Tồn kho BĐS: Quanh quẩn lối ra

Giải phóng hàng tồn kho bất động sản (BĐS) đang là vấn đề nóng trong hầu hết các diễn đàn chính sự. Thực tế, để giải phóng hàng tồn thì trước hết hàng đó phải có giấy tờ hợp pháp, giấy chuyển nhượng. Nhưng BĐS tồn kho phần lớn là giấy tờ pháp lý chưa đầy đủ, và khi mua BĐS muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (GCNQSH), quyền sử dụng (QSD) thì lại mất quá nhiều thời gian.

Thủ tục vướng

Tâm lý người mua BĐS là khi mua phải có giấy tờ đầy đủ, dễ sang tên chuyển nhượng trong khi hàng tồn địa ốc phần lớn lại thiếu những yếu tố pháp lý này. Đây chính là vấn đề hóc búa nhất của hàng tồn BĐS hiện nay. Theo ông Trần Lê Khánh, Chủ tịch HĐTV Cty Đầu tư Dịch vụ Kiến Á, có hai vấn đề cần xác định. Thứ nhất, hàng tồn kho định nghĩa là gì. Nó bao gồm những sản phẩm hoàn thiện rồi, hay còn dở dang. Đối với sản phẩm đã hoàn thiện, bài toán quan trọng nhất là định vị được khách hàng mục tiêu của mình là đối tượng nào và liệu có thể thỏa mãn được nhu cầu của họ hay không.

Mặt khác, khi sức mua của thị trường kém, lượng hàng tồn kho lớn, DN không có cách nào để rút vốn ra đầu tư. Nếu các BĐS đó có giấy tờ pháp lý đầy đủ hoặc nếu bán thì dễ dàng cấp được GCNQSH, GCNQSD tài sản cho người mua thì tính thanh khoản của sản phẩm sẽ tốt hơn rất nhiều. Khi đó, nếu đồng thời thị trường đang khó khăn thì các doanh nghiệp (DN) vẫn có thể tiếp cận vốn vay ngân hàng thông qua việc thế chấp những tài sản đó. Ngân hàng sẽ chấp nhận tài sản đó vì nó có tính thanh khoản tốt. Như vậy, DN vay được tiền, thông qua Ngân hàng rút được một phần vốn từ hàng tồn kho để duy trì phát triển hoạt động kinh doanh. Ông Trần Đức Diễn, GĐ Sàn giao dịch BĐS Maxland nhận định: Khó khăn lớn nhất để giải quyết được hàng tồn là làm sao điều chỉnh được những sản phẩm đó thành những mặt hàng có thể hấp thụ được ngoài thị trường, phù hợp với nhu cầu thị trường hiện nay. Để làm được điều đó, chúng ta cần những công cụ về tài chính, về chính sách tạo điều kiện hỗ trợ của các cơ quan ban ngành nhằm điều chỉnh tương ứng sản phẩm… Nhiều DN địa ốc đề nghị nên chăng Nhà nước cần quy định thủ tục thông thoáng hơn về thời gian, giấy tờ trong việc cấp GCNQSH và GCNQSD tài sản cho người mua khi người mua cơ bản đã nộp hết tiền. Đơn cử, khi người mua đã nộp xong từ 70-80% số tiền trở lên cho chủ đầu tư, trong giấy chứng nhận, Nhà nước sẽ ghi các trách nhiệm, nghĩa vụ, các điều kiện mà bên sở hữu, sử dụng phải chấp hành như:khi xây nhà thì phải theo quy hoạch, hay các khoản nợ mà khi bên mua chưa nộp… Về điều này, ông Khánh phân tích: đối với các chủ đầu tư đang bán sản phẩm dở dang, sẽ có hai trường hợp. Một là họ đang hoàn thành sản phẩm tồn kho đó, hai là nếu không hoàn thành được thì sẽ thế nào. Theo tôi, đối với nhà đầu tư đang hoàn thành, thì họ phải rất cẩn thận đối với sản phẩm của mình: từ giai đoạn tiếp thị cho tới khi ra lò phải đồng nhất giữa lời hứa với khách hàng và lúc bàn giao sản phẩm. Đối với những chủ đầu tư đang hoàn thành nhưng thiếu vốn thì lúc này những giải pháp linh động về tài chính lại không nhiều. Đồng quan điểm này, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, chính việc thống kê không đầy đủ chính xác về hàng tồn kho đã gây khó khăn cho các cơ quan ban ngành trong việc quản lý và đưa ra phương án tháo gỡ. Không có sự phân loại, gộp chung các dự án với nhau sẽ ảnh hưởng không tốt đến thị trường BĐS – việc giải cứu sẽ không đúng và trúng, quan trọng hơn vẫn là việc tìm ra lối thoát cho thị trường địa ốc.

DN tự mày mò

Bên cạnh các chính sách hỗ trợ, giải pháp mạnh tay từ phía các cơ quan chức năng, thị trường địa ốc đang ghi nhận rất nhiều giải pháp đưa ra của các chủ DN, nhất là các DN trên địa bàn TP.HCM. Đầu tiên phải kể đến Cty TNHH Thương Mại – Xây dựng Lê Thành đưa ra hình thức căn hộ sở hữu lên tới 49 năm. Một cách giải quyết khác mà nhiều chủ đầu tư chọn lựa chính là việc hỗ trợ tài chính cho khách hàng bằng cách giãn tiến độ nộp tiền, hỗ trợ lãi suất mà vẫn đảm bảo được tiến độ xây dựng, chất lượng sản phẩm và các loại hình dịch vụ đi kèm. Đáng mừng là kết quả đem lại cũng tương đối khả quan.

Tuy nhiên, vẫn còn đó những khó khăn tồn tại song song, liên quan tới vấn đề cơ chế. GS.TSKH Đặng Hùng Võ góp ý: Việc chúng ta cho phép một số hàng tồn kho chuyển công năng sang làm trung tâm thương mại, cơ sở dịch vụ…đã được nhắc tới trong Nghị quyết 02. Nhưng thực tế thì cơ chế nào để thực hiện thì vẫn chưa có Thông tư hướng dẫn. Có lẽ việc đó chậm hơn so với việc chúng ta phải loay hoay với gói 30.000 tỷ đồng. Hiện nay, nhiều cơ quan đã bắt đầu động đến chuyện cơ chế giải quyết hàng tồn kho BĐS.

Về phần mình, ông Trần Đức Diễn nhìn nhận: Để giải quyết hàng tồn kho cũng không hề đơn giản. Ở góc độ một đơn vị kinh doanh dịch vụ, chúng tôi hiểu rằng nếu sản phẩm đang dư thừa mà có thể chuyển đổi sang phân khúc thị trường đang có nhu cầu rất cao: căn hộ giá khoảng 1,5 tỷ đồng trở xuống, diện tích từ 50-70m2 thì ra bao nhiêu sẽ hết bấy nhiêu trong giai đoạn này. Làm được điều này thì cơ bản sẽ giải quyết được tình trạng tồn kho hiện nay. Nhưng để đạt được đích đó thì cần rất nhiều công cụ hỗ trợ phía sau.

Với các cách giải quyết, chiến lược tìm đầu ra cho sản phẩm nhằm chủ động khắc phục tình trạng tồn kho của các chủ đầu tư trong thời gian vừa qua rất đáng ghi nhận. Tuy nhiên, đó mới chỉ là những giải pháp tạm thời, tự phát của DN trong ngắn hạn để "chống cháy". Điều mà các DN cần nhất hiện nay, vẫn là sự chỉ đạo đúng lúc và hợp lý từ các cơ quan ban ngành, đặc biệt là Bộ Xây dựng. Có như vậy, thị trường địa ốc cả nước sẽ không còn những dự án đầu tư dở dang, thanh khoản kém và dư cung nặng nề như hiện nay.

Theo Baoxaydung