Những tháng cuối năm thị trường BĐS đang có dấu hiệu tăng tốc, song lượng hàng tồn kho vẫn còn là con số "bí ẩn" với nhiều người vì mỗi đơn vị sẽ có những cách hiểu, cách tính khác nhau.
Theo báo cáo thống kê của Bộ Xây dựng tính đến hết ngày 20/8, tổng giá trị tồn kho bất động sản (BĐS) trên cả nước là 82.295 tỉ đồng; giảm khoảng 12.163 tỉ đồng, tương đương với 12,88%, so với cùng thời điểm cuối năm 2013.
Đáng chú ý là tồn kho thuộc phân khúc căn hộ chung cư hiện còn khoảng 17.000 căn, tương đương với 26.000 tỉ đồng và tồn kho đất nền nhà ở còn hơn 8,7 triệu mét vuông, tương đương với 28.500 tỉ đồng.
Quan niệm tồn kho của cơ quan quản lý hay các doanh nghiệp khác nhau
sẽ đưa ra những kết quả thống kê khác nhau.
Tuy nhiên, một số chủ đầu tư địa ốc lớn trên thị trường lại không có ý kiến về độ tin cậy cũng như mức chính xác của thống kê trên. Bởi họ cho rằng cách tính lượng tồn kho BĐS của Bộ Xây dựng so với các doanh nghiệp khác xa nhau. Vì vậy, lượng tồn kho theo báo cáo của bộ giảm đáng kể qua từng thời điểm, trong khi thực tế thị trường không được khả quan như vậy.
Theo các chủ đầu tư cũng như giới quan sát thị trường thì hiện nay vẫn còn một lượng tồn kho BĐS khổng lồ, chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và căn hộ chung cư có diện tích lớn.
Để chứng minh cho thực tế này, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành đã đưa ra một con số cụ thể tại Tp.HCM hiện có đến 1.000 các dự án BĐS đã và đang được đầu tư.
Trong đó, chỉ khoảng 50 - 60 dự án là được mở bán rầm rộ và có doanh số tốt, vẫn còn hơn 900 dự án đang "trùm mền". Những dự án bán chạy có giá trị vài trăm tỉ đồng, kể cả các dự án căn hộ cao cấp hoặc bình dân, còn những dự án đang "trùm mền" cũng có giá trị vài trăm tỉ và thậm chí lên đến hàng ngàn tỉ đồng.
Trên địa bàn Tp.HCM có hơn 1.400 dự án phát triển nhà ở với tổng diện tích đất hơn 11.800 héc ta, quy mô hơn 506.500 căn, nhưng chỉ có 426 dự án đã hoàn thành, 201 dự án đang xây dựng, còn dự án ngưng triển khai lên đến 689 dự án.
Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, những dự án mà bị ngưng triển khai hoặc triển khai dở dang cũng phải được xác định là hàng tồn kho của thị trường BĐS. Và giá trị tồn kho mỗi năm lại tăng thêm 12% vì hầu hết các chủ đầu tư của những dự án này đều vay vốn ngân hàng mới để đầu tư.
Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, ông Đoàn Chí Thanh cho rằng, nếu căn cứ theo các quy định hiện hành thì một sản phẩm nhà đất được xem là tồn kho bắt đầu từ thời điểm chủ đầu tư xây xong cơ sở hạ tầng với dự án đất nền và hoàn thành xong móng với dự án chung cư.
Ông Thanh cho biết, bắt đầu từ quí III/2013 đến nay, hàng tồn kho BĐS giảm là thật bởi những tín hiệu tốt từ phân khúc nhà ở bình dân. Song, "con số hàng tồn kho giảm nhiều như cơ quan chức năng thống kê, theo tôi vẫn chưa có cơ sở khoa học lẫn cơ sở xã hội để có thể tin cậy", vị Tổng giám đốc nhấn mạnh.
Sở dĩ có những tranh cãi về con lượng hàng tồn kho BĐS là vì quan niệm tồn kho từ các cơ quan quản lý hay các doanh nghiệp cũng như các công ty nghiên cứu thị trường chưa thống nhất, ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn Thế Kỷ (Cengroup) ở Hà Nội cho biết.
Ông Hưng phân tích thêm, việc thực hiện một dự án BĐS sẽ có nhiều giai đoạn khác nhau như: Lập kế hoạch tài chính, xin giấy phép đầu tư; khởi công phần móng; hoàn thiện công trình… Nếu các bên quan niệm tồn kho BĐS ở giai đoạn khác nhau thì sẽ đưa ra những kết quả thống kê khác nhau.
