Thị trường bất động sản: Thực trạng và xu hướng phát triển

Là một trong những chuyên gia có kinh nghiệm nghiên cứu thị trường bất động sản, bà Anna Lomas, giám đốc bộ phận nghiên cứu và định giá thị trường của Colliers Việt Nam đã đưa ra những cái nhìn sâu hơn về thị trường bất động sản Việt Nam.

- Thưa bà, thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian vừa qua đã tụt dốc mạnh. Bà có thể cho biết những yếu tố nào tác động tới thị trường?

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết hạn chế dòng tín dụng phi sản xuất của các ngân hàng thương mại ở mức 22% đến cuối tháng 6 năm 2011, và ở mức 16% tính đến cuối năm. Cả ngân hàng lẫn nhà đầu tư đều đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn và giải ngân. Việc thắt chặt tín dụng, và thêm vào đó là nhiều chỉ số đáng lo ngại của nền kinh tế đã khiến thị trường bất động sản trở nên khan hiếm về vốn, nhiều dự án bất động sản bị đình trệ hoặc trì hoãn, là một trong những nhân tố làm giá bất động sản giảm xuống trông thấy tại nhiều khu vực và phân khúc, trong khi tỷ lệ bán hàng trung bình cũng giảm nhiều.

Cụ thể, tỷ lệ lạm phát cao dẫn tới tăng chi phí xây dựng và giảm doanh thu thực tế của các chủ đầu tư. Giá vàng tăng trong khi việc mua bán bị hạn chế ảnh hưởng đến một trong những nguồn vốn chủ chốt để mua bất động sản. Khung pháp lý vẫn chưa hoàn thiện và có nhiều thay đổi khó dự tính trước dẫn tới việc nhiều doanh nghiệp phải đối mặt với nguy cơ nhiều hơn trong quá trình thực hiện dự án.

Xét về nguồn cung, cơ cấu hàng hóa bất động sản vẫn là một bất cập. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân - dù giá đã giảm, nhiều loại hình bất động sản vẫn chưa vừa tầm với của đa số người mua. Nhiều chủ đầu tư tính giá dịch vụ quá cao dẫn đến xung đột lợi ích với người mua nhà/đất.

- Phân khúc giảm giá mạnh nhất đó là căn hộ. Liệu thị trường căn hộ có dẫn tới bão hòa và dư thừa nguồn cung trong thời gian tới?

Theo dữ liệu của Colliers, sang tháng 5 và tháng 6 thị trường nhà ở có xu hướng chững lại và giảm, với mức giảm từ 3 – 5 triệu VNĐ/m2 tại một số địa bàn so với quý đầu quý 2. Thị trường chung cư cũng có kịch bản tương tự, giá tăng lên ở đầu quý sau đó chững lại và giảm ở cuối quý 2.

Trong năm 2011 sẽ có khoảng 11,000 căn hộ mới ra mắt thị trường Hà Nội, tiếp tục tạo ra áp lực về giá. Nếu xét về quan hệ cung cầu thì thị trường vẫn ở mức độ cân bằng tương đối, thậm chí nguồn cung nhiều khi còn chưa theo kịp tốc độ tăng dân số. Tuy nhiên, trên thực tế, xét về giá cả thì thị trường lại đang ở mức dư thừa vì giá nhà còn quá cao so với khả năng thanh toán của người dân. Một hệ quả tốt đẹp là thị trường đang đi dần vào chuyên nghiệp hóa, và người mua có nhiều cơ hội lựa chọn hơn. Đặc biệt phân khúc nhà ở cao cấp đang chịu áp lực lớn nhất, nhường chỗ cho phân khúc nhà ở giá trung bình và bình dân có tiềm năng phát triển mạnh hơn, phù hợp hơn với đại bộ phận người dân. Lúc này những người có nhu cầu thật sẽ tìm đến những chủ đầu tư thực sự có uy tín.

- Còn thị trường văn phòng vẫn tiếp tục sự ảm đạm. Bà có thể cho biết rõ hơn về sự chuyển dịch khách thuê. Bà có lời khuyên nào cho các chủ cho thuê để tìm khách hàng?

Báo cáo quý gần đây nhất của Colliers cho thấy sau nhiều quý liên tiếp, lần đầu tiên phân khúc văn phòng hạng A đã có kết quả kinh doanh khả quan hơn so với phân khúc hạng B. Tuy nhiên, mức độ cải thiện này vẫn chưa đủ lớn để cho thấy một sự khởi sắc thật sự. Các công ty có nhu cầu mặt bằng nhỏ có xu hướng chuyển dịch nhiều hơn từ phân khúc cao cấp sang phân khúc có giá rẻ hơn. Tuy nhiên, đã xuất hiện một số công ty, tập đoàn lớn với nhu cầu thuê diện tích rất lớn tại các tòa nhà hạng A. Hiện phần lớn chào thuê là từ các công ty cần diện tích văn phòng nhỏ hơn 250m2. Tuy nhiên, một số công ty thuê diện tích lớn đang tìm cách tận dụng giá thuê giảm và nhiều khách thuê mới đang xuất hiện tại Hà Nội, đặc biệt là từ ngành ngân hàng, bảo hiểm hoặc giáo dục. Những khách thuê và nhà đầu tư này đang tích cực tìm kiếm địa điểm và do vậy, chủ đầu tư tòa nhà có thể sẽ nhận được nhiều hơn những yêu cầu về diện tích trên 500m2.

Khách thuê có nhiều lựa chọn và quyền thương lượng hơn, do đó đòi hỏi các chủ đầu tư phải vạch ra chiến lược marketing và bán hàng khôn ngoan hơn để đẩy mạnh cạnh tranh. Các chiêu thức kích cầu như xây dựng giá thuê bậc thang, miễn phí các tháng thuê đầu tiên, miễn phí giai đoạn hoàn thiện, tài trợ chi phí hoàn thiện, giảm giá hoặc miễn phí chỗ để xe và/hoặc quyền đặt biển hiệu, v.v cần được lưu tâm. Đặc biệt đối với các tòa nhà mới, chủ đầu tư có thể tạo ra lợi thế cạnh tranh nhờ tập trung vào chất lượng, tạo môi trường làm việc hấp dẫn tại các văn phòng cho thuê, ví dụ như trang thiết bị, thiết kế, không gian xanh. Ngoài ra khuynh hướng bán sàn được dự đoán sẽ tiếp tục diễn ra trong chiến lược thu hút khách thuê và giảm áp lực tài chính lên chủ đầu tư từ ngân hàng, đặc biệt với các tòa nhà có diện tích sàn lớn.

- Dự báo táo bạo về thị trường trong 6 tháng tới, liệu có gì mới mẻ, thưa bà?

Nhìn chung khó có thể lạc quan về thị trường BĐS từ nay đến cuối năm, khi dòng vốn trên thị trường không được lưu thông và tình hình nền kinh tế chưa được cải thiện. Tình hình thị trường chỉ có thể khả quan nhất nếu có sự thay đổi tích cực trong chính sách góp phần tạo ra những xung lực mới cho thị trường.

Về một số phân khúc, nửa cuối năm 2011 được dự báo sẽ chứng kiến nhiều sự kiện lớn trong ngành bán lẻ, với nguồn cung mặt bằng dồi dào sẽ đi vào hoạt động. Trên thị trường nhà ở, các chính sách khuyến mãi sẽ tiếp tục được sử dụng mạnh mẽ hơn, các điều khoản bất lợi giảm dần. Phân khúc văn phòng được dự báo sẽ tiếp tục với khuynh hướng bán sàn và cạnh tranh tăng cao giữa các hạng và trong cùng một phân khúc.

- Xin cám ơn bà về cuộc trao đổi này.

Duy Khánh (thực hiện)