Hỏi: Tôi đang sở hữu căn nhà trị giá 3 tỷ đồng, nay muốn bán đi để mua căn khác thì cơ hội và thách thức hiện nay ra sao?
Thời điểm này thị trường bất động sản đang nóng dần lên nên tôi lo ngại sau khi bán xong giá nhà sẽ tăng lên, đồng tiền xuống giá, không thể mua được căn nhà khác vừa ý.
Nguyễn Duy Phương (30 tuổi), quận 4, Tp.HCM
Tư vấn:
Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam đã chia sẽ cùng bạn Duy Phương như sau: bán nhà này để mua nhà khác là một hình thức hoán đổi tài sản có giá trị để dịch chuyển sang một tài sản khác tương đương hoặc tốt hơn. Đây vốn không phải là kênh đầu tư đơn giản, đặc biệt trong tình hình thị trường ấm lại như hiện nay thì để đầu tư thành công đòi hỏi kinh nghiệm, mất nhiều thời gian và công sức.
Trong điều kiện tình hình thị trường bất động sản khả quan như hiện nay, thì căn nhà trị giá 3 tỷ đồng đang sở hữu có cơ hội dễ bán được giá tốt.
Tốc độ tăng giá trung bình và khả thi (khảo sát thực tế) của bất động sản hiện nay khoảng 5-8% trong năm 2015. Sau khi giao dịch thành công, bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá bán.
Vấn đề là khi bạn muốn mua lại một tài sản khác tại thời điểm này giá cả cũng khá cao, không dễ thương lượng trong bối cảnh áp lực tăng giá mạnh dần, có thể dao động nhiều hơn so với lúc bán, tỷ lệ tăng 5-10%.
Mua được nhà giá tốt đến mức nào tùy thuộc vào sự khéo léo trong quá trình thương lượng của bạn. Sau khi mua, bạn phải nộp thuế trước bạ 0,5%.
Với thông số của 2 tình huống trên, bạn có thể đưa ra quyết định có nên bán căn nhà hiện tại để tìm kiếm nhà khác tùy vào khả năng và nhu cầu thực tế.
Trường hợp bạn vẫn quyết định hoán đổi tài sản thì trong thời gian rao bán căn nhà đang sở hữu bạn phải đồng thời đi tìm kiếm nhiều bất động sản khác đưa vào tầm ngắm, lên danh sách để khảo sát thực địa.
Căn nhà mới định mua cần phải có giá bán tương đồng hoặc thấp hơn căn nhà cũ, nhưng tiềm năng lại phải lớn hơn. Trên cơ sở đó, bạn bắt đầu tiến hành các bước kiểm tra tính pháp lý của bất động sản, tìm hiểu quy hoạch, khảo sát khu vực, đo đạc quãng đường, định giá và thương lượng ngã giá.
Khi bán được căn nhà hiện tại (mới chỉ ở bước nhận cọc), bạn cũng gần như tiến hành đồng thời đặt cọc ở căn nhà bạn dự định mua. Đây là giai đoạn then chốt.
Hoán đổi tài sản bất động sản có giá trị để dịch chuyển sang một tài sản khác tương đương
hoặc tốt hơn không phải là kênh đầu tư đơn giản
Do rủi ro trên thị trường bất động sản rất nhiều và phức tạp, vì vậy, bạn cần lường trước một số kịch bản xấu.
Một là, mất rất nhiều thời gian và công sức chào bán nhà cũ và săn lùng nhà mới nhưng chưa có giao dịch thành công.
Hai là, các bất động sản ưng ý đã bị bán trước khi bạn định mua vì chủ nhà không muốn bán nữa và hủy thỏa thuận đặt cọc hoặc khách hàng khác ngã giá cao hơn.
Ba là, khi thị trường bắt đầu ấm dần lên như hiện nay, thanh khoản tăng nên bán bất động sản nhanh và có giá hơn, song cùng lúc này giá cả cũng bị nhiễu loạn, hình thành nhiều mặt bằng giá ảo. Nếu không nắm chắc thị trường và bị kéo theo những bẫy giá này, bạn sẽ rất khó "đẩy hàng" đi. Đây là thách thức lớn nhất mà người bán bất động sản phải vượt qua.
Để hạn chế những rủi ro trên, bạn cần tiến hành nhưng khâu chuẩn bị sau:
Thứ nhất, phải xác định được giá thấp nhất mà mình muốn bán.
Thứ hai, tìm kiếm, kiểm tra và trả giá càng nhiều càng tốt các căn nhà mình định mua và sắp xếp chúng theo thứ tự ưu tiên.
Thứ ba, trước khi tiến hành nhận cọc bán nhà phải liên hệ lại xem các căn nhà trong danh sách định mua còn không, có tăng giá hay có các yêu cầu khác từ bên bán không.
Cuối cùng, khi nhận cọc bán thì cũng đồng thời nhanh chóng đặt cọc mua, nếu không mua được tài sản này thì phải nhanh chóng chuyển qua tài sản khác theo thứ tự ưu tiên.
