Thị trường bất động sản: Vì sao méo mó?

Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng Chính phủ Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.

Chiến lược chỉ rõ, chính sách thiếu đồng bộ, thị trường diễn biến phức tạp, tâm lý sở hữu nhà gắn với đất, phần lớn nguồn cung do các hộ tự xây dựng, hệ thống tài chính chưa phát triển kịp nhu cầu của thị trường... là những nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản (BĐS) méo mó.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân đầu tiên dẫn đến sự phát triển méo mó của thị trường BĐS là hệ thống cơ chế, chính sách phát triển và quản lý nhà còn thiếu đồng bộ, mặc dù thời gian qua cơ quan chức năng đã xây dựng rất nhiều văn bản pháp quy, đáng kể nhất là Luật Nhà ở (có hiệu lực từ năm 2006). Việc vẫn còn một số quy định chưa khả thi hoặc chưa phù hợp với thực tế đã dẫn đến quan hệ cung - cầu về nhà ở mất cân đối và nhiều bất cập. Thị trường nhà ở thiếu đa dạng về chủng loại, nhất là thiếu loại nhà ở có quy mô nhỏ giá cả phù hợp, thiếu loại nhà ở dành cho thuê phục vụ các đối tượng thu nhập thấp. Thực tế cũng cho thấy sự thiếu đồng bộ giữa chính sách nhà ở với chính sách về đất đai, đầu tư, quy hoạch và tài chính, dẫn đến chồng chéo, chưa thống nhất, gây khó khăn cho công tác phát triển và quản lý nhà ở.

Thứ hai là việc thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở, đất ở nói riêng trong thời gian qua biến động phức tạp, giá tăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư. Tình trạng này đã dẫn đến sức ép về nhà ở ngày càng tăng, nhất là nhà ở tại đô thị. Hiện tượng đầu cơ, làm giá, mua đi bán lại nhà ở kiếm lời diễn ra tương đối phổ biến, gây nhiều vụ "sốt ảo", làm cho thị trường nhà ở phát triển thiếu bền vững. Thị trường nhà ở phi hàng hóa có sự điều tiết của Nhà nước còn thiếu, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho một bộ phận lớn dân cư đô thị, đồng thời ảnh hưởng tới mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội. Trong khi đó, cơ cấu nhà ở chưa hợp lý, tâm lý muốn sở hữu nhà ở, ở nhà thấp tầng gắn với đất còn phổ biến, vì vậy tỷ trọng nhà ở chung cư chỉ chiếm 1,23% tổng số nhà ở cả nước. Hà Nội là địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất cũng chỉ đạt 16%, tại TP Hồ Chí Minh tỷ lệ này mới đạt 6,1%. Mặc dù khó tạo lập chỗ ở do mức giá cao, nhưng tỷ lệ số hộ thuê nhà để ở tại khu vực đô thị chỉ có 14%, thấp hơn nhiều so với số hộ có sở hữu nhà ở. Hầu hết các DN chỉ chú trọng phát triển nhà ở thương mại cao cấp, diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có thu nhập cao, mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ, có giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Một nguyên nhân nữa khiến thị trường BĐS méo mó là mô hình phát triển nhà ở chưa đáp ứng yêu cầu trong thời kỳ CNH-HĐH đất nước. Phần lớn nguồn cung về nhà ở trong thời gian vừa qua chủ yếu do các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng, chỉ có một số đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… phát triển nhà ở theo dự án, còn lại nhiều địa phương chủ yếu vẫn chia lô, bán nền. Nhà ở xây dựng thiếu quy hoạch, trái quy hoạch dọc các trục đường giao thông, tuyến đê, kênh rạch đang diễn ra ở nhiều địa phương. Quy mô các dự án vẫn còn nhỏ lẻ, chưa bảo đảm sự kết nối đồng bộ trong cùng khu vực. Kế hoạch phát triển nhà ở vẫn phụ thuộc vào tiến độ thực hiện dự án của các chủ đầu tư, Nhà nước chưa chủ động can thiệp, điều tiết việc cân đối cung - cầu cho thị trường nhà ở, thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo.

Bên cạnh đó, hệ thống tài chính nhà ở chưa đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường. Mặc dù đã có sự tham gia của một số định chế tài chính trong việc phát triển nhà ở, nhưng hệ thống tài chính nhà ở nước ta chưa đáp ứng được thực tiễn, chưa thành lập được các quỹ đầu tư để phát triển nhà ở như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư BĐS… Thị trường thế chấp BĐS chưa hoạt động có hiệu quả, nguồn vốn cho phát triển nhà ở còn thiếu, nhất là nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn. Việc thanh toán trong giao dịch nhà ở chủ yếu bằng tiền mặt hoặc quy đổi bằng vàng, ngoại tệ gây khó khăn trong công tác quản lý, thu thuế và nhiều rủi ro cho người dân khi giao dịch về nhà ở. Mặt khác, các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà ở như giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... còn chưa thống nhất...

Mặc dù quá trình phát triển nhà ở đạt tốc độ cao trong thời gian vừa qua, nhưng vẫn còn không ít hộ gia đình phải sống trong các căn nhà chật hẹp, chất lượng kém. Hiện nay, cả nước còn hơn 1,6 triệu căn nhà đơn sơ, khoảng 1,7 triệu căn nhà thiếu kiên cố. Còn 10,64% - tương đương 2,2 triệu hộ gia đình có diện tích nhà ở dưới 30m2/căn, trong đó tỷ lệ căn hộ có diện tích quá chật hẹp dưới 15m2 chiếm 2,38%, riêng khu vực đô thị là 4%. Cả nước vẫn còn hơn 770.000 hộ gia đình có diện tích nhà ở bình quân dưới 5m2/người, hơn 4,6 triệu hộ gia đình có diện tích nhà ở bình quân 6-10 m2/người.

(Theo Hà Nội Mới)