Thu thuế theo giá nhà: Khó khả thi

Luật Thuế nhà đất sẽ được Chính phủ trình Quốc hội xem xét vào kỳ họp cuối năm 2009. Nếu được thông qua, Luật sẽ có hiệu lực từ năm 2011.

Tuy nhiên, trong nhiều cuộc hội thảo đóng góp ý kiến được tổ chức mới đây, các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc đánh thuế theo giá nhà trong dự thảo chưa phù hợp với thực tế.

Phương án mới

Theo Dự thảo Luật Thuế nhà đất mà Bộ Tài chính đưa ra thì nhà có giá 600 triệu đồng trở lên thuộc diện chịu thuế. Theo đó, có 2 phương án đánh thuế. Phương án 1 áp dụng một mức thuế suất là 0,05% đối với các loại nhà có giá tính thuế từ 600 triệu đồng trở lên. Phương án 2 áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần đối với các loại nhà có trị giá khác nhau. Cụ thể, nhà đến 600 triệu đồng áp dụng mức thuế suất 0%, nhà có giá trên 600 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng có mức thuế suất 0,05% và nhà trên 1,2 tỷ đồng áp mức thuế 0,1%. Theo cách tính này, một ngôi nhà có diện tích sàn 200m2, có giá 5 triệu đồng/1m2 sẽ có giá tính thuế là 1 tỷ đồng. Tính ra số thuế chủ nhân ngôi nhà này phải nộp là: 600 triệu đồng x 0% + 400 triệu đồng x 0,05% = 200.000 đồng.

Đối với thuế đất, Bộ Tài chính cũng đưa ra 3 phương án tính thuế. Cụ thể phương án 1 là áp dụng mức thuế suất cơ bản 0,05% chung cho các loại đất ở. Phương án 2 là áp dụng thuế suất 0,1% đối với phần diện tích vượt hạn mức. Phương án 3 là áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần tính theo năm như sau: diện tích trong hạn mức có thuế suất 0,05%, phần vượt hạn mức là 0,1%.

Luật Thuế nhà đất chuẩn bị ra đời sẽ thay thế Pháp lệnh Thuế nhà, đất có hiệu lực thi hành từ năm 1994. Tuy nhiên, cần phải nói thêm rằng, trong dự thảo này, Bộ Tài chính thừa nhận: “Hiện nay cơ quan quản lý nhà, đất chưa xác định được mỗi hộ gia đình, cá nhân có bao nhiêu nhà, đất nên rất khó khăn cho việc xác định giá trị tính thuế”.

Nhiều bất cập cần sửa đổi

Tại nhiều cuộc hội thảo, không ít chuyên gia bất động sản cũng như DN, người dân cho rằng nội dung của Dự thảo Luật thuế nhà, đất còn thiếu chi tiết, có nhiều điểm bất hợp lý, nhất là mức thuế suất chưa có khả năng xử lý tình trạng đầu cơ nhà, đất.

Theo giám đốc Công ty Địa ốc Đại Tín- Trần Quang Hòa, mức thu thuế nhà theo mức: nhà dưới 600 triệu đồng, từ 600 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng và trên 1,2 tỷ đồng là không hợp lý. Không nên lấy căn cứ tính thuế nhà bằng cách áp vào các định mức giá nhà. Ông Hòa băn khoăn: một người dân phải vay mượn để mua được nhà với giá 1,5 tỷ đồng chẳng hạn. Nếu như Nhà nước áp thuế như vậy vô hình chung, người dân phải đóng thuế nhà (600 triệu đồng x 0%; 600 triệu đồng x 0,05% và 300 triệu đồng x 0,1%). Rõ ràng, nếu người dân vay tiền ngân hàng thì ngoài khoản lãi vay, họ còn phải trả khoản thuế không nhỏ.

Chính sách thuế này thì vẫn không giải quyết được nạn đầu cơ. Cụ thể, nếu cá nhân sở hữu vài căn, thậm chí cả chục cái nhà có giá dưới 600 triệu đồng/căn thì cũng không bị áp thuế. Bên cạnh đó, cơ chế thuế này cũng không khả thi khi mà thị trường bất động sản có xu hướng biến động lớn. Chẳng hạn như tại Tp. Hồ Chí Minh, với khoảng 1.000 dự án phân lô bán nền chưa hoàn tất thủ tục giấy tờ; khi đó rất khó xác định ai là đối tượng chịu thuế. Cá biệt, việc thông qua hợp đồng góp vốn rồi chuyển nhượng và phát sinh lợi nhuận; cơ quan thuế cũng không thể nắm được đối tượng cụ thể nào sẽ phải chịu thuế.

Góp ý cho dự thảo, số đông chuyên gia bất động sản cho rằng cần áp thuế theo diện tích cụ thể và khung giá trị theo quy định của địa phương. Mặt khác, cần áp thuế cao hơn đối với phần diện tích nhà, đất đầu cơ. Khi đó, vẫn đảm bảo ưu đãi đối với người nghèo, diện chính sách; đối tượng khác thì bình đẳng với cùng một chính sách dễ thực thi.

Đồng tình với quan điểm trên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường cho rằng, đánh thuế theo giá trị ngôi nhà chỉ phù hợp với các nước phát triển, đất rộng người thưa. Nước ta, diện tích đất tính bình quân trên đầu người ít, nên đánh thuế theo diện tích sử dụng thì hợp lý hơn. Ông Võ phân tích, nếu đánh thuế theo giá trị nhà như đề xuất của Ban soạn thảo, thì phải tổ chức định giá bất động sản rất phức tạp và tốn kém. Trong khi đó nếu đánh thuế theo diện tích, có thể dựa vào hồ sơ địa chính để tính thuế.

(Theo Đầu Tư)