoàn thành hạ tầng kỹ thuật hoặc đủ điều kiện để bán đã tăng nguồn cung cho thị trường.

Trong đó, tại Hà Nội có khoảng trên 800 dự án (75.189 ha) và trên 50 dự án được triển khai tiếp do trước đó phải tạm dừng chờ quy hoạch; Thành phố Hồ Chí Minh có gần 1400 dự án (4.490 ha) đang triển khai và 76 dự án mới được phê duyệt; Hải Phòng có 260 dự án (2.600 ha); Đà Nẵng có trên 120 dự án (2.300 ha).

Mặc dù vậy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn tồn tại nhiều rủi ro và hạn chế. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến các chủ đầu tư, nhà đầu tư mà còn đến những người dân mong muốn có nhà trong khi đó giá cả còn rất cao.

Hiện nay, giá cả hàng hóa bất động sản nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.

Theo kết quả khảo sát thực tế, giá bất động sản nói chung, trong đó giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, cũng như vượt quá giá trị thực của bất động sản. Giá cả bất động sản biến động không đồng đều giữa các địa phương.

Bên cạnh đó, cơ cấu hàng hoá bất động sản còn thiếu cân đối. Thị trường nhà ở những năm trước có sự phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp.

Nguồn cung loại nhà giá cao (nhất là các chung cư cao cấp) có thời điểm dư thừa, trong khi nguồn cung những nhà giá thấp thì quá thiếu. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,5% tổng số nhà ở trong cả nước, trong đó tỷ trọng nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị là 13,6%. Nhà ở chung cư tại đô thị, nhất là các đô thị lớn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong các dự án phát triển nhà ở;

Hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” còn diễn ra phổ biến như “cơn sốt” khu vực phía Tây Hà Nội hồi đầu năm 2010 khi có thông tin về quy hoạch Thủ đô Hà Nội mở rộng, cơn sốt đất ở Sóc Sơn, Đông Anh tháng 3 vừa qua do thông tin về một số trường đại học được di chuyển và thi công tuyến đường mới tại các địa phương trên đã làm giá cả tại các khu vực này tăng mạnh, một số những người môi giới, đầu cơ đất đai lợi dụng cơ hội “làm giá” để trục lợi, làm méo mó thị trường.

Các vi phạm trong kinh doanh bất động sản còn diễn ra phổ biến, như: chủ đầu tư dự án nhà ở giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không đảm bảo như thỏa thuận ban đầu, tự ý tăng giá nhà so với giá trong hợp đồng. Nhiều dự án đã lách luật trong việc huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư. Thậm chí có hiện tượng lừa đảo khách hàng khi huy động vốn vào các dự án không khả thi, đã dẫn đến những khiếu kiện, tranh chấp căng thẳng giữa chủ đầu tư với khách hàng.

Ngòai ra, hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn cũng rất cao (đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất từ 16%/năm đến 18%/năm hoặc cao hơn).

Do đó, khi ngân hàng xiết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường. Việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng không những làm cho các giao dịch bất động sản giảm, tiến độ triển khai các dự án chậm lại mà còn xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án hoặc liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các dự án tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tiến độ triển khai các dự án bất động sản vẫn chậm, làm giảm khả năng cung hàng hóa cho thị trường. Mặc dù cơ chế chính sách đã được tháo gỡ, thủ tục hành chính được đơn giản hóa và công khai nhưng tốc độ triển khai các dự án bất động sản vẫn chưa được cải thiện. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, luôn là một trong những nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện dự án.

Công Học