Tp.HCM: Giá giao dịch nhà đất có thể cao gấp cả chục lần bảng giá đất

Liên Sở TN&MT - Tài chính cho hay, dựa vào khảo sát thông tin của Cục Thuế Tp.HCM xác định hệ số trung bình của giá chuyển nhượng các hồ sơ nhà, đất tự kê khai đạt 3,06 lần so với bảng giá đất do TP ban hành.

Được biết, kết quả khảo sát của Cục Thuế chủ yếu dựa trên giá chuyển nhượng bất động sản do người dân tự kê khai và đối chiếu với bảng giá đất TP. Theo đó, đơn vị nhận định rằng, giá giao dịch nhà đất hiện cao hơn 4-6 lần Bảng giá đất của TP.

Vậy nhưng, không ít chuyên gia cho rằng, do tác động của các cơn sốt đất diễn ra liên tục trong những năm 2016-2018, giá trị chuyển nhượng nhà đất do người dân tự kê khai có thể cao gấp cả chục lần so với bảng giá đất. 

Theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát, giá thị trường chuyển nhượng bất động sản tại Tp.HCM cao gấp 4-6 lần bảng giá đất mà cơ quan chức năng xác định là chưa sát với thực tế. 

Ông Nam đánh giá, số liệu thống kê của Cục Thuế Tp.HCM chưa phản ánh đúng mức biến động giá nhà đất trên thực tế. Bởi lẽ, thống kê này chỉ căn cứ vào hai tham chiếu là khung giá đất ban hành 5 năm một lần của TP và giá kê khai của người dân. Hiện tại, người dân chỉ kê khai mức giá giao dịch tượng trưng nhằm thực hiện các nghĩa vụ thuế. Đồng thời, cơ quan chức năng cũng thực hiện hậu kiểm khung giá đất đối chiếu để người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

Giá giao dịch nhà đất trên thị trường có thể cao gấp cả chục lần so với bảng giá đất do Tp.HCM ban hành. (Ảnh: Vũ Lê)

Thực tế cho thấy, giá trị được chốt khi giao dịch nhà đất thành công thường lớn hơn giá kê khai gấp nhiều lần và không thể hiện trong hồ sơ thuế. Theo ước tính của ông Nam, hiện chỉ có khoảng 25% người dân kê khai đúng giá trị thực tế của tài sản, còn lại 75% kê khai giá giao dịch dưới mức thị trường và so với giá trị thực tế thấp hơn rất nhiều lần (5-10 lần).

Thế nên, ông Nam cho rằng, đánh giá của Liên Sở TN&MT - Tài chính về việc giá giao dịch nhà đất tại Tp.HCM cao gấp 4-6 lần bảng giá đất mới chỉ phản ánh một vài lát cắt nhỏ, chưa thể bao quát được toàn thị trường. Trong điều kiện thị trường diễn biến bình thường, mức giá chuyển nhượng bất động sản gấp 4-6 lần bảng giá đất là phù hợp. Tuy nhiên, sự chênh lệch giữa giá nhà đất trên thị trường so với bảng giá đất đã biến động rất mạnh trước tác động mạnh mẽ của các cơn sốt đất 3 năm qua. 

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, nhiều trật tự trên thị trường địa ốc Tp.HCM đã bị đảo lộn bởi các cơn sốt đất diễn ra liên tục trong các năm 2016-2018. Tp.HCM sốt đất cục bộ, chủ yếu tập trung ở trục phía Đông năm 2016. Sang năm 2017, sốt đất lan rộng và kéo dài, ảnh hưởng lớn tới việc thiết lập mặt bằng giá mới trên toàn thị trường Tp.HCM. Trong khi đó, sốt đất năm 2018 xảy ra sau Tết Nguyên đán nhưng không kéo dài. 

Theo ông Quang, trong các sơn sốt đất nêu trên thì sốt đất năm 2017 lan rộng, kéo dài có tác động mạnh mẽ nhất, khiến sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và bảng giá đất đang ngày càng bị nới rộng. 

Vị này cho hay, năm 2015 là thời điểm được lấy làm cột mốc Tp.HCM ban hành bảng giá đất và được điều chỉnh 5 năm một lần. So với năm 2015, giá đất thị trường năm 2017 tăng trung bình từ 2-2,5 lần và gia tăng thêm vào các năm tiếp theo khiến giá đất do TP ban hành chỉ bằng 10-20% giá thị trường. 

Tại quận 9, bảng giá đất chỉ bằng 5-7% giá thị trường. Còn tại Củ Chi, Thủ Đức, Gò Vấp và quận 2, bảng giá đất chỉ bằng dưới 10% giá thị trường. Ông Quang cho biết: "Độ vênh giữa giá đất thị trường và khung giá đất thành phố ban hành vẫn tiếp đà tăng lên trong năm 2018 và nhiều khả năng sẽ còn tái diễn trong năm 2019".