Thị trường căn hộ và 5 thách thức lớn

Nguồn cung tăng mạnh

Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam, Trần Ngọc Chính cho rằng hiện nguồn cung căn hộ rất lớn và không ngừng tăng lên trong năm 2016 đang trở thành thách thức cho khả năng hấp thụ. Tồn kho có giảm nhưng với tốc độ khá chậm và chưa tương xứng với tốc độ ra hàng. Khi nguồn cung không ngừng leo thang, cuộc cạnh tranh để tiêu thụ hàng hóa ngày càng trở nên gay gắt.

Giá nhà cao hơn thu nhập

Theo thống kê của Công ty Nam Long, giá nhà ở đô thị Việt Nam đang thuộc nhóm rẻ trên thế giới. Giá bán căn hộ vừa túi tiền ở Tp.HCM hiện rơi vào khoảng 30.000-40.000 USD, tương đương 650-850 triệu đồng một căn. Trong khi giá nhà tương tự tại các đô thị có quy mô tương đồng như Bangkok, Hong Kong, Manila... là 300.000 USD. Tuy nhiên, đơn vị này cũng chỉ ra mâu thuẫn điển hình là dù giá nhà Việt Nam được cho là thấp so với quốc tế, nhưng vẫn cao so với thu nhập.

Ông Trần Ngọc Chính cũng nhận định một trong những lo ngại lớn nhất hiện nay là giá nhà khó có thể ổn định khi đứng trước xu hướng đi lên. Chuyên gia này quan ngại nếu giá nhà tăng sẽ tạo thêm những áp lực xã hội.

Theo các chuyên gia, thị trường căn hộ Việt Nam đang đứng trước
những thách thức to lớn

Chưa hấp dẫn đầu tư nước ngoài

Với nhiều chính sách và các hiệp định thương mại thu hút những nguồn cầu từ khối ngoại, thị trường BĐS đang trở nên thông thoáng hơn bao giờ hết. Song theo ông Chính, chỉ bấy nhiêu thôi là chưa đủ vì việc đa dạng các sản phẩm để phục vụ cho nhu cầu của nhiều đối tượng mới vẫn chưa theo kịp kỳ vọng.

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, Alex Crane cho rằng rào cản điển hình là hệ thống luật pháp luật dành cho người nước ngoài chưa rõ ràng, thời gian thuê mua nhà ở còn khá hạn chế. Nếu được gia hạn thì không biết sẽ là bao lâu. Tiếp nữa là rào cản về tài chính. Làm sao người nước ngoài có thể trả tiền? Bỏ qua việc mua bằng tiền mặt, nếu mua theo kiểu vay trả góp thì thế chấp phải được liên kết với thời hạn cư trú. Hiện thời hạn cư trú tối đa của một người nước ngoài là 2 năm. Vậy người nước ngoài có được thế chấp trong vòng 2 năm? Điều này dường như không thực tế, không khả thi.

Các quy định bảo vệ người mua nhà còn nhiều kẽ hở

Sau hàng loạt sự cố Harmona, Bảy Hiền Tower và nhiều dự án trước đó, giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, Trần Trọng Tuấn thừa nhận 2 khía cạnh lỏng lẻo của thị trường nhà ở: năng lực quản lý nhà nước, quy định pháp luật và thực thi pháp luật, khi xây dựng luật còn những điểm mờ, tạo kẽ hở cho vi phạm pháp luật. Về thực thi pháp luật có những lúc chưa nghiêm. Thứ hai là về năng lực của nhà đầu tư không chuyên nghiệp, thiếu chiến lược, làm ăn chụp giật...

Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Châu Á Thái Bình Dương, Sigrid Zialcita cho biết với những thị trường mới nổi như Việt Nam, sẽ xảy ra rất nhiều vấn đề giữa nhà phát triển bất động sản và người mua. Với một hệ thống pháp lý và những thể chế còn đang chưa được hoàn thiện, chưa thực sự bảo vệ người mua và phát triển quá nóng, dân số quá đông, người mua được khuyên là xem xét và cân nhắc kỹ.

Quan ngại về thị trường đầu tư cho thuê

Ông Alex Crane phân tích, quan sát thị trường Việt Nam, chưa thấy trường hợp nhiều nhà đầu tư lớn thuộc khối ngoại mua căn hộ thành từng block. Có thể họ nhìn thấy vấn đề về nguồn cung. Với mức độ nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn như hiện nay, nhà đầu tư có cân nhắc lớn nhất là việc xem xét thị trường cho thuê. Ví dụ, 30% của tất cả các căn hộ được mua với mục đích đầu tư thì cần phải biết tất cả các căn hộ đó đều được thuê hay không.

Vấn đề là thị trường Việt Nam đang có một số lượng rất lớn nhà ở được người mua đầu tư cho thuê. Điều gì sẽ xảy ra với giá trị của các căn hộ trống? Điều này có thể tác động lên các hoạt động mua để đầu cơ nếu giá thuê chịu áp lực của tình trạng thừa cung. Một thực tế cần phải tính đến là giá thuê thấp hơn làm chậm quá trình hoàn vốn, tác động lên giá mua mà nhà đầu tư sẽ trả.

Trước những thách thức đang lộ diện trong nửa đầu năm 2016, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đang xây dựng các tiêu chuẩn nhà giá trị thật để tháo gỡ phần nào những áp lực đang đè nặng thị trường.

Dự kiến trong triển lãm Viethome Expo diễn ra từ ngày 8/7, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam sẽ mở diễn đàn ngày hội mua bán nhà giá trị thật nhằm kết nối người tiêu dùng và đưa ra các giải pháp mua nhà an toàn. Các đơn vị tham dự đều đã có kinh nghiệm tính bằng thập niên trong ngành địa ốc: Thủ Đức House, Nam Long, Him Lam Land, Sacomreal, Hưng Lộc Phát...

Phó chủ tịch Hội môi giới Việt Nam, Trần Văn Thành cho biết, bên cạnh những quan ngại về rủi ro, thị trường bất động sản Việt Nam cũng có nhiều điểm sáng. Bằng chứng là vẫn có hàng trăm doanh nghiệp địa ốc đứng vững bằng bản lĩnh "nói được làm được".

Theo ông Thành, hướng tới sản phẩm giá trị thật là chìa khóa để các doanh nghiệp địa ốc vượt qua các thử thách, chinh phục người mua nhà. Chuỗi giá trị này thể hiện ở chất lượng ổn định, tiện ích đa dạng, pháp lý vững chắc, có nghiên cứu khảo sát bài bản, am hiểu thị trường đến mức đủ sức làm ra sản phẩm phải đáp ứng đúng nhu cầu thiết thực nhất.