Tăng trưởng tín dụng trong bất động sản (BĐS) ở nước ta hiện không ổn định, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường. Để có thể phát triển bền vững trong thời gian tới, các chuyên gia đầu ngành khuyến cáo cần xây dựng một hệ thống tài chính riêng cho BĐS.
Cần xây dựng một hệ thống tài chính riêng cho BĐS.
Ngân hàng rót tới 80% vốn đầu tư cho bất động sản
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến thời điểm hết quý III/2014, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đạt 293.000 tỷ đồng, tăng gấp đôi mức tăng trưởng tín dụng chung khoảng 6%, tăng gần 12% so với cuối năm 2013.
Mới đây, một nhóm nghiên cứu Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đưa ra kết quả khảo sát, khẳng định thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào các động thái chính sách tín dụng. Cụ thể, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh vào bất động sản trung bình khoảng 15-20% tổng mức dự án, khoảng 75-80% vốn đầu tư được vay từ ngân hàng.
Trên thực tế, so với nhu cầu đầu tư, nguồn vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay quá ít ỏi, rất hiếm doanh nghiệp trong nước có vốn đầu tư trên 1.000 tỷ, vốn pháp định đăng ký trên 50 tỷ chỉ có khoảng mấy chục %. Với số vốn này, chưa nói đến chi phí đền bù, giải phóng đất đai, xây dựng... chỉ dùng vào thủ tục là hết.
Trong khi đó, nguồn vốn vay của ngân hàng dành cho thị trường bất động sản những năm qua không ổn định. Năm 2008, tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đạt 57%, và tăng trưởng tín dụng cả thời kỳ gần 10 năm trước đó trên 30%. Tuy nhiên, một số năm trở lại đây, tăng trưởng tín dụng giảm xuống dưới 10%.
Năm 2008, tín dụng bất động sản giảm đột ngột từ 280.000 tỷ đồng xuống còn 190.000 tỷ đồng trong những năm tiếp theo, cuối quý III năm nay tăng trở lại mức 293.000 tỷ. Trên thực tế, nguồn vốn đầu tư bấp bênh như vậy có ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch triển khai dự án của các nhà đầu tư.
Nguồn vốn dài hạn cho BĐS
Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Nguyễn Trần Nam mới đây chỉ ra rằng, nhược điểm lớn nhất của thị trường BĐS là chưa có một hệ thống tài chính riêng. Theo ông, một nguồn lực lớn, dài hạn về tài chính luôn là cần thiết để thị trường BĐS phát triển bền vững, hiện các nước đều có một hệ thống tài chính riêng cho thị trường BĐS, nhưng ở nước ta, vốn phụ thuộc nhiều vào các khoản vay ngân hàng hoặc huy động từ khách hàng.
TS. Phạm Quang Trung, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, cần tăng cường năng lực nguồn vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp để quản lý và phát triển nguồn vốn cho thị trường BĐS. Đồng thời, cần sớm hoàn thiện cơ chế quản lý và kiểm soát rủi ro với nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại, cùng đó thúc đẩy sự phát triển thị trường trái phiếu BĐS.
TS. Phạm Quang Trung và nhóm nghiên cứu Trường Đại học Kinh tế Quốc dân rất quan tâm tới việc đa dạng hóa các sản phẩm tài chính bất động sản, trong đó giải pháp quan trọng cung cấp vốn dài hạn cho các chủ đầu tư dự án BĐS chính là việc phát triển các quỹ đầu tư BĐS. Theo đó, cần ưu tiên xây dựng quỹ tín thác BĐS cho các tổ chức trong nước và quỹ tiết kiệm nhà ở; quan tâm đến việc xây dựng một số quỹ tài chính quan trọng có thể tham gia tài trợ vốn cho thị trường bất động sản như Quỹ Bảo hiểm nhân thọ, Quỹ hưu trí.
Có cùng quan điểm trên, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, TS. Trần Kim Chung cũng cho rằng, thời gian tới cần thực hiện cùng lúc 5 nhóm giải pháp: ban hành chính sách về hệ thống thế chấp thứ cấp, khuyến khích huy động nguồn kiều hối, hình thành các quỹ đầu tư tín thác bất động sản, hình thành ngân hàng tiết kiệm nhà ở và thúc đẩy để sớm giải ngân gói 30.000 tỷ đồng để tạo nguồn vốn dài hạn cho BĐS.
