Thị trường BĐS Tp.HCM đang nở rộ xu hướng mua nhà chung cư hoặc xây căn hộ dịch vụ mini, phòng trọ… để cho thuê, ban đầu là ở các khu trung tâm và sau lan nhanh ra các vùng ven.
Làn sóng đầu tư căn hộ để cho thuê lại, hưởng lợi tức cam kết cho thuê từ chủ đầu tư ngày càng trở nên phổ biến. Tại các điểm nóng khu Đông - Nam Sài Gòn, điển hình là quận 2, 4, 7, 9, Bình Thạnh, quanh khu Thảo Điền, Phú Mỹ Hưng nhiều dự án chung cư được chào bán kèm cam kết cho thuê trung bình 6-10% một năm và ghi nhận thanh khoản cực cao.
Theo khảo sát, tại khu Đông, hơn 50% trong tổng số giao dịch thành công đến từ các khách hàng ở miền Bắc. Trong đó có đến hơn 60% gửi căn hộ để chủ đầu tư cho thuê lại. Nhóm khách hàng này đặc biệt quan tâm đến nhà chung cư diện tích vừa và nhỏ
Trong khi đó, hai dòng sản phẩm nổi trội ở thị phần nhà cho thuê nhỏ lẻ, tự phát là: căn hộ dịch vụ mini và phòng trọ cho thuê.
Tại các quận 1,3,4, Bình Thạnh, các căn hộ dịch vụ mini cho thuê xuất hiện rải rác với quy mô vừa và nhỏ, giá thuê trung bình 350-800 USD/phòng/ tháng.
Đối với các quận Thủ Đức, Nhà Bè, quận 9, Bình Tân, Tân Phú lại là sự bành trướng của các phòng trọ từ trung cấp tới bình dân với giá khá mềm từ một đến hai triệu đồng tùy vị trí và diện tích.
Bất động sản cho thuê không chỉ có sức hấp dẫn với nhà đầu tư cá nhân mà các doanh nghiệp cũng đã mạnh dạn nhập cuộc.
Điển hình như, trung tuần tháng 12/2015, Công ty TNHH Lê Thành đã công bố 125 căn hộ siêu nhỏ 20 m2 cho thuê giá 1,5 triệu đồng/ tháng (đã bao gồm phí quản lý, bảo vệ) nhận được phản hồi tích cực của thị trường. Doanh nghiệp dự kiến sẽ tung thêm 175 căn hộ mini cho thuê vào quý I/2016. Trong giai đoạn 2014-2016, đơn vị này còn liên tục tung ra thị trường dòng sản phẩm căn hộ giá rẻ cho thuê dài hạn 49 năm với số lượng 600 sản phẩm mỗi năm.
Trong năm 2015, thị trường đã ghi nhận sự đổ bộ mạnh mẽ của làn sóng đầu tư bất động sản cho thuê. Nghiên cứu của Dragon Capital cho thấy thị trường đầu tư bất động sản cho thuê bùng nổ cực nhanh. Lượng căn hộ được bàn giao trong năm 2016 có thê lên đến 13.000 căn và có thể tiếp tục tăng vào năm 2017. Trong đó nhiều sản phẩm được đầu tư để cho thuê. Đơn vị này đánh giá trong 2 năm tới cục diện chung của thị trường BĐS có thể bị tác động bởi làn sóng đầu tư này, cụ thể là giá thuê sẽ đi xuống.
Giám đốc đầu tư Công ty Savills Việt Nam, Sử Ngọc Khương cũng xác nhận 12 tháng qua, làn sóng đầu tư bất động sản cho thuê rở rộ dưới nhiều hình thức, từ cho thuê mặt bằng, cho thuê nhà nguyên căn đến cho thuê căn hộ, phòng trọ nhiều phân khúc...
Đầu tư bất động sản cho thuê đang nở rộ tại TP HCM
ở cả ba phân khúc: giá rẻ, trung và cao cấp
Nhìn chung thị trường có thể phân ra thành 2 nhóm nhà đầu tư tiêu biểu.
Một là nhóm các nhà đầu tư bất động sản lướt sóng, trước đây sống bằng nghề mua đi bán lại khi thị trường có biên lợi nhuận lớn, nay họ trở lại cùng với sự thay đổi chiến lược. Năm 2015 thị trường bất động sản tuy ghi nhận thanh khoản kỷ lục nhưng chưa có biến động mạnh đến mức mua bán liền tay nên trước mắt họ mua căn hộ để cho thuê. Đối với nhóm nhà đầu tư này, việc cho thuê chỉ là mục tiêu thứ yếu vì họ sẽ bán tài sản khi đạt được mức giá kỳ vọng, có thể là trong một vài năm tới.
Hai là nhóm các nhà đầu tư tài sản thuần túy, tầm nhìn trung và dài hạn, mua để ở hoặc nhắm đến mục tiêu tích lũy. Họ đặc biệt quan tâm và kỳ vọng giá thuê tốt song song với cơ hội gia tăng giá trị suất đầu tư.
Ông Khương phân tích, điểm cộng của nhóm đầu tư thứ nhất là nếu trước đây họ đầu tư bất động sản để lướt sóng (mua đi bán lại) có thể vay vốn ở tỷ lệ cao, thiếu kiểm soát thì nay cách sử dụng tài chính tốt hơn. Một phần doanh thu từ cho thuê tài sản giúp họ thu xếp được dòng tiền ổn định trả nợ vay và lãi ngân hàng.
Tuy vậy, mặt hạn chế chính là tập trung đầu tư cho thuê nở rộ sẽ khiến bùng nổ cạnh tranh về giá cả, khi thị phần bị chia nhỏ, những tài sản nào không cho thuê được sẽ trở thành gánh nặng. Nếu viễn cảnh nhà nhà cùng đầu tư cho thuê nhưng không xác định đúng mục tiêu và đối tượng thì có thể dẫn đến cung nhiều vẫn không đánh trúng nhu cầu.
Chuyên gia này cũng nhận định thị trường đầu tư bất động sản cho thuê có thể xảy ra khủng hoảng thừa nếu các sản phẩm có vị trí, chất lượng dịch vụ và giá cả không tương thích và không được thị trường chấp nhận. Đồng thời ông đưa ra mô hình bất động sản cho thuê an toàn và lý tưởng nhất chính là chuẩn bị được dữ liệu về nguồn cầu, có sẵn khách hàng trước khi sản phẩm ra lò để chủ động đầu ra. Trường hợp có sản phẩm rồi mới đi tìm khách thuê được xem là bị động, rủi ro nhiều hơn.
"Mặc dù có thể xảy ra khủng hoảng thừa nhưng những bất động sản cho thuê có vị trí tốt tại khu trung tâm hoặc khu vực kết nối hạ tầng toàn diện vẫn giữ được sự ổn định. Đầu tư bất động sản cho thuê ở ngoại thành trong thời gian tới sẽ phải hết sức cân nhắc", ông Khương dự báo.
